בלעדי לכלכליסט
חידוש רחוב ארלוזורוב בת"א: בלי גינות וחניות
התוכנית לחידוש רחוב ארלוזורוב בתל אביב כוללת הפקעות של שטח הבתים והחנייה בתמורה לזכויות בנייה. התושבים נערכים למאבק
08:1221.12.17
תוכנית של עיריית תל אביב לשינוי פני רחוב ארלוזורוב אושרה להפקדה בחודש שעבר על ידי ועדת התכנון המקומית של העיר. מטרת התוכנית היא התאמתו של הרחוב לתוואי הסגול של הרכבת הקלה שיעבור כמעט לכל אורכו, מרחוב בן יהודה במערב ועד לתחנת הרכבת ארלוזורוב במזרח.
קראו עוד בכלכליסט:
במסגרת התוכנית, שאמורה להתחיל ב־2018, מתכוונת העירייה להפקיע את שטחי הגינות בכל חזיתות הבניינים כדי ליצור שבילי אופניים, ולהרחיב את המדרכות. עוד צפויה התוכנית לבטל את חניות הבניינים, ולנצל את מפלס הקרקע, שכיום מאופיין בקומות עמודים, לטובת חנויות ובתי קפה. במקביל, כדי לפצות את הדיירים על השטח שהופקע, מאפשרת התוכנית תוספת זכויות לבניינים ברחוב - באמצעות פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש.
אולם, לטענת תושבים ויזמים, במקטע הרחוב שבין אבן גבירול לרחוב הירקון תוספת הזכויות היא מזערית, בהיקף של קומה בודדות לכל היותר, בעוד שהפגיעה הכלכלית בשווי הנכסים, שייאבדו מקום חנייה ושטח גינה - גדולה ותוריד את ערך הבתים משמעותית. המתנגדים טוענים כי מבחינה כלכלית לא יתאפשר להוציא לפועל את תוכניות ההריסה והבנייה מחדש.
לדברי השמאים אריה קמיל ודני טרשנסקי ממשרד "קמיל־טרשנסקי־רפאל", רחוב ארלוזורוב נחשב לאחד מאזורי הביקוש בלב העיר, שבהם מוערכת חנייה בודדת בלפחות 400 אלף שקל ועל פי חישוב זה המשמעות הכספית של איבוד 15 חניות בבניין עומדת על 6 מיליון שקל. "לא בטוח שתוספת של קומה אחת מפצה על אובדן מקומות החנייה", הם אומרים. "מעבר לתחשיב הכלכלי, קיימת בעיית חנייה עקרונית בפרויקטים בארלוזורוב, המחייבת פתרון יצירתי".
בשבועות הקרובים יופקדו מסמכי התוכנית בוועדה המחוזית, לקראת שלב ההתנגדויות. מאות תושבים שכבר נחשפו לתוכנית כבר החלו להתארגן לקראת מאבק ממושך. עצומה הקוראת לשינוי התוכנית מתגלגלת ברשת ועליה כבר מאות חתימות. עו"ד ירדן בוכניק, תושבת הרחוב ומיוזמות המחאה, מספרת כי המתנגדים מארגנים מפגשי תמיכה, מגייסים כסף ואף החלו בהליך של בחירת עורך דין שייצג את הקבוצה "במטרה לשמור ולהגן על זכויותינו".
רועי לויאן, אדריכל וסמנכ"ל בחברת יזמות "אנשי העיר" שלה כ־20 פרויקטים בתל אביב, טוען כי "התוכנית טובה, ומבוססת על עקרונות תוכנית הרובעים. עם זאת, יש בה כשלים שנובעים מתוספת מועטה של זכויות בנייה, שתקשה על קידום פרויקטים. תן לבניין תוספת של 12 קומות ותראה באיזה מהירות התוכנית תמומש. השוק הפרטי נוסע מהר".
200 חניות יבוטלו
בנייתם של שטחי המסחר מתוכננת כאמור להתבצע על חשבון חניות הבניינים. הן העירייה והן חברת נתיבי תחבורה עירוניים (נת"ע) שבונה את הרכבת הקלה מבקשות למנוע כניסת מכוניות מתוך רחוב ארלוזורוב, כך שלבניינים שאין להם גישה מרחובות צדדיים תבוטל החנייה. אבל כלל לא ברור אם זו תתאפשר גם בבניינים שאליהם יש גישה, משום שתקן חנייה חדש שאושר בשנה שעברה מאפשר לעירייה לאשר בנייה ללא חניות בבניינים הסמוכים לקווי הרכבת הקלה.
בישיבת הוועדה המקומית אמרה אורלי אראל, מנהלת האגף לתכנון העיר, כי על פי בדיקה שעשה האגף יבוטלו לפחות כ־200 חניות חוקיות לאורך הרחוב, מה שיפגע בערך הדירות וצפוי להוביל הן לדרישת פיצוי מצד הדיירים, והן להתנגדות לקידום הפרויקטים.
