מעיריית ת"א, דרך רובינשטיין ועד שרי אריסון: מי יגזור קופון על 12 אלף דירות בצפון ת"א?

אשתו ואחיו של שר החינוך לשעבר פרופ' אמנון רובינשטיין מחזיקים בזכויות השוות יותר מ־1.4 מיליארד שקל בתוכנית לבניית שכונה חדשה בצפון־מערב תל אביב. זאת מכיוון שלחברת הירקון שבבעלותם שטחים שמאפשרים לבנות יותר מ־1,200 דירות בקרקע שמופשרת בימים אלה לבנייה. חלק מזכויות אלה יתקבלו באמצעות שטחי מסחר או משרדים שווי ערך, וחלק בדירות. לפי הערכת שמאי שהגיעה לידי "כלכליסט", שווי קרקע לבניית יחידת דיור במגרש שלא שולם עבורו היטל השבחה הוא כ־1.2 מיליון שקל, ומכאן הערכת השווי האסטרונומית.

הנתונים האלה עולים מטבלאות האיחוד וחלוקה שפורסמו לראשונה בשבוע שעבר במסגרת הליך אישור סופי לתוכנית הבנייה תא/3700 שמעסיקה את שוק הנדל"ן יותר מ־15 שנה. הטבלאות מבוססות על נסחי טאבו, ואינן כוללות עסקאות שהושלמו לאחר הפקת הנסח, ולא כוללות הסכמים שלא הובילו לשינוי בעלות בטאבו.

מבר־השגה לשוק החופשי

חברת הירקון הוקמה ב־1964 בהחלטת ממשלה כדי לפתח את צפון־מערב תל אביב והיתה בשליטת העירייה והמדינה. ב־1966 מינהל מקרקעי ישראל נתן לחברה אופציה לקניית 1,444 דונם ללא מכרז באזור התוכנית. האופציה הזו מומשה לאורך שנים, גם בהליכים משפטיים שנולדו בעקבות מחלוקות בין המדינה לחברה. בראשית שנות התשעים החברה נרכשה על ידי בני משפחת רובינשטיין – רוני אשתו, וגיורא אחיו. באותה עת היה אמנון רובינשטיין חבר כנסת מטעם מפלגת שינוי.

תא/3700 היא תוכנית בנייה המשתרעת על פני 1,900 דונם, מצפון לשדה דב עד מלון מנדרין. השטח בבעלות משותפת של אלפי בני אדם, חברות, עיריית תל אביב והמדינה. ב־2004 העירייה החלה לקדם את התוכנית לבניית רובע חדש. בינואר 2015 היא קיבלה תוקף סופי, אך נקבע שכדי להוציא היתרי בנייה, המתחם כולו יחולק לחמישה מתחמי משנה, בכל אחד מהם הוכנה תוכנית נוספת מפורטת הכוללת גם טבלאות איחוד וחלוקה שהופקדו להתנגדויות בשבוע שעבר. טבלאות אלה מחלקות את זכויות הבנייה שנוצרו בתוכנית בין אלפי בעלי הקרקע, לפי שווייו היחסי של השטח שבידי כל אחד. היקף הזכויות שחולקו בין האלפים הוא כ־12 אלף יח"ד, 1,500 חדרי מלון, 147 אלף מ"ר למשרדים, ו־67 אלף מ"ר למסחר.

שטח 3700 צילום: יאיר שגיא

שני הגופים בעלי רוב זכויות הבנייה במתחם הם מדינת ישראל עם קרקעות לבנייה של כ־1,400–1800 דירות, ועיריית תל אביב שלה זכויות שוות ערך לכ־1,600 דירות. מתוכן, כ־1,250 מיועדות לדיור בר־השגה, והעירייה צפויה להוציא אותן למכרז במסגרתו יתחייבו הזוכים לבנות מתחמי מגורים שיעמדו להשכרה למשך כ־20 שנה. בסיום התקופה הזו הם יוכלו למכור את הדירות בשוק החופשי. 350 דירות נוספות הן להשכרה לצמיתות.

