פרופ' יעקב עמיהוד: "מחיר למשתכן לא פותרת הבעיה, רק דוחה אותה"

"הפתרון האמיתי למחירי הדיור יגיע כשקצב הבנייה יעלה על קצב הביקוש, שנגרם בגלל היווצרות משקי בית חדשים ועליית ההכנסה", כך אומר פרופ' יעקב עמיהוד, מומחה למימון המלמד באוניברסיטת ניו יורק.

"בשנים 2013–2015 היה פיגור בהיצע. מספר משקי הבית החדשים שנוצרו היה גדול ב־22 אלף ממספר הדירות שבנייתן הסתיימה. התחלות הבנייה בתקופה זו גם הן מפגרות לעומת הגידול במשקי הבית. זאת לאחר פיגור בבנייה של עשרות אלפי דירות במשך יותר מעשור".

הנתונים שהתפרסמו אתמול, שמצביעים על האטה בביקושים בשוק הדיור, לא מרשימים את עמיהוד. לדבריו, הצעדים הנוכחיים שבהם נוקטת הממשלה - כמו מחיר למשתכן והרחקת המשקיעים מהשוק - לא יביאו לירידה במחירי הדיור.

תכסיסים במקום פתרונות

לדברי עמיהוד, בהיעדר פיתרון, הממשלה נוקטת בתכסיסים שיראו תוצאות בטווח הקצר, כמו למשל ההגרלות ההמוניות של מחיר למשתכן, שנועדו להוציא אלפי אנשים ממעגל הביקוש לדיור. "הזוכים לא מקבלים דירה אלא רק הבטחה לדירה שמועד קבלתה מעורפל. בכתבה שהתפרסמה ב"כלכליסט" ב־15 ביוני נמסר של־81% מהדירות בהגרלה אין כלל היתר בנייה ושיעור זה ילך ויגדל ככל שירבו ההגרלות. בינתיים הזוכים ישבו על הגדר, הביקוש יקטן וקבלנים הזקוקים למזומנים ימכרו דירות בהנחה", הסביר עמיהוד. "אבל כל זה יהיה זמני, לטווח הקצר, כי בעיית המחסור בדירות אינה נפתרת, היא רק נדחית. הבטחות לא יוצרות קורת גג. בכל שבוע נוצרים כ־1,000 משקי בית חדשים שזקוקים לדיור ומה שישפיע על המחירים יהיה היצע הדירות בפועל".

לפי עמיהוד, בדיוק כאן המצב נהיה מדאיג. "ברבעון הראשון של 2017 היתה ירידה גדולה בהתחלות הבנייה והן היו מעטות יותר מאשר ברבעון המקביל בשנתיים האחרונות", אמר. "הן היו נמוכות בכ־20% מאשר ב־2015 ובכ־10% מאשר ב־2016. הן אפילו לא הגיעו להיקף התחלות הבנייה ברבעון הראשון של 2014. התוצאות אינן דומות להבטחות".

עוד לדבריו, "יש במדיניות זו נזק, משום שהגדלת אי־הוודאות גורמת לקבלנים שאינם קשורים למחיר למשתכן להקטין את התחלות הבנייה".

עמיהוד טוען כי אחת הסיבות לעיכוב בהגדלת היצע הדירות היא התעקשות המדינה למכור קרקעות רק במסגרת מחיר למשתכן. "מדובר בתהליך מסורבל ואטי של תכנון

מפרט בנייה בכל אתר, עד לרמת אריחי החרסינה באמבטיה, ומכרז לבנייה לפי מה שמכתיבה הממשלה שעוסקת בעניינים לא לה, וכופה על הזכאים דירות שאינן לרוחם", אמר. "גם אם הממשלה היתה מוכרת דירות בשיכוני רכבת בנוסח שנות החמישים בהנחה מספיק גדולה הן היו נרכשות. הלקוחות קיבלו הנחה ולכן הם לקוחות שבויים. לכן, הקבלנים מנצלים פרצות ועלולים לייצר דירות באיכות נמוכה מהמתחייב. הזכאים ממילא ירכשו אותן. אמנם משרד האוצר יפקח על הבנייה, אך קשה להאמין שהפיקוח יהיה יעיל".

התוכנית האלטרנטיבית

עמיהוד מציע מדיניות חלופית: "הממשלה תמכור קרקעות ותקדם בנייה לכל דורש, כולל מתן היתרים וקידום בנייה באמצעות תמיכה ברשויות מקומיות", אמר. "במקביל, יוטלו קנסות על קבלנים שירכשו קרקע ולא יבנו עליה בתוך פרק זמן שייקבע, כאשר הקנסות יעלו ככל שהפיגור יגדל. אם הממשלה רוצה לתמוך בזכאים, היא תנפיק להם תלושי זכאות שיעניקו הנחה, שאותה תשלם הממשלה. ההנחה תהיה זהה בכל הארץ, בירוחם או בהרצליה, וכך תבוטל האפליה נגד תושבים בפריפריה, שכעת מקבלים הנחות נמוכות יותר. כל זכאי יבחר דירה כרצונו. מעבר לפתרון בעיית הדיור, הצמיחה הכלכלית תגבר. במקום לדכא את הביקושים לדיור, כפי שעושה הממשלה, מוטב לעודד אותם ובמקביל להרחיב את ההיצע. כולם ירוויחו".