9,800 דירות בגלילות מגיעות לשלב האישור

תוכנית הבנייה של מתחם פי גלילות מגיעה סוף־סוף לשלבי אישור אחרונים, 20 שנה לאחר החלטת הממשלה על פינוי המתחם מחומרים מסוכנים ו־13 שנה לאחר פינוי מיכלי הדלק. ל"כלכליסט" נודע שבשבוע הבא תדון הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב בתוכנית לבניית 9,800 דירות וכ־790 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר בשטח של 1,866 דונם, השייך מוניציפלית לעיריית רמת השרון. כמו כן צפויים להיבנות במתחם כ־500 אלף מ"ר של שטחי ציבור. רצועה נוספת בשטח 315 דונם בחלק הדרומי של פי גלילות, שנמצאת בשטח המוניציפלי של עיריית תל אביב ושניתן לבנות בה 3,000 דירות, לא תקודם בשלב זה בשל התנגדות העירייה.

ועדת התכנון צפויה להמליץ בשבוע הבא על הפקדת התוכנית להתנגדויות, שלב שנמשך בדרך כלל מספר חודשים ומהווה את השלב האחרון לפני אישור סופי ומתן תוקף. אולם גם לאחר שהתוכנית תקבל תוקף עדיין אי אפשר יהיה להתחיל בבנייה בשל חלוקת המתחם לשלושה מתחמי משנה, שעבור כל אחד מהם נדרשת הכנת תוכנית מפורטת. חלוקה זו נועדה לאפשר לקדם כל מתחם בנפרד בלי המתנה להשלמת ההליכים במתחמים האחרים. עם זאת, תוכנית מפורטת ראשונה תוגש למוסדות התכנון תוך חמש שנים לכל היותר.

מתחם פי גלילות. חלוקה לשלושה מתחמי משנה

התוכנית שתובא לאישור מקודמת בידי רשות מקרקעי ישראל בשיתוף עיריית רמת השרון, ומכוונת לרף העליון האפשרי של בנייה למגורים במתחם, כפי שהוגדר בידי הוועדה המחוזית תל אביב ב־2004. התוכנית קובעת שבמתחם הצפוני ייבנו 2,700 דירות ו־390 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה; במתחם המרכזי ייבנו 4,600 דירות ו־390 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה, מהם 40 אלף מ"ר למרכז התחבורה החדש; ובמתחם הדרומי ייבנו 1,700 דירות וכן 10 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה. העבודה על שלוש התוכניות למתחמי המשנה כבר החלה ולפי ההערכות הן יהיו מוכנות להגשה עד אמצא 2018.

בשנה האחרונה מתקיימים מגעים לגיבוש הסכם גג בין רשות מקרקעי ישראל ומשרד האוצר לבין עיריית רמת השרון, שנועד לספק לעירייה תקציב לפיתוח התשתיות במתחם. לכל הגורמים המעורבים ברור כי מטלות הפיתוח במתחם הן אדירות וכי ללא הסכם גג העירייה לא תוכל לשאת בהן.

ריבוי גופים ועודף של אינטרסים מנוגדים

העיכובים המרובים בהגשת תוכנית הבנייה במתחם פי גלילות נובעים מריבוי הגופים והאינטרסים המנוגדים המעורבים בשטח. ראשית, כליאת המתחם בין כביש 5, נתיבי איילון וכביש החוף דרש את חיבור המתחם לכל אחד מהם ולתיאום עם משרד התחבורה. שנית, קרבת המתחם למתקן מסווג דרשה תיאום מול משרד הביטחון. בנוסף, גורמים שעסקו בתוכנית טוענים כי הוועדה המחוזית תל אביב הציבה דרישות מורכבות והקשתה על הפקדתה. לטענתם, רק לאחר שעלתה האפשרות כי התוכנית תועבר לקידום בוועדה למתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל) קבעה הוועדה המחוזית מועד לדיון.

אף שהחלק התכנוני בפי גלילות הוטל אל מתכננת מרחב תל אביב ברשות מקרקעי ישראל גילי טסלר מי שצפוי לעמוד בחזית התכנונית בשנים הקרובות הוא דווקא השמאי ירון ספקטור. משרדו של ספקטור נבחר להוביל את החלוקה הקניינית שמרכזת את עניין בעלי הזכויות בקרקע. חלוקה זו תקבע את זכויות הבנייה שיוענקו לבעלי הקרקע בהתאם לחלקו היחסי בשטח, והיא צפויה לעורר מחלוקות רבות.

מדינת ישראל מחזיקה ב־70% מזכויות הבנייה בקרקע, חלק מהן באמצעות אחזקותיה (50%) בחברת פי גלילות, שבבעלותה 164 דונם במתחם. יתר המניות בחברת פי גלילות היו שייכות בעבר לחברות הדלק, אך נמכרו במרוצת השנים לחברות הנדל"ן חבר טריגו, קנדה ישראל וקבוצה בראשות עו"ד אריאל שוב. אביו של שוב, עו"ד משה שוב, מונה בשנות השמונים בידי בית המשפט לייצג את מאות בעלי הקרקע הפרטיים במתחם גלילות. מאות הדונמים האחרים בשטח מתחלקים בין מאות בעלי קרקע פרטיים.

בתוכנית: פארק רציף ממחלף מורשה ועד החוף

תוכנית הבנייה לגלילות כולל הקמת מסוף תחבורה ענקי ובו תחנות לרכבת ישראל, הרכבת הקלה ולאוטובוסים. המסוף יקושר למחלף חדש שיוקם מעל לנתיבי איילון ויאפשר לכלי רכב להגיע לרובע החדש. פארק שיוקם בלב הרובע יקושר במזרח לפארק שיוקם בתוכנית רצועת הנופש ובמערב לפארק שנעלל בתוכנית 3700, באופן שייצור פארק אחד רציף ממחלף מורשה ועד לחוף הים.

מיקומה של התוכנית על צירי התנועה המרכזיים לתל אביב חייב את המתכננים להתאים את קצב הוצאת היתרי הבנייה להתקדמות פתרונות התחבורה. אך כל תנאי עומד בפני עצמו ואינו תלוי בתנאים אחרים. כך, לאחר חיבור השכונה לדרך נמיר יוצאו היתרי בנייה ל־1,000 דירות, והיתר ל־500 דירות נוספות יותנה בבניית הפרדה מפלסית בחיבור לדרך נמיר. בניית 5,000 דירות תתאפשר רק לאחר הקמת תחנת רכבת חדשה על נתיבי איילון בסמוך לגלילות או לאחר הקמת מרכז התחבורה החדש.