מתחת לפנס

ההאמרה במחירי הדיור בישראל הפכה לחומר נפץ חברתי ולבעיה בקנה מידה לאומי. הדרך לפתרון מהיר ורציני של בעיית יוקר הדיור בישראל מחייבת בראש ובראשונה הכרה בכמה אמיתות: בדומה למרבית מדינות העולם, גם בישראל רוב הציבור שואף לגור במרכז הארץ, ומחירי הדיור בשאר חלקי המדינה הם נגזרת של מחירי הדיור בתל אביב ובמרכז. אמת נוספת היא שהפתרון ארוך הטווח נמצא בהתאמת ההיצע לביקוש: באזורי הביקוש הממשלה היא בעלת הקרקע הגדולה ביותר, ורק היא יכולה להשפיע על ההיצע ברמה הלאומית ולהוביל לירידה במחירים בטווח הארוך. כמו כן, העיריות מעוניינות לפתח אזורי מסחר שבהם ביכולתן לגבות ארנונה מוגדלת ורווחית, לעומת אזורי מגורים שבהם גביית הארנונה אינה מכסה את סל השירותים הנרחב שעל העירייה לספק לתושבים. מחקר שערכה ד"ר אפרת טולקובסקי ממכון גזית־גלוב לחקר הנדל"ן מגלה שהעיריות הן הגורם הראשון המעכב קידום תוכניות בנייה למגורים. אמת נוספת היא שהקלה בנטל רכישת הדירה על המעמד הבינוני דורשת גם עלייה בשכרו הפנוי של מעמד זה.

יש להכיר בכך שרכישת דירה להשקעה היא אחד מאפיקי ההשקעה הפופולריים. שיעור הדירות להשקעה בישראל עומד על 22% מכלל הדירות, או כ־480 אלף דירות. מרביתן (בוודאי במונחי שווי) ממוקמות בתל אביב ובערי המרכז, שם חלקן של הדירות להשקעה מכלל הדירות מגיע לכ־50%. השווי הכולל של דירות אלה מגיע לכטריליון שקל. השוואה בין רכישת דירה להשקעה לבין השקעה במניות או באיגרות חוב, מעלה כי ברכישת דירה להשקעה קיימים יתרונות מיסוי לאורך כל הדרך - למעט תשלום מס רכישה חד־פעמי בעת רכישתה. יתרונות אלו כוללים מס מוגבל על שכר דירה, היעדר מס רכוש (ארנונה מזערית לעומת מס רכוש כמקובל בעולם), וברוב המקרים היעדר מס רווחי הון (בשל פטורי "דירת מגורים" למיניהם הקיימים היום). מנגד, בהשקעה בניירות ערך קיים מס על דיבידנד, וכמובן כמעט תמיד קיים מס רווחי הון במכירת נייר הערך. ההבדל במיסוי בין האפיקים הופך את ההשקעה בדירה לכדאית ומושכת עבור משקיעים.

מחאה על מחירי הדיור, בבאר שבע צילום: חיים הורנשטיין

על הממשלה החדשה לנקוט יוזמות אסטרטגיות כדי לקדם תכנון מהיר ולהגדיל את מלאי הדירות החדשות באזורי הביקוש, אך בד בבד יש לנקוט יוזמות שימתנו את יוקר הדיור בטווח הקצר. המפתח: השפעה על הביקוש לדירות להשקעה, והפיכתן לדירות למגורים באמצעות שינוי מדיניות המיסוי. מכיוון שמחירי הדיור נקבעים "מלמעלה למטה", הקטנת יוקר הדיור במרכז תשפיע גם על כל חלקי הארץ. כיצד ניתן לשנות את המצב? בעזרת שלושה צעדים פשוטים ניתן לפתור עיוותים גדולים:

