בתמיכת עיריית ת"א: תוכנית חדשה לחג'ג' - 855 דירות בגוש הגדול

תוכנית רחבת היקף לבניית 855 דירות ועשרות אלפי מ"ר שטחי מסחר ומוסדות ציבור בגוש הגדול בצפון־מערב תל אביב צפויה לעלות מחר לדיון בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. את התוכנית מקדמת קבוצת חג'ג', בתמיכת עיריית תל אביב, ובדיון מחר תתבקש הוועדה לאשר את הפקדת התוכנית להתנגדויות.

התוכנית החדשה משביחה משמעותית את הקרקע, שעל פי התוכנית הקיימת ניתן לבנות בה כ־200 דירות בלבד. שמאי בכיר העריך שאישור התוכנית ישביח את ערך הקרקע בכמיליארד שקל, כך שהעירייה צפויה לשלשל לכיסה כ־500 מיליון שקל מהיטל השבחה.

השתלטות על מגרשים

התוכנית מקודמת על פני שלושה מגרשים נפרדים בשטח כולל של 42 דונם לאורך רחוב איינשטיין, במקטע שבין רחוב לוי אשכול ממזרח ורחוב 2040 ממערב, המהווה את גבולה של השכונה עם שטח שדה דב. שניים מהמגרשים ממוקמים בפינות הצפונית והדרומית של צומת הרחובות איינשטיין ולוי אשכול, והמגרש השלישי ממוקם בגדה הצפונית של צומת איינשטיין ורחוב 2040. בין המגרשים ממוקמים כמה בניינים שנבנו בשנים האחרונות.

בשנים האחרונות פעלה קבוצת חג’ג’ באזור זה במסגרת מכרזים והליכים של פירוק שיתוף שהיא יזמה, והצליחה לרכוש נתחים מכל אחד מהמגרשים, ולאגד את שאר בעלי הזכויות באופן שיאפשר את הגשת התוכניות בשמם. שיעור האחזקות שלה בכל אחד המתחמים נע בין 30% ל־60%, ותוספת זכויות הבנייה תתחלק בין בעלי הקרקע בהתאם לחלקם היחסי במתחם.

מסחר מתחת לאדמה

כיום מותר לבנות בכל אחד מהמתחמים כמה עשרות דירות, ובסך הכל יחד 190 דירות ב־19 בניינים שבהם שתי קומות מסחר ועד 14 קומות מגורים. בשנה שעברה אושרה תוכנית המתאר הכוללנית של תל אביב, תא/5000, שהוסיפה לאזור זה זכויות בנייה רבות וקבוצות חג'ג' מבקשת למקסם זאת.

על פי התוכנית החדשה, בכל אחד מהמגרשים יתווספו מאות דירות, ובסך הכל יתאפשר לבנות בכולם יחד 855 דירות, בשטח ממוצע של 80 מ"ר לדירה. תוספת הדירות תתאפשר עם בניית מגדל נוסף ובו 30 קומות, ובחלק מהמגרשים בניין נוסף בן 12 קומות. במקרה שבו שדה התעופה דב הוז שמדרום לתוכנית לא יפונה, הגובה המקסימלי של הבניינים יישאר 16 קומות, אך לכל מגרש יתווסף בניין. בסך הכל התוכנית תאפשר לקבוצה להוסיף ארבעה עד שבעה בניינים חדשים לשלושת המתחמים גם יחד.

הגוש הגדול. תוכנית המתאר העירונית הוסיפה זכויות בנייה רבות

עוד כוללת התוכנית שטחי מסחר בהיקף כולל של כ־20 אלף מ"ר, מחציתם מתחת לפני הקרקע, וכן שטחים לבניית מוסדות ציבור בהיקף של עד 10אלף מ"ר, ש־6,000 מ"ר מהם ייבנו גם כן מתחת לפני הקרקע.

לפני כחצי שנה עיריית תל אביב אישרה מסמך מדניות המאפשר בניית מוסדות ציבור מתחת לפני הקרקע, במטרה לעודד שימושים נוספים בתת־הקרקע. במסמך נכתב כי במתחמים המיועדים למוסדות ציבור תיזום העירייה הקמת מוסדות תרבות, חינוך וספורט.

חיזוק ציר איינשטיין

התוכנית של קבוצת חג'ג' משתלבת באסטרטגיה של העירייה לחזק את רחוב איינשטיין כציר עירוני מרכזי הנמתח משער הכניסה לאוניברסיטה במזרח עד לים. על פי חזון העירייה, ברחוב יהיה שילוב של שטחי מסחר בקומות המסד ומגורים בקומות מעל, וכן יפותח מפלס להולכי הרגל עם מדרכות רחבות ונתיבי אופנים.

התוכנית היא חלק ממה שמכונה הגוש הגדול. שטח של 527 דונם המשתרע בין הרחובות לוי אשכול ממזרח, הים ממערב או למעשה ההמשך של אבן גבירול, ועד רחוב איינשטיין. תוכנית שאושרה ב־2010 מאפשרת לבנות בשטח כ־ 3,000 דירות בכ־34 בניינים, ומרכז מסחרי. אך תוכנית המתאר החדשה של תל אביב מאפשרת לוועדה המקומית לאשר תוספת ניכרת של זכויות. במקרה של חג'ג' מדובר בגידול של פי 4.5 בכמות הדירות.