פרויקט יונייטד שרונה: איך הסתבכו כרישי הנדל"ן בקבוצת הרכישה הגדולה בארץ
קבוצת רוכשים המונה כמה מאנשי העסקים, השמאים ועורכי דין הבכירים בארץ התאגדה כדי לבנות על הקרקע המבוקשת בישראל. אז איך הסתבך פרויקט שרונה יונייטד עם בור תקציבי, ניהול כושל, מרידות וסכסוכים פנימיים? דרמה יצרית ובלגן נדל"ני שרחוקים מסיום
במשרדי רשות מקרקעי ישראל בתל אביב המתינו ביום שני השבוע למארגני קבוצת הרכישה יונייטד שרונה. זה היה היום האחרון שבו יכלה הקבוצה לממש את הקרקע היקרה ביותר שנמכרה אי פעם בישראל. אי עמידה בגיוס הסכום הדרוש לקבוצה היתה מאלצת את רמ"י לפעול בהתאם לתנאי המכרז ולחלט את הערבויות אשר עמדו על כ־186 מיליון שקל, מהלך שהיה גורר הפסד מיידי של בין 500־300 אלף שקל מרוב חברי הקבוצה.
- ברגע האחרון: קבוצת הרכישה יונייטד שרונה הצליחה לממש את רכישת הקרקע
- קבוצת הרכישה של יונייטד שרונה מכרה 9 דירות של סרבני חתימה
- קבוצת הרכישה של יונייטד שרונה מכרה את החניון הציבורי לאפריקה ישראל ומליסרון ב-51 מיליון שקל
אולם באופן חסר תקדים בעולם קבוצות הרכישה והיזמות, חברי הקבוצה לא ידעו עד ערב קודם לכן האם יצליחו לגייס את מלוא הסכום הנדרש למימוש הקרקע שנחשבת לאחת הקרקעות המבוקשות בישראל, ורק בשעה 16:00 של יום שני - שעה לפני סגירת משרדי רמ"י - הצליחו להגיע, לאחר שלושה ימים מורטי עצבים, ולשלם את מלוא הסכום עבור הקרקע - 1.06 מיליארד שקל.
כיצד קרה, שבמשך שנה ושמונה חודשים, הזמן שחלף ממועד הזכייה של הקבוצה בקרקע לא הצליחו חבריה לגייס את הסכום הנדרש? מארגני הקבוצה מטילים את האחריות לדרמה של הימים האחרונים על קבוצה קטנה של "מורדים", חברי קבוצה שסרבו לחתום על מסמכי ההלוואה של קרן ילין־לפידות אשר הוסכם, כי תשלים את הסכום לרכישת הקרקע.
הדמיה של פרויקט יונייטד שרונה בתל אביב צילום: מינהל מגורים ישראל
מהקבוצות החזקות שגובשו:
כללו עורכי דין, אנשי עסקים ורואי חשבון
לקוחות אלה שילמו, כך מתברר, יותר מ־70% משווי הדירה במזומן, כדי לסייע למימוש. יתרת הסכום גויסה מחברי קבוצה שהסכימו לקחת על עצמם התחייבות נוספת להלוואה.
למרות ההצלחה במימוש הקרקע, בדקה ה־90, חוסר הסדר שאפיין את הקבוצה לאורך הדרך גרם להרמה של לא מעט גבות, במיוחד לנוכח הרכב חברי הקבוצה. בהתבוננות על רשימת הרוכשים קשה להתעלם משמות כמו תולי צדר, יו"ר אמפא נדל"ן, רמי שביט מבעלי המשביר 365, השמאי ירון ספקטור, פרופסור יעקב גולדברג, עו"ד יואב זהבי המתמחה בקבוצות רכישה ומייצג בעצמו את הקבוצה, עו"ד טל בננסון, עו"ד ינון סרטל ואשתו החזאית שרון וכסלר, רואה החשבון עמוס כץ ועוד בעלי חברות קטנות יותר, שמאים ועורכי דין מוכרים יותר או פחות שהרכיבו את הקבוצה.
לפי גורמים בענף הקבוצה נחשבת לחזקה גם בהשוואה לקבוצות שפעלו במגדלים סמוכים, וראיה לכך היא העובדה שלמרות התוספת הכספית שתידרש לה להשלמת הפרויקט ידוע רק על רוכש אחד שנאלץ למכור ארבע מבין חמש הדירות שקנה בשל חוסר יכולת לגייס את הכסף. לדברי גורם בקבוצה, "כולם האשימו את מנהלי הקבוצה, אבל אי אפשר לבוא בטענות רק אליהם, יש כאן ציבור של רוכשים סופר חזקים, חלקם מנהלי חברות, מה? הם לא אשמים?"
