רמת גן פותחת את הפקק של תמ"א 38

אחרי שנתיים שבהן פרויקטי תמ"א 38 נעצרו כמעט כליל ברמת גן, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר החלה לפני כשבועיים לאשר את התוכנית העירונית שקובעת את צפיפות הדירות שמותר יהיה לבנות במקום הבניינים הישנים שייהרסו. המסקנה העיקרית מהתוכנית המאושרת היא שבאזורים נרחבים בעיר תפחת צפיפות הדירות לעומת המקובל עד לפני מספר שנים - בדרך כלל בסדר גודל של חצי דירה על כל דירה שנהרסת. המשמעות היא שמספר הדירות שיזם יוכל לבנות באותם מקומות יהיה נמוך בכ־15% מכפי שיכול היה לבנות בעבר.

במשך שנים, ובעיקר בתקופת ראש העיר הקודם צבי בר, נחשבה רמת גן לבירת התמ"א 38, כשאישורי בנייה ניתנו בקלות יחסית, והתירו לבנות דירות רבות במקום הדירות שנהרסו. ככל שהבנייה התרחבה, כך גברה גם מחאת התושבים הוותיקים שטענו שהעירייה מעמיסה על התשתיות באופן בלתי מחושב, כשאותם כבישים, צינורות ביוב ומוסדות ציבור ששירתו את העיר עד אותו שלב צריכים לשרת אוכלוסייה גדולה משמעותית.

כתגובה למחאה גובשה תוכנית עירונית שזכתה לשם רג/53, שנועדה לקבוע מדיניות חדשה וברורה יותר לפרויקטי תמ"א 38. מבחינת העירייה, התוכנית היתה אמורה לקבוע ודאות תכנונית, אלא שהתוכנית הופקדה להתנגדויות ביולי 2014, והתמשכות הדיונים סביבה רק תרמו לאי הוודאות: באופן מעשי במשך שנתיים כמעט שלא מקודמים פרויקטים חדשים של תמ"א 38, מכיוון שהיזמים אינם יודעים כמה דירות יוכלו לבנות, ומה הרווח הצפוי להם בפרויקטים אלו.

70 בקשות ממתינות לדיון

החוקרת מרים ארז, שמונתה לחקור את ההתנגדויות, הגישה לפני מספר חודשים את המלצותיה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שהחלה לפני שבועיים באישור התוכנית כשהיא נצמדת בדרך כלל להמלצות. עד כה נדונו התוכניות הנוגעות למגרשים של עד 600 מ"ר. דיון נוסף בנושא הצפיפות במגרשים עד 1,000 מטר ייערך בחודש הבא.

יותר מ־70 בקשות לפרויקטים של תמ"א 38 ממתינות כיום לדיון בוועדה, כשמשך הזמן הממוצע מרגע הגשת הבקשה ועד הדיון בוועדה המקומית עומד על שנה. עם זאת, פרויקטים רבים מתעכבים מאחר שעד אישור התוכנית לא ידועות זכויות הבנייה וההוראות התכנוניות לכל שכונה, ואם הבקשה לא תעמוד בתנאים סיכוייה להיכשל גבוהים מאוד. סיבה נוספת לעיכוב היא חוסר הבהירות בנוגע לחישוב זכויות הבנייה.

רחוב חורגין 3-5 ברמת גן. הסתיימו שנתיים של אי ודאות צילום: עמית שעל

בעירייה מבהירים כי התוכנית, שהליך אישורה במליאת הוועדה החל לפני כשבועיים ויסתיים ככל הנראה לאחר הישיבה הבאה שתיערך בספטמבר, תאפשר לתושבים לדעת בדיוק מה צפוי ואפשרי באזור מגוריהם, ומה אפשרויותיהם בנוגע לתוכניות בתחום ההתחדשות העירונית וחיזוק מבנים. כמו כן התוכנית תקל היזמים לדעת מה נדרש מהם.

התוכנית כוללת בין היתר את המכפילים ליחידות דיור באזורים שונים בעיר. בשכונת חרוזים למשל תפחת הצפיפות מ־3 יח"ד על כל יח"ד שנהרסת ל־2.5 יח"ד בלבד. בשכונת הגפן המכפיל יעמוד על 3 יח"ד לכל יח"ד בתמ"א, לעומת 3.5 יח"ד שהיו נהוגות עד כה. בלב העיר יינתנו 3 יח"ד על כל יח"ד, לעומת 3.5 שהיו נהוגות בעבר. ברמת השקמה החוקרת ממליצה להעניק מכפיל של 1 ל־4, במקום 1 ל־5.25 בתוכנית הקודמת, והעירייה צפויה לאשר 1 ל־3.5 בלבד. בשכונת ראשונים המכפיל ישתנה מ־1 ל־3.5 ל־1 ל־3 בלבד. בשאר השכונות יישאר המכפיל 1 ל־3.5.

מקום לשבילי אופניים

מליאת הוועדה אישרה את קווי הבניין באזורים שונים בעיר. עד כה קווי הבנין בתמ"א היו 2 מטרים לכל הכיוונים, וכעת קו הבניין הקדמי יאפשר הרחבת כבישים, מדרכות, שבילי אופניים ואפילו נטיעת עצים. עוד אושרה הגבלת הגובה: בעבר במגרשים מעל 600 מטר היו מאשרים תוכניות לקומת קרקע + 8.5 קומות. רג 53 המתוקנת מפחיתה את הגובה לקרקע + 7.5 קומות בלבד.

ראש עיריית רמת גן ישראל זינגר. "מתחשבים גם בדרישות החניה" צילום: נמרוד גליקמן

"התוכנית המתוקנת כבר לא נבחנת בראייה צרה ונקודתית על כל בניין בנפרד, אלא מאפשרת הסתכלות בראייה רחבה של כלל הרחוב", אומרת עו"ד אביבית מאור נמרודי, סגנית ראש העיר ויו"ר הוועדה המקומית ברמת גן. "התוכנית נותנת ביטוי למרחב הציבורי, מאפשרת הרחבת מדרכות וכבישים, סלילת שבילי אופניים, מקום לנטיעת עצים ועוד. התוכנית מבוססת על פרוגרמה חכמה הבוחנת את התשתיות בכל רגע נתון".

מראש עיריית רמת גן ישראל זינגר נמסר: "לראשונה פועלת העירייה לא רק לתכנון של בניינים בודדים בתחום ההתחדשות העירונית, אלא בוחנת בראייה רחבה גם את דרישות החניה, התשתיות, התנועה, מוסדות החינוך, מרחבים ציבוריים פתוחים ועוד רבים. מהפכת הוודאות התכנונית תוך בנייה באחריות סוף־סוף קיבלה אישור סופי של המליאה, ובימים אלו נבחר צוות שהחל לעבוד במרץ על תוכנית המתאר של רמת גן".