רשות המסים: השכרת 10 דירות ומעלה תיחשב כהכנסה מעסק

השכרת עשר דירות ומעלה תיחשב כהכנסה מעסק, כך נאמר בטיוטת חוזר שמפרסמת היום (ד') רשות המסים. הנוהל עדיין אל בתוקף, והטיוטה פתוחה עתה להערות הציבור.

טיוטת החוזר מסבירה מתי הכנסות משכירות הופכות לכדי עסק הממוסה בעד 50% לעומת הכנסות רגילות משכירות המוגדרות פסיביות וממוסות ב-10% (מעל 5,000 שקל).

בהודעת הרשות נאמר כי "על מנת לאפשר ודאות מסוימת, מניחה הרשות כי הכנסה מהשכרה של עד חמש דירות מגורים תיחשב כהכנסה פאסיבית. השכרה של למעלה מחמש דירות מגורים ופחות מעשר דירות תיבחן בהתאם למבחנים השונים שהובאו בחוזר ועל פיהם יוכרע אופייה כהכנסה מעסק או כהכנסה פאסיבית".

לפי נתוני רשות המסים 401 אנשים מחזיקים, נכון לנובמבר האחרון מעל 10 דירות. 188 איש מחזיקים 9 דירות, 358 מחזיקים 8 דירות. 3,517 איש מחזיקים 5 דירות.

לפי טיוטת החוזר, כאשר ההכנסה מופקת באופן נמשך, שיטתי ותדיר ומתקיים קשר ישיר בינה לבין העבודה האישית בעל הדירות או נציגיו, וכאשר השכרת ריבוי דירות מצריכה היערכות מערכתית של מנגנונים מסוימים הרשות רואה בהם אינדיקציות משמעותיות לכך שמדובר בעסק.

עוד נמסר כי אם בעל יותר מעשר דירות סבור כי לא מדובר בעסק הוא יידרש לשכנע את רשות המסים, או כמובן לעתור על השומה שתוציא לו בבית המשפט.

עד כה רשות המסים נמנעה מלקבוע מספר ברור בסוגיה זו, מה שגרר ערעורים רבים לבית המשפט שהבולט בהם היה של איש העסקים שרגא בירן שהחזיק 24 דירות ולמרות זאת פסק שופט המחוזי דורות כי לא מדובר בעסק. בית המשפט העליון הפך לאחרונה את החלטתו וחייב את בירן במס מלא.

העמדה המשפטית החדשה קובעת כי בין חמש לעשר דירות ייבדקו מבחני עזר שונים הבוחנים את טיב הנכס, אופן המימון, תקופת ההחזקה בנכס, בקיאות בתחום בו מתבצעות העסקאות, מנגנון, תדירות העסקאות או הפעולות, היקפן הכספי של העסקאות, מבחן היזמות (ההשבחה והשיווק) ו"מבחן העל" - מבחן הנסיבות, במסגרתו נבחנת כל נסיבה רלוונטית שיש בה כדי לסייע בגיבוש קו ההבחנה.

הרשות מדגישה כי אין הכרח שכל המבחנים יהיו רלוונטיים בכל מקרה אלא בהתאם לנסיבות באופן שמותיר שיקול דעת לרשות.  

ארכיון צילום: דוד הכהן