האם שוק הדירות באמת מתקרר - וכיצד ישפיע עליו ביטול חוק מס דירה שלישית

שני הנתונים שהתפרסמו אתמול על שוק הדיור - ירידה במכירת הדירות וירידה במחירי הדירות ברבעון האחרון - הגיעו למשרד האוצר בתזמון מצוין. ברקע לדיונים בבג"ץ בנוגע לחוק ריבוי דירות (מס דירה שלישית) מתכוונים באוצר להציג את הנתונים במסגרת הטענה שביטול החוק יגרום לפגיעה בהצלחת האוצר.

כשמנתחים את שני הנתונים לחוד קשה לומר בשלב זה האם המגמה בשוק הדיור השתנתה וכעת אנחנו נמצאים בשוק יורד, או שלחלופין, וזו ההערכה הסבירה יותר, שוק הנדל"ן נמצא בצומת דרכים ומכאן יש להמתין להתפתחויות. מדובר בתקופה רגישה מאוד בענף הנדל"ן, היות והשוק נשלט כעת בצורה מלאכותית על ידי האוצר.

לזכותם יאמר, כי בניגוד לממשלות קודמות הצליח האוצר בראשות כחלון לסגור את כל הקצוות, הוא שולט בביקוש, בהיצע ואפילו בהיבט הפסיכולוגי לאחר שהצליח לגנוז את יתר סקירות השוק שהיו מקובלות בעבר ובהם מדד מחירי הדירות של השמאי הממשלתי. עם זאת, התרופפות של אחת מנקודות האחיזה כמו מס דירה שלישית יכולה לשנות את התמונה.

תרומת הדיון בחוק מס דירה שלישית

את הנתון הראשון שהציגו אתמול בלמ"ס - ירידה במכירת הדירות קל מאד להסביר, היקף המשקיעים שחלקם בשוק היה משמעותי, ירד בחודש פברואר לרמה של 16% לאחר שעד לא מזמן חצה את קו ה-30%. המשקיעים היו דומיננטים לא רק במספרם, הם ביצעו עסקאות באגרסיביות ובמהירות ויצרו אווירה של שוק עולה שכדאי להשקיע בו.

הסיבות לקיצוץ ברכישות המשקיעים הן גם חוק מס דירה שלישית, אך גם העלייה בריבית המשכנתאות וציפיות המשקיעים כפי שגם באוצר הסבירו לאחרונה. אבל אם בפלח המשקיעים יש כאלו שהפנו את כספם להשקעות אחרות (בין היתר לנדל"ן בחו"ל) פלח שוק נוסף שנפגע מאד ועדיין נמצא בהמתנה הוא זה של משפרי הדיור, והם, בניגוד למשקיעים עדיין ממתינים.

רק לשם המחשה בעבר חלקם של משפרי הדיור עמד על כ-37% מהשוק, כך שכאשר מאחדים יחד את המשקיעים עם משפרי הדיור מדובר בהיקף עצום של רוכשים פוטנציאלים שנמצאים בהמתנה וממעט לרכוש בשלב זה דירות מתוך המתנה להתפתחויות.

מאחר שהשוק פועל כעת באופן מלאכותי, הנתון השני, זה המציג ירידה במחירי הדירות בשיעור של 0.5% ברבעון האחרון משקף גם הוא את הלך הרוח בקרב הרוכשים, המוכרים, ואלה שממתינים, והכוונה היא לחוסר הודאות העצום בשלב זה, האם המס על דירה שלישית יבוטל והמשקיעים יחזרו לשוק? האם האוצר יגדיל את האפשרות לרכישת דירות בשוק החופשי במסגרת מחיר למשתכן ויאפשר גם למשפרי הדיור לחזור? לכל אלה משמעויות אדירות, שיכולות בסיטואציה כזו או אחרת למחוק במחי יד את ירידת מחירים.

באותה נשימה, כדאי גם להזכיר כי הבעיות בענף הנדל"ן לא נעלמו, המשוואה של הגדלת ההיצע אל מול הביקוש לא נפתרה, קצב הגדלת היצע הדירות נותר במספרים שבהם הורגלנו בשנה האחרונה, ורק אם בשנים הקרובות יצליחו היקפי ההיצע להגיע לכ-70 אלף דירות בשנה (גמר בניה), יהיה ניתן לומר כי היעד המרכזי של האוצר הושלם.

נקודה נוספת שקשה להתעלם ממנה היא עליית ריבית המשכנתאות, שהינה המשתנה החשוב והמשפיע ביותר על רוכשי הדירות. בנקודה זו, מצבו של רוכש הדירה הורע משמעותית, הוא משלם היום ריביות גבוהות בהרבה, ותרחיש שהוצג בעבר ב"כלכליסט" הראה כי גם ירידה של 10% במחירי הדירות עשויה להימחק אם הריבית תעלה במקביל בשיעור של כ-2%. בשנתיים האחרונות הריבית אכן עלתה, כך שבשורה התחתונה נקודת הפתיחה של רוכשי הדירות הרבה פחות טובה.

