בגלל הגבלת גובה הבנייינים: גם ברמת אביב תמ"א 38 לא רווחית ליזמים

מתברר שגם ברמת אביב בתל אביב, אחת השכונות היקרות בישראל, שבה דירת 4 חדרים נמכרת ביותר מ־4 מיליון שקל, הכדאיות הכלכלית לביצוע תמ"א 38 מוטלת בספק.

לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב הוצגו לאחרונה שתי חוות דעת בנוגע לכדאיות הכלכלית לתמ"א 38 בשכונת רמת אביב בשני מקבצי בניינים. הוועדה המקומית ביקשה את חוות הדעת כדי לסייע לה לגבש דעה בנושא שינוי המדיניות בנוגע לתוספת קומות לבניינים בני 3 ו־4 קומות ברמת אביב הוותיקה, זאת לאחר שכמה יזמים פנו אליה בבקשה לאפשר להם לבנות יותר קומות ממה שמתיר מסמך המדיניות בנושא זה.

חוות הדעת, שהוכנו על ידי משרד השמאים ברק פרידמן קפלר שימקביץ ושות', עסקו בשלושה בנייני שיכון בני ארבע קומות, 72 דירות בסך הכל, ברחוב הברון הירש ברמת אביב. לפי חוות הדעת, באפשרות של הריסה ובנייה מחדש בהתאם למיצוי מלוא הזכויות, המאפשרת בניית 2.65 קומות נוספות, כלומר 6.65 קומות בסך הכל, כשכל דייר מקבל תוספת של 25 מ"ר לדירה — נמצא כי אין היתכנות כלכלית, משום שהרווח ליזם עומד על 9.95% בלבד, וגבול ההיתכנות הכלכלית בתנאים אלה הוא אם היזם יקצה תוספת של 18 מ"ר לכל בעל דירה, או לחלופין כל בעל דירה ישתתף בסכום של 200 אלף שקל. רווח כזה אינו מספיק, שכן היזם זקוק לרווח של כ־20% לפחות כדי שהפרויקט ייחשב כדאי. כמו כן הציג משרד השמאים חוות דעת על בניית 3.65 קומות נוספות, כלומר 7.65 קומות בסך הכל, אלטרנטיבה החורגת ממסמך המדיניות של הוועדה, ובמקרה זה הרווחיות הוגדרה כטובה.

בניינים 5־1 ברחוב הברון הירש ברמת אביב. "אם בעלי הדירות ישלמו 200 אלף שקל, הפרויקט יהיה רווחי" צילום: אוראל כהן

חוות דעת נוספת של משרד השמאים עסקה במבנים בני שלוש קומות ברחוב רידינג 29-25, שבהם התוספת המקסימלית היא 3.65 קומות. בחוות דעת זו נקבע כי הכדאיות הכלכלית לעיבוי המבנה, כלומר תוספת של 2.65 קומות, היא גבולית בלבד. "רווחיות הפרויקט רגישה מאוד לתוספת בעלויות היזם", נטען בחוות הדעת, אך בתוספת 3.65 קומות, כפי שמאפשר מסמך המדיניות לאזור, הכדאיות הכלכלית נאה.

הוועדה המקומית החליטה לדחות את ההמלצה, ולא לאשר את הבקשה לתוספת קומות בברון הירש, אך בכך לא נסתם הגולל על הסוגיה, והוועדה כנראה עוד תשוב ותדון באפשרות של שינוי המדיניות בשכונה.

מיטל להבי, סגנית ראש עיריית תל אביב, מסרה: "מדיניות רמת אביב הוותיקה אושרה בוועדה בסוף 2014. עוד לא יבש הדיו וכבר מעלים כוחות השוק דרישה להגבהת מבנים במסגרת תמ"א 38 מעבר למותר במסמך המדיניות. עירייה שמבקשת לייצר ודאות תכנונית על בסיס תוכנית מתאר כוללנית או מסמכי מדיניות אינה יכולה לשנות עקרונותיה חדשות לבקרים על פיי משב רוח מצד יזמים שמחפשים לעשות רווח קל יחסית. לא ייתכן שבאחת השכונות היוקרתיות במדינה אין כדאיות כלכלית. מטרת תמ"א 38 היא לחזק מבנים, ולצד זה היא תורמת להתחדשות עירונית. אסור להפוך את התמ"א לכלי שמשחית מרקמים עירוניים ומייצר שונות בכדאיות היישום בין רובעי העיר על בסיס מתן זכויות יתר מעבר למה שנותן השווי של מיקום הנכס".