"התיקון לתמ"א 38 יצר חוסר וודאות מוחלט"

"תיקון 3א לתמ"א 38 (שאושר אתמול בקבינט הדיור, א"ג) יוצר חוסר וודאות מוחלט", כך אמר עו"ד אברהם ללום סגן יו"ר לשכת עורכי הדין, בכנס של לשכת שמאי המקרקעין.

ללום התכוון לסעיף בתיקון שמעניק לרשויות המקומיות שיקול דעת נרחב על בסיס מסמכי מידניות, ולא על סמך תוכנית כפי שהיה עד התיקון. בעקבות זאת רשות מקומית תוכל לדחות תוכנית מתוקף תמ"א 38 או לקצץ את זכויות הבנייה בה. "ראשי ערים קיבלו כוח ואפשרות להשפיע על זכויות הבנייה. אנחנו יכולים לבנות הסכם עם הדיירים ובסופו של דבר יגיד ראש רשות שהוא משנה את זכויות הבנייה".

סגן יו"ר לשכת עורכי הדין הסביר, כי בעקבות התיקון משרדו הוסיף לחוזים שנחתמים בין יזמים לדיירים סעיפים אותם הוא מכנה מנגנון סטיה "לאור שיקול הדעת הגדול של הרשות המקומית אנחנו מגדירים מראש שמאי שיצטרך לבוא ולכמות את זכויות הבנייה שקוצצו מהתוכנית על ידי הרשות, ולחלק את זה בין הדיירים ליזם".

פרויקט תמ"א 38 בת"א (ארכיון) צילום: דוד הכהן

בנוסף, אמר ללום כי לאור חוסר הוודאות הוא ממליץ להפחית 10%-15% מחישובי הרווחיות של כל פרויקט, וכן להוסיף סעיף שיאפשר להם לצאת מהפרויקט.

אייל הוכמן, מנהל אזורים התחדשות עירונית וי"ר איגוד חברות התמ"א, הסכים עם טענתו של ללום: "אנחנו נמצאים במצב שמדניות יכולה להחליף תוכנית. שיקול הדעת של הרשות הוא חשוב מאוד, מי שרוצה תקדם ומי שלא לא. בסוף היא תישפט על ידי התושבים בבחירות וזה בסדר. אבל הקלות הבלתי נסבלת בה ראש רשות או פקיד אחר אומר בו נשנה מדיניות הוא בלתי אפשרי. הוא יכול להוציא הודעת ווטסאפ והופ השתנתה המדיניות ".

על פי הוכמן, בעקבות זאת גדל הסיכון של עסקאות תמ"א 38, והוא לא ממהר להיכנס לעסקאות בערים שנשענות על מסמכי מדניות בלבד וללא תוכנית מסודרת.

באותו פאנל העריכה דניאלה פז, בעלת פז כלכלה, כי התיקון החדש לא יביא את בשורת התמ"א 38 לפרברים. "אנחנו עדיין מוצאים שהריסה ובנייה תתרכז במרכז הארץ". על פי תחשיבים שלה נקודת האיזון בפרויקטי תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש בבניינים של 3-2 קומות – תהיה באזורים בהם המחיר למ"ר בנוי הוא 18 אלף שקל למ"ר כלומר בעיקר באזור המרכז והשרון. על פי פז בבניינים של 4 קומות נקודת האיזון היא 22 אלף שקל למ"ר, כך שרדיוס האזור בהם התוכנית כלכלית מצטמצם.