כך למשל, רונן עקיבא מארד משכנתאות מספר כי בחודשיים האחרונים העליה בריבית המשכנתאות התמתנה והתייצבה, אבל לאחר עליה של 80%-90% בשנתיים האחרונות. "מי שחתם משכנתא בינואר 2015 קיבל תנאי מימון של ריבית קבועה לא צמודה סביב ה-3.8% והיום היא סביב ה-5.5%. זה אומר שהמרווח של הבנקים גדל, ומנגד רמת התשלומים שהרוכשים משלמים עלתה ב-400-350 שקל לחודש על אותו התמהיל, במשכנתא של כ-600 אלף שקל ל-25 שנה".

צילום: דוד הכהן

את ההבדל ירגישו בני זוג שמשתכרים יחד כ-12 אלף שקל והתכוונו לשלם משכנתא של כ-4,000 שקל בחודש, כ-30% מההכנסה. כל שינוי בריביות יפגע בהם כלכלית באופן מיידי. "מי שלא חייב לקחת משכנתא היום שלא יקח. סביבת הריבית מאד גבוהה. נכון שהם לא הריביות הכי גבוהות אבל הן ריביות של 2005-2004. אנחנו בעולם כלכלי אחר, אלה לא אותם ערכים. הריביות עלו לא כי קרה משהו אלא כי הבנקים הגדילו מרווחים", מסכם עקיבא.

"באוצר משחקים במשחק מסוכן, אני מקווה שיצליח להם"

אהוד המאירי, יו"ר קבוצת השמאות, הגיב לנתוני הלמ"ס ואמר: "דו״ח הלמ"ס לא יכול להצביע על שינוי ריאלי במחירים באשר כל חודש נעשות עסקות במיגוון שונה של דירות. הלמ"ס מציג ממוצע עסקאות בשוק המשקפות את המחירים הנמוכים יותר במחיר למשתכן וכן מעבר קהל לרכישת דירות קטנות וזולות יותר גם בשוק יד השניה וזאת עקב יוקר הדירות החדשות. הממוצע הסטטיסטי של הלמ״ס משקף את ממוצע מחירי העסקות של החודש ששונות במגוון, ולכן בדרך כלל ההשוואה היא של מין בשאינו מינו. מדידה מעשית ורצינית יותר ערך בזמנו השמאי הממשלתי, אך לצער הציבור, סתמו לו את הפה כדי שהמציאות לא תקלקל את החזון הפוליטי".

ניר שמול מנכ"ל חברת שניר העוסקת בשיווק דירות אמר בתגובה לנתונים, "לצערי הגורמים הממשלתיים ממשיכים בפרסום של נתונים מגמתיים. לא ייתכן כי המדידות האמורות 'המעידות' על 'ירידה' במחירי הדיור יקחו בחשבון דירות שנמכרות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן הנרכשות רק על ידי מחוסרי דיור במסגרת הטבה ממשלתית ספציפית למגזר זה הבאה לידי ביטוי בהנחות של מאות אלפי שקלים. מדידה כזו היא מטעה, מוטה ומתעלמת לחלוטין מנתוני השוק האמיתיים", הוא אמר והוסיף, "גם יתר 'המדידות' הקשורות בכמות הדירות החדשות שנמכרו לא מעידות לצערי דבר על ירידת מחירי הדירות בישראל או על 'התקררות' השוק מכיוון שהן לא לוקחות בחשבון את כמות הדירות שהוצעו למכירה לעומת שנים קודמות ויכולות להעיד רק שאין דירות!! מדידה שאומרת שהשנה נמכרו פחות דירות ברמת השרון לא מעידה מהומה על המצב בשוק אלא רק על העובדה שברמת השרון אין דירות כרגע למכירה". 

אוהד דנוס, עד לאחרונה יו"ר לשכת השמאים מציין כי "באוצר משחקים משחק מסוכן ואני מקווה שיצליח להם, הקיפאון שקיים והציגו באוצר הוא קיפאון כפוי, אנשים קונים פחות וקונים דירות זולות יותר, זה כפוי כי כל המנגנון של מחיר למשתכן הוא מנגנון בירוקרטי קשה, היו בו הרבה עסקאות אבל חלק גדול מהן לא מוצגות בגלל המנגנון שמאפשר רישום עסקה רק לאחר קבלת היתר בנייה. בפועל יש הרבה מאד אנשים שממתינים על הגדר לכן ההצלחה כרגע היא בזה שבאוצר הצליחו ליצור אי ודאות בשוק".

עדינה חכם, מנכ"לית רשת אנגלו סכסון: "הנתונים שמפרסמת הלמ"ס מבלבלים ולא עקביים. אכן יש בלימה בשוק  אבל זה לא מעיד על דבר לטווח הבינוני והארוך. השוק מתאפיין בישיבה על הגדר ואנשים לא יודעים מה יוליד יום. מה שבטוח הוא שהריבית על המשכנתאות עלתה, ויש לזה השפעה. הדבר ממתן את הביקושים, יותר מכל צעד שיעשה שר האוצר. כמובן שהירידה בהיקף העסקאות נובעת גם מהיעדר היצע, בעיקר באזורי הביקוש ומהירידה בהתחלות הבנייה".