האוצר בדק: למה במודיעין החלו מחירי הדירות לרדת כמה חודשים לפני שאר המדינה?

מחירי הדירות בעיר מודיעין עומדים במרכזה של סקירה כלכלית שפרסם היום (א') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. מהסקירה עולה כי במהלך השנים 2005 עד 2017 התנהגו מחירי הדירות במודיעין באופן מעט שונה מאשר בכלל השוק. זאת להערכת אנשי הכלכלן בשל העובדה כי שוק הדירות בעיר מאופיין בשיעור גבוה יחסית של רוכשי דירה ראשונה, ובמיעוט יחסי של רוכשי דירות להשקעה. הסקירה נעשתה באמצעות מדד "קייס שילר", המתבסס על השוואתן של מכירות חוזרות של אותן הדירות לאורך תקופה.

בסך הכול, מעלים הממצאים כי לאורך השנים 2005 עד 2017 זינקו מחירי הדירות במודיעין בשיעור גבוה משמעותית מאשר בכלל שוק הדירות הישראלי. בעוד שבשוק כולו עלו המחירים ב-129% נומינלית, במודיעין הם עלו ב-168%. במהלך תקופה זו גם המשיך לצמוח קצב הבנייה בעיר וגידול האוכלוסייה, מ-58 אלף איש ב-2005 לכ-90 אלף איש כיום.

"עם זאת, כאשר מפלחים את התקופה לעיל לשתי תקופות: זו שעד פרוץ המשבר העולמי ולזו שלאחריו (כאשר יש לזכור שהמשבר העולמי הוא זה שהביא לירידה החדה בריבית) נמצא כי במודיעין, עליית המחירים היתה פחות חדה בשנים שלאחר הורדת הריבית, בהשוואה לעליית המדד הארצי באותה תקופה", נכתב בסקירה.

מודיעין צילום: תומריקו

בעוד שבשנים 2005 עד 2008 עלו מחירי הדירות ב-6.4% בלבד בכלל שוק הדירות, במודיעין התייקרו הדירות ב-34%. לעומת זאת, לאחר המשבר העולמי שלהביא את הריבית לרמה אפסית, בשנים 2008 עד 2017, עלו מחירי הדירות בכלל השוק ב-109.3%, לעומת 94.8% "בלבד" במודיעין. "יתכן והעלייה הפחות חדה במחירי הדירות במודיעין (בהשוואה לרמה הארצית) מוסברת לפחות בחלקה בהיותה של עיר זו יעד פחות "אטרקטיבי" עבור המשקיעים", נכתב בסקירה.

הבדל מעניין נוסף בין מגמות המחיר של מודיעין והשוק הכללי במהלך החציון השני של 2017, זאת כאשר על פי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, המשיכו מחירי הדירות לעלות גם ברבעון השלישי של 2017, ורק ברבעון הרביעי שינו מגמה והחלו לרדת, במודיעין הראה מדד קייס שילר על ירידה יחסית במחירים כבר ברבעון השלישי בשיעור של 1.3%.