מבדיקת "כלכליסט" עולה שבחודש שעבר חברת הירקון של משפחת רובינשטיין מכרה לחברה־בת של קנדה ישראל שבבעלות אסי טוכמאייר וברק רוזן שטח שבו זכויות לבניית יותר מ־200 דירות. רוזן וטוכמאייר הם גם בעלי שליטה בחברה ציבורית בשם ישראל קנדה, ומהטבלאות עולה כי גם לחברה זו זכויות לבניית יותר מ־140 דירות בדיוק באותו מגרש.

סוף לסכסוך עם מכבי ת"א

לשיכון ובינוי זכויות לבניית יותר מ־300 דירות במתחם. לפי דיווח לבורסה של ישראל קנדה, ב־8 בנובמבר 2017 היא רכשה משיכון ובינוי 50% משטח שבו זכות לבניית יותר מ־100 יחידות דיור או ייעודים אחרים בשווי דומה, וזאת בתמורה ל־90 מיליון שקל. כך שעולה כי טוכמאייר ורוזן מחזיקים בעזרת כמה חברות זכויות לבניית קרוב ל־500 דירות.

חברה נוספת שלה זכויות משמעותיות במתחם היא בנומט עם יותר מ־500 דירות. חברה זו שייכת בחלקה לחברת הבנייה נווה גד של נכסים ובניין מקבוצת אי.די.בי. גם לאגודת ספורט מכבי תל אביב יש במתחם זכויות השוות כ־500 דירות. זכויות אלה מגיעות לו בזכות שטח של כ־75 דונם שרכש במקום בשנות השבעים בכספי פיצויים שקיבל מהעירייה לאחר שזו הפקיעה ממנו את מגרש המכבייה, ששכן ליד שפך הירקון בסמוך ליריד המזרח. המגרש הזה הוליד סכסוך משפטי בין העירייה לאגודה. כאשר עיריית תל אביב טענה כי האגודה מחויבת לבנות בשטח שרכשה מכספי הפיצויים אצטדיון חדש, ואילו האגודה טענה לקיפוח ודרשה לקבל זכויות בנייה למגורים, בדיוק כמו שאר בעלי הקרקע. בינואר 2017 הצדדים הגיעו לפשרה, שנחשפת כאן לראשונה וקיבלה תוקף של פסק דין בבית משפט העליון שלפיה זכויות הבנייה של אגודת מכבי תל אביב לא ייפגעו, אך הוא התחייבה לממן בנייה של מרכז ספורט בתוכנית בעלות של 50 מיליון שקל.

האחים ג'ו, רפאל ואבי נקש, בעלי קבוצת ג'ורדאש (בין היתר, בעלת חברת ארקיע ורשת מלונות אורכידאה), מחזיקים באמצעות חברת אנלב בזכויות לבניית כמעט 300 דירות. זכויות בשווי 200 יח"ד רשומות על שם אהרון קסטרו המנוח ולינה רעייתו. על שם פנינה רקאנטי רשומות זכויות בשווי כ־70 יח"ד, ולמוריס עיני מבעלי UMI ורעייתו לילי כ־30 יח"ד.

80 קבוצות

במתחם יש עוד אלפי בעלי זכויות, לחלקם עשרות יח"ד ולאחרים כמה דירות בודדות ולעיתים זכות לדירה אחת בלבד. כדי לזרז את הליכי אישור התוכנית ויישומה, במהלך השנה החולפת עריית תל אביב שלחה אליהם מכתב ובו המליצה להתאגד. מבדיקת כלכליסט עולה כי בעזרת כמה עורכי דין התגבשו 80 קבוצות שבכל אחת מהן מספר בעלי זכויות וביחד לכל קבוצה עשרות עד מאות יח"ד, בקבוצה הגדולה ביותר מאגדת זכויות לכ-800 דירות. על פי הבדיקה עולה כי משרדי עורכי הדין הבולטים שמרכזים קבוצות כאלה הם משרד עורכי הדין שוב ושות׳, משרד עורכי הדין של מירי דונין שוב, ומשרד עורכי הדין משה שורר ושות'. טבלאות האיזון ריכזו ככל האפשר כל קבוצה בכמה חלקות סמוכות, וזאת כדי לאפשר להם לקדם את הליכי הבניה במשותף.