מחרתיים: קבוצת הרכישה של מוטי פלד 'יונייטד שרונה' תכריע על מתווה אמפא
לפני שנה וחצי, זכתה קבוצת רכישה שארגנה חברת "מנהל מגורים" במכרז לקרקע של רשות השידור בשרונה תמורת 1.06 מיליארד שקל. קרן אמפא הציעה להחליף את חברת הניהול באופן מלא
חברי קבוצת הרכישה שרונה יוניטייד של מוטי פלד, נפגשו ביום חמישי האחרון בסינמה סיטי בגלילות ודנו באפשרויות העומדות על השולחן נוכח הקשיים ובעיית המימון של הפרויקט. עד מחרתיים (ג') יכריעו אם לתמוך במתווה חברת אמפא נדל"ן מקבוצת אמפא ישראל (להלן) או נגדו.
- פגישה מכרעת: חברי קבוצת הרכישה "יונייטד שרונה" יחליטו האם לסגור את הפרויקט
- אלקטרה תבצע את פרויקט הבנייה במתחם רשות השידור בשרונה
- היום שאחרי המכרז: יונייטד שרונה מוכרת את מבני הטמפלרים ב-45 מיליון ש'
לפני שנה וחצי, זכתה קבוצת רכישה שארגנה חברת "מנהל מגורים" של מוטי פלד במכרז של רמ"י לקרקע של רשות השידור בשרונה, תמורת מחיר חסר תקדים של 1.06 מיליארד שקל (לא כולל מע"מ). בימים שלאחר הזכייה, טענו רבים בענף הנדל"ן שאין היתכנות כלכלית בשווי קרקע כה גבוה. כאשר יש בפרויקט 350 דירות ושטחי מסחר - רכיב הקרקע לפני ביצוע וכלל העלויות יגיעו למספרים לא כלכלים.
לאחר עיכובים בפינוי רשות השידור, ב-17 בספטמבר, התבקשו חברי הקבוצה לתשלום עלות הקרקע בתוך 30 ימים. במידה ולא יצליחו לעמוד בכך – תחולט הערבות לרמ"י שיכולה להגיע עד 15% משווי הקרקע ומוערכת ב-120 מיליון שקל. מקורבים לקבוצה טוענים כי מדובר בהפסד כולל של כ-200 מיליון שקל לקבוצת הרכישה נוכח עלויות שיווק ותכנון.
רווחיות אפשרית בכלל בפרויקט?
הקרנות אמפא וילין לפידות הציעו פתרונות מימון, כאשר אמפא בהצעתה תחליף את חברת הניהול באופן מלא (אמפא ערבה להלוואת גישור של ילין לפידות ותנהל את הפרויקט במקום פלד). לפי גורמים המקורבים לפלד, אם חברי הקבוצה לא יקבלו את הסיוע במימון ואת מתווה אמפא, יבוצע המשך שיווק של דירות עד מועד המימוש (תשלום עלות הקרקע) כדי להצליח לעמוד במחיר הקרקע. אך אם לא יאושרו המתווה והמימון – הפרויקט נידון לכישלון והשבת הקרקע לרמ"י.
מוטי פלד, חברת מנהל מגורים ישראל צילום: עמית שעל לטענת חברי קבוצת הרכישה המתנגדים למתווה אמפא, "גם אם ישווקו כל 100% הדירות בפרויקט, התקבולים והכנסות יגיעו לכדי 1.8 מיליארד שקל ואילו ההוצאות בפרויקט כיום עומדות על כ-2.3 מיליארד שקל". המשמעות היא כי חברי הקבוצה טוענים שגם במתווה הסיוע של אמפא במידה ויתקבל - ייווצר מחסור של כחצי מיליארד שקל לפרויקט, שפרושו שאין כל היתכנות כלכלית בפרויקט ולכן המתנגדים מעוניינים בביטול המכרז ותשלום הערבות לרמ"י למרות ההפסדים.
מהו מתווה אמפא?
מטיוטת ההצעה של חברת אמפא עולה כי היא תמונה לנהל את הפרויקט ממועד מימוש הקרקע ועד מסירת המפתחות לחברי הקבוצה ותהיה אמונה על ניהול פיננסי, פיקוח הנדסי, שירותי השווק וניהול הכללי של הקבוצה. בכך מוטי פלד יוותר על כ-60% מהכנסותיו וימסור את הניהול לאמפא.
לצורך מימון הקרקע, אמפא תאפשר ערבות להלוואת הגישור של ילין לפידות שתבטיח את רכישת הקרקע בהיקף של 110 מיליון שקל (אשר ישמש לכיסוי של הריבית על ההלוואה לתקופה של 21 חודשים). בנוסף, בשל הכללת סכום הריבית, הופחת העמלה הזכאית לה אמפא ממכירת דירות בפרויקט מ-4% ל-2%. אך על פי מחיר השיווק של הדירות (במידה וגבוה) יכולה אמפא לקבל עד 4% עמלה. כמו כן, על ניהול הפרויקט תקבל החברה 35 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת מתווה אמפא ישולם 11 מיליון שקל למנהלי הקבוצה מוטי פלד ושלמה ונטורה (החברה המנהלת) על ההוצאות שלהם בפרויקט ועל וויתור הניהול בפרויקט. תוך שהפיצוי צפוי להתקבל באמצעות דירות בפרויקט עצמו.
על פי חברי הקבוצה, בתחילה, מארגן הקבוצה, מוטי פלד היה צפוי להרוויח כ-135 מיליון שקל מהפרויקט ולפני שנה סוכם שירד ל-35 מיליון שקל כולל מע"מ. לאור משבר המימון פלד הסכים כאמור לצאת מהניהול בסכום של 11 מיליון שקל שנועד לכיסוי הוצאותיו לטענתו.
כמו כן, במסגרת מתווה אמפא יש הסדר של חברת הניהול מאי תביעה מצד הנציגות של הרוכשים לנזקים שנוצרו בפרויקט. בכך פלד לא יהיה חשוף לתביעות מצד חברי קבוצת הרכישה בעתיד.
התחלת הסיוע במימון החל כבר לפני מספר חודשים בהלוואת גישור. הרוכשים בפרויקט נדרשו להעמיד 62% הון עצמי מעלות אומדן שווי הדירות בפרויקט שעלות הקמתו נאמדת ב-2.3 מיליארד שקל. אך הועיל ואין מספיק כסף לרכישת הקרקע, התבקשו להוסיף הון עצמי שיגיע לכדי 86% מאומדן עלות הדירות ומי שלא יכול להוסיף את ה-24% האמורים עשה זאת באמצעות הלוואת גישור מקרן ילין לפידות. בנוסף, התברר שגם 86% לא מספיק לרכישת הקרקע והוחלט לקחת הלוואת "ילין לפידות ב'" (כלשונם) של 110 מיליון שקל שהיא מעבר ל-86% הון עצמי מעלות הדירות ונועדה לרכישת הקרקע. אך ישנם חברי קבוצה רבים שמתנגדים להלוואה הנוספת של 110 מיליון שקל מקרן ילין לפידות ועל כן הגיעה הצעת אמפא.
