זכויות בנייה בהרצליה ישמשו לפיצויי הפקעה

חברת נתיבי תחבורה עירוניים (נת"ע) מקדמת בימים אלה מהלך שיאפשר לבעלי קרקעות במערב הרצליה, המיועדות להפקעה לצורך סלילת הקו הירוק של הרכבת הקלה, לשמור על זכויות הבניה שלהם. זאת באמצעות תוכנית איחוד וחלוקה עתידי, המעתיקה את זכויותיהם אל מתחם "חוף התכלת" שבו מקודמת כיום תוכנית בנייה למטרת מגורים, תעסוקה ומלונאות. בתוך כך, תוכל המדינה לחסוך את פיצויי ההפקעה הכבדים.

לאחרונה פנתה נת"ע לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב בבקשה לקדם את התוכנית. זאת לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ובניה של הרצליה התנתה את קידום התכנית בהארכת קו הרכבת הקלה אל מרכז התחבורה המתוכנן בכניסה לעיר. בנת"ע לא שוללים את הרעיון, אך מסרבים להתחייב לגביו, ולכן פנו לערכאה הגבוהה יותר.

חוף התכלת היא רצועה בשטח של כ־2,200 דונם של קרקע פרטית מהיקרות במדינה. זו נמתחת מאזור התעשייה של הרצליה והמרינה בצפון, ועד לגבול המוניציפאלי עם תל אביב בדרום. ממזרח לה כביש החוף, וממערב חוף הים. לפני כשנה וחצי אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה תוכנית לבניית 11.5 אלף דירות בשטח חוף התכלת והעבירה אותה לאישור הוועדה המחוזית. עוד כללה התוכנית כ־200 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ו־3,500 חדרי מלון.

התקדים התל־אביבי

מדובר היה בחדשות טובות לבעלי הקרקע הפרטית במתחם, הממתינים עשורים לקידום בניה בו. אלא שבמקביל החלה נת"ע לקדם מהלך להפקעת יותר מ־50 דונם מהשטח יקר הערך לשם סלילת הקו הירוק. מדובר במהלך אשר היה פוגע בבעלי הקרקע, ואשר עלותו למדינה עשויה היתה להגיע לכ־200 מיליון שקל פיצוי ואף יותר. על מנת להימנע משתי ההשלכות הללו, החלה נת"ע לקדם תוכנית "איחוד וחלוקה עתידי", שתאפשר לבעלי הקרקעות המופקעות לקבל בעתיד זכויות בנייה במסגרת תוכנית הבנייה בחוף התכלת. המשמעות היא כי מי שיישא למעשה בפיצוי בעקיפין עבור הפקעת השטחים לטובת הרכבת הקלה יהיו שאר בעלי הזכויות בתכנית, ששטחם לא נועד להפקעה, וחלקם בזכויות הבניה כעת יצטמצם.

שטח חוף התכלת. המתנה של עשורים להתחלת הבנייה צילום: אוראל כהן

במכתב ששלחה עו"ד שרית דנה לוועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א מטעם נת"ע, הסבירה את נחיצות המהלך: "נוכח הצורך לקדם את ביצוע הקו הירוק, שמועד השלמתו והפעלתו נקבע על ידי הממשלה לשנת 2024, לא ניתן לעכב את משלוח הודעות ההפקעה ותפישת הקרקע במתחם למשך תקופה ממושכת.

"נת"ע פנתה לעיריית הרצליה והציעה לה ליזום תכנית שתייעד את מתחם חוף התכלת לאיחוד וחלוקה בעתיד. הוצע כי תכנית זו לא תכלול את פרטי התכנון של המתחם, אלא רק תקבע את יעודה של הקרקע לאיחוד וחלוקה בעתיד, ובדרך זו תישמר זכותם של בעלי הקרקע במתחם להיות שותפים לאיחוד וחלוקה בו לכשיערך".

אין זו הפעם הראשונה שבה מקודם מהלך לתכנית איחוד וחלוקה עתידי על ידי נת"ע. במכתב מציינת דנה כי "מהלך תכנוני דומה ננקט לאחרונה ע"י הוועדה המקומית ת"א ביחס למתחם השומרון (אזור התחנה המרכזית הישנה בת"א) אשר אף היא ייעדה את שטח מושא התכנית לאיחוד וחלוקה בעתיד".

עם זאת, בעוד שעיריית תל אביב הסכימה לתכנית עיריית הרצליה התנתה כאמור הסכמתה בשינוי ובהארכת התוואי. בפנייתה לוועדה המחוזית נת"ע אינה שוללת את ההצעה של הרצליה, אך קידומה ייקח זמן רב.

עו"ד צבי שוב: "בתכנית תשתית לאומית הציבור כולו צריך לשאת בפיצוי, ולא הציבור המסוים של בעלי הזכויות במתחם הסמוך. יש כאן דין אחד לבעל קרקע קטן ודין אחר למדינה"

"המדינה אינה עקבית"

עו"ד צבי שוב, בעל משרד המתמחה בתכנון ובניה, המייצג בעלי קרקעות במתחם אומר כי "התכנית לאיחוד וחלוקה עתידי היא חזרה למדיניות 'שחזור הזכויות' שהיתה כלי מקובל בעבר. עם זאת, כיום עמדת המדינה היא שתכנון ופיצוי הם שני כלים נפרדים, וכי יש לאפשר שחזור רק כאשר השטח הינו חיוני לתכנית השכונה עצמה, ולא נוסף לה למטרת פיצוי לבעלי הקרקעות בהפקעה. כמו כן יש להבדיל בין תכניות מקומיות לתכניות תשתית לאומית שבה הציבור צריך לשאת בפיצוי, ולא הציבור המסוים של בעלי הזכויות במתחם הסמוך, שברור כי השחזור יהיה על חשבונו.

שוב ציין כי המדינה כיום אינה עקבית בהתייחסותה לאופן פיצויי ההפקעה: "לא ייתכן כי כלפי הבעלים הקטן תהיה עמדה אחת, ואילו כאשר המדינה מעוניינת לחסוך סכומים גבוהים כמו בחוף התכלת - יהיה דין אחר. אם הצעת שחזור הזכויות של נת"ע תתקבל בחוף התכלת, אין סיבה לא לאפשר שחזור זכויות גם במקומות אחרים".

מנת״ע נמסר בתגובה: "נת"ע פועלת לקידום תוכנית האיחוד והחלוקה של חוף התכלת לאור בקשות רבות של בעלי קרקעות ועל פי המתווה שהוצג בוות״ל. תכנית כזו תאפשר לבעלי הקרקע המיועדת ליהנות משווי גבוה בהרבה, תוך חיסכון בכספי ציבור. פתרון מיטבי זה יתאפשר בתנאי שהחלטה עקרונית בנושא תתקבל בהקדם ובמסגרת לוח הזמנים הנדרש להקמת הקו הירוק".

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב אישרה כי נעשתה פניה מצד נת"ע וכי זו "מצויה בבחינה משפטית".

מעיריית הרצליה לא נמסרה תגובה.