רחוב ארלוזורוב כיום. לדברי יזם "העירייה לא מחייה את הרחוב, היא מחלה אותו" צילום: אוראל כהן תוכנית העירייה מחלקת את הרחוב לשלושה מקטעים: המקטע המזרחי ביותר, מתחנת הרכבת בדרך נמיר ועד רחוב אבן גבירול; החלק האמצעי, מאבן גבירול עד רחוב בן יהודה; והמקטע המערבי, מבן יהודה ועד רחוב הירקון. בשני המקטעים המערבי והמרכזי גובה הבנייה נמוך יחסית, בין היתר בשל היותם חלק מרובע 3 שרובו הוכרז על ידי אונס"קו כאתר מורשת עולמית. בחלק זה תתאפשר בנייה של עד 8 קומות בדופן הצפונית של הרחוב הכוללות קומת מסחר, 6 קומות מגורים מלאות וקומת גג חלקית. בדופן הדרומית של הרחוב, הנושקת לאזור הכרזה של אונס"קו, תתאפשר בנייה של 7 קומות בלבד, הכוללות קומות מסחר, 5 קומות רגילות וקומת גג חלקית.
במקטע המזרחי, הנכלל בתחומו של רובע 4, זכויות הבנייה גדולות יותר, ומאפשרות בנייה של עד 10 קומות: קומת קרקע מסחרית בגובה 6 מטר, ומעליה 7 קומות מגורים מלאות ו־2 קומות עליונות חלקיות. להערכת גיל וינלס, שמאי מקרקעין ומבעלי קיו נדל"ן, היקף כזה של זכויות מספק ויאפשר לפרויקטים של התחדשות עירונית להתממש. אך ברובע 4 ממתין ליזמים מכשול אחר - שם דורשת העירייה מהיזמים לחבר שניים או שלושה מגרשים וליצור בניינים מוארכים. עובדה זו יוצרת קושי בהסכמים בין היזמים לדיירים, משום שחלק מהדירות יזכו בשני כיווני אוויר בלבד.
בנוגע למקטעים המרכזי והמערבי מביע וינלס סקפטיות: "קשה להאמין שפרויקט בחלקים האלה של הרחוב יהיה כלכלי, בוודאי אם לא תהיה חנייה. אולי בתיאוריה העירייה מחייה את הרחוב, אבל בפועל היא מחלה אותו: זה ציר תנועה מרכזי, למה לא לאפשר בנייה של 10 קומות? כדי לחדש את העיר צריך לתת זכויות. התוכנית לא נותנת מספיק זכויות".
השאירו מדרכה מצומצמת
תוכנית הקו הסגול של הרכבת הקלה קיבלה תוקף ביולי השנה. באגף ההנדסה של עיריית תל אביב, לא היו מרוצים מכמות השטחים שהופקעו לאורך הקו לצורכי ציבור, שלדעתם הם מעטים מדי ביחס לצרכים.
בדיון לפני חודש בוועדה המקומית אמרה אראל: "לצערנו ההפקעה של הרכבת הקלה והמדינה צומצמה... הם נסוגו מההפקעה שהיתה קבועה במסמכי ההפקדה והשאירו רחוב עם מדרכה מצומצמת ביותר, ללא עצים וללא שבילי אופניים, לעמדתנו זה לא רחוב ראוי".
הצוות של אראל מצא פתרון במסגרת התוכנית שמקדמת העירייה כעת. "לאחר שהתוכנית תקבל תוקף העירייה תפקיע את כל המדרכות כדי שאפשר יהיה לממש את המרחב הציבורי גם לפני שאנשים מממשים את הבנייה החדשה", הסבירה אראל לוועדה. עם אישור התוכנית תוכל העירייה להפקיע את הגינות, אך במקביל תצטרך להתמודד עם תביעות הפיצויים.
מעיריית תל אביב נמסר: "תוכנית הקו הסגול שאושרה ביולי, מיישמת את תוואי הרכבת הקלה לאורך הרחוב. במתכונתה המופקדת, כללה התוכנית הפקעות כדי ליצור מרחב ציבורי ראוי לרחוב הכולל רכבת קלה, תחנות ותנועת הולכי רגל. אולם עם אישורה, צומצמו הפקעות אלה למינימום. משמעות הדבר היא שלאחר הקמת תוואי הרכבת, רוחב המדרכות שיוותר להולכי הרגל, לא יהיה מספק, ולפיכך ראתה לנכון הוועדה המקומית לקדם תוכנית משלימה שתיצור את המרחב הציבורי הנדרש. לפיכך כוללת התוכנית הפקעת המרווח הקדמי לאורך הרחוב, יצירה מסחרית רציפה והוראות לפיתוח נופי. באשר לתמ"א 38, התוכנית מוסיפה במרבית המגרשים קומה מעבר לתוכניות רובע 3 ורובע 4, למעט בתחום אזור הכרזת אונסק"ו. בשל תנועת הרכבת הקלה ורצף החזית המסחרית לא תתאפשר בבנייה החדשה כניסת כלי רכב מארלוזורוב, אלא מרחובות ניצבים ועורפיים".
