תל אביב: מכרזי יגאל אלון יסמנו את עתיד שוק המגדלים
תוצאות של שני מכרזים לבניית מגדלים בצפון ובדרום ציר יגאל אלון בתל אביב יעידו האם תוכנית המתאר העירונית החדשה מיטיבה עם היזמים, והאם הטענות על הצפה בשטחי משרדים בעיר נכונות
08:2627.07.17
שני מכרזים לחכירת מגרשים לבנייה של מגדלי משרדים, מסחר ומגורים בשני הקצוות של רחוב יגאל אלון בתל אביב, בדרום ובצפון, יסמנו את כיוונו של שוק המגדלים בתל אביב בשנים הקרובות. השאלות המסקרנות הן כמה זכויות בנייה תאפשר עיריית תל אביב להוסיף, מתוקף תוכנית המתאר החדשה של העיר — תא 5000; והאם הטענות להצפה בשטחי משרדים שנבנים בגוש דן ישפיעו על ההצעות שיגישו המתמודדים.
קראו עוד בכלכליסט:
- שכונת בבלי מתחדשת: שלושה מגדלים במקום עשרה בנייני רכבת
- 2 מגדלים בני 13-9 קומות ייבנו ברחוב גאולה בת"א
- "בשנתיים וחצי המחירים עלו בכ-30%": פרויקט המגדלים בשכונת הארגזים מתחיל אכלוס ויוצא לשלב ב'
"תא 5000 עוד לא נבחנה, היא מגדירה מקסימום אך לא תמיד מאשרים אותו. החלק החשוב במכרזים הוא להעריך כמה שטח בנוי אפשר להוסיף", מסביר ירון שחר, אנליסט נדל"ן ומנהל מחלקת מחקר במ.א.ן נכסים.
אמנם תא 5000, שקיבלה תוקף רק בדצמבר 2016, מגדירה את מקסימום זכויות הבנייה באזורים שונים בעיר, אך לוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב הסמכות לאשר או לדחות תוכניות שמוסיפות זכויות בניה. כלומר עדיין לא ברור כמה תאפשר העירייה לבנות בסופו של דבר.
מגרש תע"ש בצפון יגאל אלון. מי ירוויח מההשבחה, היזם או העירייה? צילום: אוראל כהן
המכרז להחכרת המגרש ביד אליהו בדרום העיר, ממערב להיכל מנורה מבטחים, ייסגר היום. על פי שמאי המקרקעין אריה קמיל, ממשרד "קמיל, טרשנסקי,רפאל", התב"ע (תוכנית בניין עיר) שחלה על המגרש מאפשרת לבנות במקום בניין ששטחו 43 אלף מ"ר לתעסוקה, מסחר ומגורים. אבל תא 5000 מאפשרת לעירייה לאשר שם בנייה של עד 113 אלף מ"ר, עם זאת על מגדל באזור זה חלות מגבלות גובה של עד 46 קומות שהטילה רשות שדות התעופה, וגם הביקוש לדירות למגורים במיקום כזה מוטל בספק. כמו כן העירייה דורשת מהיזימים להקצות 3,000 מ"ר לשימושים ציבוריים, ותשלום במידה שהיא תאשר תוכנית חדשה שמשביחה את המגרש בגובה ההפרש בין שווי הקרקע כיום לשווייה החדש. גורם בשוק אומר ש"כל השווי על ההשבחה ילך לעירייה" ומסביר שזו הסיבה שבגללה ההחליט לא לגשת למכרז.
בשוק מעריכים כי ההצעות למכרז יהיו בטווח של 700-500 מיליון שקל, וכי ההצעות המובילות יהיו של מארגני קבוצות הרכישה. לאור העובדה כי בתל אביב קיים פוטנציאל לבניית כמיליון מ"ר שטחי משרדים בשנים הקרובות מסביר שחר כי "יש אי ודואות בשוק המשרדים" ומעריך כי "יזמיות גדולות כמו עזריאלי, אמות וגב ים לא יתמודדו".
בקצה הצפוני של יגאל אלון, על גבול גבעתיים עומד מגרש ששימש את תע"ש בעבר. לפני כחודש פרסמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מכרז לחכירת הקרקע, אך חוברת המכרז תפורסם רק בתחילת אוגוסט ומשום כך יש עדיין הרבה סימני שאלה. גם במקרה הזה התוכנית התקפה מאפשרת לבנות הרבה פחות מאשר תא 5000. על פי התב"ע הנוכחית אפשר לבנות במגרש בניין משרדים של 25 קומות בלבד בשטח של 25 אלף מ"ר. מחיר המינימום שקבעה רמ"י הוא 130 מיליון שקל, "אף אחד לא ישלם 130 מיליון על 25 אלף מ"ר משרדים. ברור שזו לא השורה התחתונה, השאלה כמה העירייה תיתן יותר וכאן התחרות", אומר שחר.
לדבריו אפשר ללמוד על הפוטנציאל הגלום במגרש מתוכניות שהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה אישרה בחודשים האחרונים: "להכשרת היישוב אישרו לבנות 60 קומות על מגרש של 2 דונם, והמכרז הנוכחי הוא על מגרש של 4 דונם; לתדהר יש אישור לבנות 70 קומות במגרש סמוך. למגרש הזה יש פוטנציאל. אני מניח שיהיה בו עניין".