פרויקט שנולד בחטא:
הלכו למכרז בלי למכור דירות
גורמים הבקיאים בענף קבוצות הרכישה טוענים כי הפרויקט נולד בחטא עצום: אי יכולתה של הקבוצה לשווק את כל הפרויקט בטרם ניגשה למכרז לקרקע. זה מהלך חריג במיוחד, שכן לרוב הליכה למכרז בלי שיש שם ותעודת זהות שמוצמדים לכל אחת מהדירות - היא הימור. במקרה זה נעשתה מכירה מוקדמת של כ-60% בלבד מהיצע הדירות המשרדים, החניות והחנויות בפרויקט.
למרות זאת, מארגני הקבוצה החליטו לגשת למכרז, מתוך אמונה שיצליחו לשווק את יתר הפרויקט אחרי הזכייה. אם לא די בכך, ההערכות הן כי לא נעשה ניתוח דקדקני של הפרויקט על ידי מינהל מגורי ישראל, מול ההצעות שהגישו המתחרים. וכך יצא, שהקבוצה שילמה 1.06 מיליארד שקל (לפני מע"מ) פער של 86 מיליון שקל מעל ההצעה הבאה אחריה - של גינדי החזקות. המחיר הגבוה שהציעה הקבוצה הוכיח את עצמו, הקבוצה זכתה במכרז כשהיא ניצבת במחסור אדיר של מזומנים כדי להשלים את מימוש הקרקע, וזה עוד לפני שדובר על שלב הבנייה.
מימין: שרון וכסלר, רמי שביט, טל בננסון ומוטי פלד. רוכשי הדירות התחייבו לא לתבוע במשך שנתיים את החברה המארגנת צילום: עמית שאבי, יריב כץ, צביקה טישלר, עמית שעל אלא שגם לאחר הזכייה במכרז, המצב לא הפך לפשוט יותר, מארגני הקבוצה לא הצליחו למכור את הסחורה שהיתה בידם, ובמקביל החלו להישמע השמצות מצד המתחרים על כך שהקבוצה, במתכונתה הנוכחית, לא יכולה להשלים את הפרויקט. גם חברי הקבוצה אשר חלקם מעורים היטב בתמחור של פרויקטים, הבינו כי הם בבעיה, וחלקם טענו ל"בור תקציבי" ולחוסר שקיפות מצד המארגנים. בד בבד, הגיע מועד המימוש הראשוני, אלא שאז למזלה של הקבוצה נוצר עיכוב של שנה בפינוי מתחם רשות השידור, וכך קיבלו חבריה ארכה של כשנה לגייס את ההון הנדרש. ללא ארכה זו אפשר להניח שהקבוצה היתה נכשלת כבר אז.
רבים בקבוצה מצביעים על בעיות ניהוליות קשות שרק החריפו עם הזמן, כאשר האשמות הופנו בעיקר למארגן הקבוצה - מוטי פלד. פלד הגיע עם רקע בעייתי של בעיות מימון וניהול בקבוצת רכישה שארגן בחריש, וחלק מחברי הקבוצה טענו שהוא פנטזיונר וכי הפרויקט גדול עליו בכמה מידות. עד מהרה הם גם גילו שהשם מוטי פלד לא מוכר, "אם אלה היו חברות כמו אקרו נדל"ן, קנדה ישראל, או בסר, קבוצות שיש מאחוריהן שורה של משקיעים חזקים ומוניטין מוכח כמארגני קבוצות רכישה יוקרתיות, הדירות כבר היו נמכרות, במקום זה החל דשדוש מתמשך", אמר חבר בקבוצה. עם זאת האשמות הוטחו גם בקבוצת "המורדים" שיצרו לפרויקט תדמית בעייתית כשהחלו להדליף מידע על הכשלים בו לתקשורת. לטענת חברי הקבוצה, הרוכשים לא המתינו לרגע האחרון וכבר לפני שנה החלו במו"מ עם יזמים ומארגני קבוצות אחרים כדי שיקחו עליהם את הפרויקט במקום מנהל המגורים. המהלך להעברת השרביט הושלם רק לפני כשבועיים, לאחר התמודדות בין קבוצות אביב, חג'ג' ובסר שגם נבחרה לבסוף.
כשבוע לאחר הבחירה בבסר התקיימה ישיבה נוספת שבה הוחלט כי יש לייצר שקט ורגיעה סביב הפרויקט, בעיקר כדי לאפשר למארגן החדש להתחיל לעבוד, לנהל את הפרויקט ולמכור דירות. כחלק מהמהלכים הנדרשים לייצוב הקבוצה, הוחלט באותה האסיפה כי במשך שנתיים מתחייבים חברי הקבוצה שלא לתבוע את פלד.