הצעד הראשון הוא הטלת מס רכוש עירוני שנתי בשיעור של 1%–1.5% משווי הדירה, תוך קביעת פטור על מיסוי שווי ראשוני בגובה של 750 אלף שקל למי שמתגורר בדירה שבבעלותו רוב ימות השנה. מס זה, יבוא במקום הארנונה על דירות מגורים הקיימת כיום ויכניס למדינה, או לרשויות המקומיות, כ־15 מיליארד שקל יותר ממנה (בהנחת שיעור מיסוי של 1%). זהו סכום עצום שיש להשתמש בו להורדת נטל המס על עשירונים 3–8, דבר שיגדיל את הכנסתם הפנויה וישפר את יכולתם לרכוש דירה ולעמוד בתשלומי המשכנתא מבלי להפוך לעבדי המשכנתא.

מס כזה גם ישנה את גישתן של עיריות, וייצור העדפה לבנייה למגורים על פני מסחר. ראש עיר טוב שידאג לתושביו יספק להם שירותים טובים, יהפוך את עירו לאטרקטיבית, ויוביל להגדלה של הבנייה ובאופן ישיר לעליית תשלומי מס הרכוש העירוני.

הצעד השני הוא מיסוי ההכנסה משכר הדירה, כמו כל הכנסה מיגיעה אישית אחרת של בעל הדירה, החייבת במס הכנסה עד מדרגת מס שולית של 48%. אין שום הצדקה למדיניות הקיימת היום הקובעת פטור לתקרה של עד 5,000 שקל, או חלופת מס של־10% בלבד. למעשה, המדינה מסבסדת ללא הצדקה את מקור ההכנסה הזה לבעלי הדירות.

הצעד האחרון הוא המשך הקו החקיקתי של תיקונים משלהי 2013 שמבטלים פטורים והקלות במס שבח. הכלל שצריך להיקבע הוא שרק שחלוּף דירת מגורים בדירת מגורים אחרת יקרה יותר, ייעשה ללא תשלום מס עבור משפרי דיור. כמו כן יינתן פטור חד־פעמי ממיסוי על מכירת דירה בעת מעבר לדיור מוגן. למעשה, כל עוד המוכר לא "נפגש עם הכסף" אלא משקיע אותו בשיפור הדיור, אין לגבות ממנו מס. בכל מקרה אחר יש לגבות מס על הרווח שנוצר ממכירת דירת המגורים.

שינוי בהתאם לשלושת עקרונות אלו יפחית את התיאבון של המשקיעים לרכישת דירות חדשות, יצמצם את תופעת "דירות הרפאים", וישחרר לא מעט דירות לשוק. תוספת המסים מכל המהלכים שצוינו לעיל צפויה להגיע לכ־20 מיליארד שקל בשנה.

שר האוצר המיועד משה כחלון מקדם העלאה של מס רכישה על דירות להשקעה בשיעור חד. אולם, במקום לפעול בשיטת "זבנג וגמרנו", לטעמי יש לפעול בכמה צעדים מקיפים שישיגו מטרות חברתיות נוספות. הפתרון שהצעתי הוא פשוט יחסית, ניתן ליישמו במהירות ובעיניי הוא צודק ומקובל במתוקנות שבמדינות העולם. הוא יוצר איזון טוב יותר בין מיסוי הון לבין מיסוי מעבודה, ובלבד שהשינוי במיסוי אכן ישמש להקלת נטל המס המוטל על שכבות הביניים.

שיטת כצמן: שלושה צעדים להפחתת הכדאיות ברכישת דירות להשקעה

1) מיסוי עירוני

הטלת מס רכוש עירוני שנתי במקום הארנונה, תוך מתן פטור חלקי לבעלים של דירה שמתגורר בה רוב השנה. מס זה יעודד את העיריות לבנות דיור למגורים

2) השכרת דירות

הטלת מס הכנסה על שכר דירה (כמו מיסוי שכר מיגיעה אישית)

3) המשך הרפורמות במס שבח

ביטול פטורי מס שבח והחלת מס על רווח ממכירת דירה, לצד פטור על מכירה לצורך שיפור דיור

חיים כצמן הוא בעלים ויו"ר קבוצת גזית גלוב