העליון: ארנונה לנכס ריק תיקבע לפי היתר הבנייה

סיווגו של נכס ריק לצורכי ארנונה ייקבע בהתאם לשימושים המותרים בו בהיתר הבנייה בלבד, ולא בהתאם לשימושים המותרים בו בתוכנית. כך קבע השבוע ביתה המשפט העליון בפסק דין תקדימי. במסגרת הדיון נדחה ערעור שהגישה אפריקה ישראל להשקעות נגד עיריית תל אביב בנושא, ובתיק נוסף התקבל ערעורה של העירייה נגד חברת בית ארלוזורוב, השייכת למפלגת העבודה.

הערעור שהגישה אפריקה ישראל נוגע למגדל משרדים שבנתה החברה בין הרחובות אחד העם ורוטשילד בתל אביב, ונרכש לאחר מכן על ידי בית ההשקעות פסגות. ועדת התכנון של עיריית תל אביב הוציאה לבניין ב־1998 היתר בנייה המתיר את הקמתו של בניין משרדים של 17 קומות. ההיתר איפשר לבנות במקום קומות משרדים, מחסנים וחניונים. בששת החודשים הראשונים נהנתה אפריקה ישראל מפטור מתשלום ארנונה על המגדל מכיוון שהנכס היה ריק, ובתום תקופת הפטור החלה עיריית תל אביב לגבות ארנונה עבור הנכס, תחת הסיווג "בניינים שאינם משמשים למגורים" אשר חייבים בארנונה הגבוהה משמעותית מנכסים המיועדים למגורים.

בעקבות החיוב, הגישה אפריקה ישראל ערר לועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית תל אביב, בטענה כי התוכנית עבור השטח מאפשרת גם שימוש למגורים, והיות שהנכס עודו ריק יש לקבוע את חיוב הארנונה בהתאם לסיווג הזול ביותר , במקרה זה - מגורים. ועדת הערר קיבלה את טענות החברה ובעקבות זאת עירערה עיריית תל אביב לבית המשפט לעניינים מנהליים.

מגדל פסגות. בית המשפט קבע כי אין די בתוכנית החלה על הנכס צילום: אוראל כהן

רק אופציה למגורים

בינואר 2016 קיבל בית המשפט לעניינים מנהליים את עמדת עיריית תל אביב וקבע כי סיווג נכס לצורכי ארנונה יכול להיעשות רק על פי השימוש החוקי המותר בנכס וכי לפי דיני התכנון והבנייה, מדובר על השימושים החוקיים שהוגדרו בהיתר. עוד עלה מהפסיקה, כי ממילא אין מקום לסווג את המגדל ברוטשילד לפי סיווג מגורים היות שעל פי התוכנית ניתנה רק אופציה למגורים שהותנתה בתנאים שונים. על פסיקה זו ערערה אפריקה ישראל לבית המשפט העליון.

מקרה נוסף עוסק בנכס ריק בשכונת צהלה, המוחזק על ידי חברת בית ארלוזורוב השייכת למפלגת העבודה. הבניין ששימש בעבר כאולם התכנסות של המפלגה והיתר הבנייה לנכס הוא להקמת מועדון בן קומה אחת, המכיל אולם ושני חדרים. ב־2012 התרוקן הנכס, ולאחר תום תקופת הפטור לנכס ריק, חויב בארנונה עבור 2014-2013, גם כן לפי הסיווג היקר יותר, של נכסים שאינם משמשים למגורים. בפברואר 2016 קיבל בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב באופן חלקי את הערעור שהגישה בית ארלוזורוב, והורה על חיוב הנכס לפי סיווג "מחסנים". הפעם היתה זו עיריית תל אביב שערערה על הפסיקה. בעליון אוחדו שני התיקים, ונדונו לפני השופטים עוזי פוגלמן, מני מזוז ודפנה ברק־ארז.

תוכנית זה לא מספיק

בפסק הדין, קבע השופט פוגלמן כי העיקרון לפיו עבור נכס ריק תגבה הרשות המקומית מס ארנונה על פי הסיווג הזול ביותר האפשרי מבחינה חוקית הנו מוצדק, אך הבהיר כי היתר הבנייה, ולא התוכנית, הוא זה אשר מגדיר את כלל השימושים המותרים בנכס מבחינה חוקית: "משהוצא היתר בנייה לנכס, כל שימוש שנעשה בו שלא על פי ההיתר אינו כדין", כתב. בהקשר זה “בשלב הראשון שעניינו בחינת 'סל' השימושים בנכס, יש לאתר את אפשרויות השימוש הקיימות למחזיק בנכס הריק. כנובע מדיני התכנון והבנייה, אפשרויות אלו הן רק אלו שהותרו בהיתר הבנייה. מכאן כי שימוש שנעשה בניגוד להיתר, אף אם הוא תואם את התוכנית, אינו משום שימוש אפשרי העומד לנישום". עוד קבע כי "אין די בשימושים הקבועים בתוכנית החלה על הנכס, כל עוד לא נקבעו במפורש בהיתר הבנייה".

השופטים דחו אם כן פה אחד את ערעורה של אפריקה ישראל והורו על הסיווג לצורכי ארנונה בהתאם לשימוש הקבוע בהיתר הבנייה. אשר לנכס של חברת בית ארלוזורוב בצהלה קבע בית השפט כי הנכס יסווג ככזה שאינו משמש למגורים.