דירות בתנאים שונים:
מכרו את אותן יחידות במחירים שונים
טעות נוספת ומשמעותית שיצרה גם קרעים פנימיים בקבוצה היא מכירה לקבוצות שונות של רוכשים בתנאים שונים. פרויקט יונייטד שרונה כולל בסך הכל 557 יחידות רכישה (יחידת רכישה נחשבת כדירה שטח משרדי, חנות או שטחי חניות) החניון הציבורי כלל 268 חניות רגילות ועוד 10 עוקבות, 36 חנויות, שלושה מבנים לשימור (שנמכרו במחיר סופי שלא ניתן לשינוי), ו־93 יחידות משרדים. מחיר של דירת 4 חדרים בפרויקט נמכרה בממוצע ב־4 מיליון שקל. לאחרונה נמכר פנטהאוז של 500 מ"ר בפרויקט ב־24 מיליון שקל.
411 יחידות נמכרו לקבוצה שנקראת דור א', כלומר אלה שהצטרפו בשלב שלפני המכרז. רוכשי דור א' קנו במחירים זולים יחסית, אך אינם מוגנים מפני דרישה לתוספת כספית בהמשך הדרך. לאחר הזכייה במכרז נכנסה לפרויקט קבוצה שרכשה כ־40 יחידות ונקראת דור ב'. חברי דור ב' הצטרפו לאחר המכרז במחירים גבוהים יותר מאלה של דור א', בהפרש מוערך של כ־10,000 שקל לכל מ"ר (כ־40 אלף שקל לעומת 30 אלף שקל למ"ר). עם זאת, בין דור א' לדור ב' היה הבדל משמעותי נוסף היות שבהסכמים עם דור ב' היה סעיף שמגן על הכספים שהשקיעו במידה שהקרקע לא ממומשת.
דור נוסף של רוכשים, דור ג', אלה הם רוכשים שרכשו במחיר סופי, קבוצה של משקיעים שקנו פנטאהוזים ודירות והמחיר שרכשו לא יכול להשתנות. בסך הכל מדובר על כ־35 רוכשים כאלה. המשמעות היא שכל תוספת שתושת על הפרויקט תצא מכיסם של חברי הקבוצה מדור א' ו־ב', אשר יתחלקו עם כ־70 רוכשים שהצטרפו בעת האחרונה.
מיתוג חדש ושקט תעשייתי:
ניסו להרגיע את החברים הממורמרים
בסך הכל נותרו למכירה בפרויקט כ־75 יחידות דיור מהם כ־15 פנטהאוזים והיתר דירות שאמורות להתקבל מתוקף הקלה של חוק כחלון - תוספת זכויות בנייה של 20% מגודל הפרויקט. המטרה שניצבת כעת בפני המנהלים החדשים מקבוצת בסר היא לייצב את הפרויקט, לתת לחברים הממורמרים להירגע, למתג אותו מחדש ולהתחיל למכור במחירים גבוהים יותר של כ־50 אלף שקל למ"ר לדירה רגילה וכ־65 אלף שקל לדירת פנטהאוז.
ההערכה הנוכחית מדברת על תוספת למחיר הסופי של הדירות של כ־35% (כולל דמי הניהול שגובה בסר), ובהתחשב בכך יש טענות כי אלה שרכשו בזול, במחירים של 28־23 אלף שקל למ"ר יצאו עם עסקה טובה למרות הכל. ההשוואה היא בעיקר למחירים במגדלים סמוכים אשר עומדים על כ־45 אלף שקל למ"ר. אך לעומת זאת אלה שנקודת הפתיחה שלהם החלה ב־40־35 אלף שקל צפויים לצאת עם עסקה בעייתית.
למרות הרצון לייצר יציבות נשמעות עדיין טענות על כך שברקע נותרו לא מעט סימני שאלה כמו גובה מס הרכישה אותו ידרשו לשלם, מה יקרה במצב שבו לא מתקבלות הקלות חוק כחלון, וכן נושא הליווי הבנקאי שטרם הוסדר וחברת בסר תידרש להשלים אותו.
ממינהל מגורים ישראל נמסר בתגובה לנטען בכתבה: "השבוע הבאנו למימושה של הקרקע היקרה במדינה הודות לגיוס מימון ומכירת הרוב הגדול של הדירות, וחרף גורמים רבים שהסיתו נגד הקבוצה והחברה המארגנת. מאז הזכייה במכרז החברה ניהלה את הפרויקט באופן מקצועי ואחראי ובהתאם להחלטות נציגות הקבוצה. רוכשי הקבוצה צפויים להינות מעתה מעלייה ניכרת בשווי הדירות".
