בשורה לדיירים מעוטי הכנסה במתחמי פינוי בינוי: יהיו פטורים ממס על קרנות התחזוקה

החלטה חדשה של רשות המסים תשפר את התמורה שיקבלו בעלי נכסים במתחמים העוברים תהליכי פינוי בינוי, אם הם בגיל פרישה ומקבלים קצבת הבטחת הכנסה. על פי ההחלטה, שהתקבלה לפני כחודש ונחשפת כאן לראשונה, תשלומים שיתקבלו מהקבלן לצורך מימון עלויות תחזוקה (ועד בית) למשך 5 שנים בבניין החדש, לא ישוקללו בחישוב מס שבח שמוטל על אותם דיירים וכתוצאה מכך הם יוכלו לקבל שטח דירה גדול יותר בפטור ממס שבח.

החלטת רשות המסים נולדה בעקבות חוק שנחקק באוגוסט 2016, שביקש לסייע לאותם דיירים המשתכרים רק מקצבת הבטחת הכנסה. דיירים אלה מתקשים לשאת בעלויות התחזוקה היקרות של דירותיהם החדשות, אשר ברוב המקרים נבנות במגדלים הכוללים מעליות, לובי ושטחים משותפים רבים, כשלעיתים ההפרש בין תשלומי ועד הבית בבניין הישן והחדש מגיעים למאות שקלים בחודש.

קשישים (אילוסטרציה). דיירים המשתכרים רק מקצבת הבטחת הכנסה מתקשים לעמוד בעלויות התחזוקה של בניין חדש צילום: Huskyherz/Pixabay

באוגוסט 2016 התקבל חוק הרשות להתחדשות עירונית, שאחד הסעיפים בו מחייב חברות בנייה בפרויקטים של פינוי בינוי לשלם מכיסן למשך 5 שנים את עלויות התחזוקה בבניין החדש לדיירים שעומדים בקריטריונים. בדרך כלל התשלום מבוצע באמצעות קרן הונית שהיזם פותח, ומפקיד בה כסף שאמור לכסות את ההפרש בין עלויות התחזוקה בבניין החדש והישן, למשך 5 שנים, כמתחייב על פי חוק, ולעתים אף לתקופה ממושכת יותר – אם כך נקבע במשא ומתן בין הדיירים ליזם. בפרויקטים גדולים, עשויים כספי הקרן שמקצה היזם להגיע לעשרות מיליוני שקלים. את כספי הקרן מנהל בנאמנות עורך דין שאינו תלוי בחברת הבנייה, החייב לדאוג לכך כי כל כספי הקרן, כולל התשואה, ישמשו אך ורק לצורך תחזוקת הבניין כפי שמחייב החוק.

שימור היכולת של האוכלוסייה הבוגרת להמשיך להתגורר בשכונה

מאחר שהאוכלוסייה המבוגרת ומעוטת ההכנסה מהווה חלק ניכר משמעותי מכלל האוכלוסיה המתגוררת במתחמים המיועדים לפינוי בינוי, הרי שלסעיף המגן עליה מפני התייקרות עלויות התחזוקה, ישנה חשיבות רבה לשימור יכולתה להמשיך ולהתגורר בשכונה המחודשת, וכן לכך שתיתן את הסכמתה לביצוע הפרוייקט.

ואולם עד היום נפגעה רמת האטרקטיביות של הסעיף, שכן התשלומים שהקצה היזם במסגרת קרן התחזוקה, חויבו במס שבח, משום שנחשבו כחלק מהתמורות שבהם זוכה האוכלוסיה הוותיקה, מלבד הגדלת הדירה.

בפרויקטים של פינוי בינוי, הדיירים מוכרים ליזם את דירתם, ולאחר כמה שנים מקבלים ממנו דירה חדשה ששטחה גדול יותר. רשות המסים פוטרת את הדיירים מתשלום מס שבח במקרה זה, בתנאי שהתמורה שהדייר מקבל אינה עולה על שווי דירה בגודל 120 מ"ר בבניין החדש. במקרים שהרף נחצה, הדייר נאלץ לשאת בתשלום או להסתפק בדירה קטנה יותר.

עד כה, נחשבו הכספים שהופקדו בקרן על ידי היזם, לחלק אינטגרלי מהתמורות שבהם זכו דיירי הבניין המבוגרים במסגרת העסקה. בהמרה לשווי שטח בנוי, עשויים אלה להיחשב כשטח דירה נוסף הנע בין 10 ל-20 מ"ר. לכן, לגמלאים הנהנים מהכנסות הקרן, היה סיכוי גבוה יותר לחיוב במס בעקבות עסקת הפינוי-בינוי.

אולם ההחלטה החדשה, החתומה על ידי מיכל סומך מנהלת מחלקת מיסוי מקרקעין ברשת המיסים, נקבע כי התשלומים לקרן התחזוקה יחשבו כתשלומים שאינם כלולים בחישוב התמורה שמקבל הדייר, אלא יוגדרו "הוצאות הכרוכות במעבר מהבניין הישן לחדש". סומך מבהירה כי הפטור יינתן רק לדייר ותיק שחוזר להתגורר בבניין החדש והוא מותנה בכך שבעת מכירה של דירה בבניין לא ישתנה סכום הכסף בקרן, וכל יתרת הקופה תמשיך לשמש רק את הדיירים הוותיקים שנותרו בבניין. עוד קובעת סומך כי דייר חדש, גם אם קנה את דירתו מדייר זכאי, יידרש לשלם מכיסו את עלויות התחזוקה.

"רשות המסים מכירה בהצדקה של מימון עלויות התחזוקה לאוכלוסיה הוותיקה"

עם זאת מציין איצקוביץ כי החלטת רשות המסים לא התמודדה עם פרקטיקה אחרת שמקובלת בשוק למימון עלויות התחזוקה- בניית נכס מניב כגון חנות או משרד בבניין החדש שההכנסה מהשכרתם משמשת למימון תחזוקת הבניין.