"שר האוצר יאיר לפיד, אל תיגע בנדל"ן"

קליין וסבבה, שני כלבלבים לבנים מסורסים, הם כלבי עשירון עליון. המלטז האנגלי והשיצו הסיני הגמדי מתגוררים בפנטהאוז במגדלי נאמן, קומפלקס הבניינים הצבעוני הסמוך למלון מנדרין, מסתובבים במהלך היום בין פסלים ויצירות אמנות יקרות ערך של מנשה קדישמן, ראובן רובין, משה קסטל ואביגדור סטימצקי, וכפינוק על התנהגות טובה מקבלים פרושוטו. הסטטוס שלהם נגזר במידה רבה מהעובדה שהם כלביו של עו"ד אברהם־אייבי נאמן, מייסד ובעלים של משרד עורכי הדין שנקרא על שמו, מהוותיקים שבמשרדי עריכת הדין בישראל. המשרד, העוסק במשפט מסחרי וציבורי בדגש על תחום המקרקעין, התכנון והבנייה, הוקם על ידי נאמן לפני 56 שנה. בכובעו הנוסף, כיזם נדל"ן, הקים נאמן עם חברת אזורים את שכונת אזורי ח"ן (שנקראת על שם אמו חנה נאמן), ניהל את שכונת הגוש הגדול שמצפון לשדה דב, וכמובן - הקים את המגדלים הנקראים על שמו, שאותם עיצב האמן יעקב אגם.

הפגישה עם נאמן מתרחשת בדירתו, שממנה נשקף נוף פנורמי כמעט בלתי מופרע לים. הסביבה היוקרתית לא מפריעה לנאמן, שחגג לא מזמן 80, לסלוד מכך ש"תל אביב הפכה עיר לעשירים בלבד". הפתרון, לשיטתו, טמון במגדלי מגורים. "בניית דירה בבניין בן ארבע קומות יקרה יותר מבניית דירה בבניין בן 40 קומות - מרכיב הקרקע יורד בחלוקה על פני 160 דירות לעומת 16. כיום מחיר הקרקע הוא המרכיב הכבד, אבל לקרקע יש מחיר אחד, ומכאן ואילך באה רדיפת הבצע. לפעמים אני שומע ופשוט לא קולט: דירות של 2,000 דולר למ"ר נמכרות ב־20–30 אלף דולר למ"ר, מחיר מופקע שמנצל את העובדה שיש ביקוש ואין היצע.

"דירה היא מצרך חיוני לא פחות מלחם. אם קובעים מחיר מקסימלי ללחם אפשר גם לקבוע מחיר מקסימלי לדירה. המחיר הזה צריך לכלול את מרכיב הבנייה, את מרכיב הקרקע ועוד 15% רווח על העלויות בפועל, זה אמור להספיק לכל קבלן. אפשר לקבוע תקנות חירום בנושא. אני מסתכל על רוואבי, העיר הפלסטינית החדשה שבונה היזם בשאר אל־מסרי, דירות של 180 מ"ר נמכרות שם ב־100 אלף דולר. אלו מחירי הבנייה כשעלות הקרקע כמעט אפסית, מפני שהרשות הפלסטינית נתנה את הקרקע. אפילו רואים משם את תל אביב".

נאמן ליד דגם של המגדלים הנושאים את שמו. "מבזבזים פה את משאב הקרקע, שהוא כל כך יקר, ובונים בין שליש לרבע מיחידות הדיור שאפשר לבנות שם. במדינה מתוקנת לא היו מרשים דבר כזה" צילום: עמית שעל

וחוץ מלקבוע תקרת מחיר, מה עוד אפשר לעשות?

"כשמחירי הדירות מופקעים טקטיקת המלחמה היא אחת: יצירת היצף של דירות והגדלה דרמטית של מספרן. אפשר גם לבנות ערי לוויין מסביב לתל אביב וחיפה, בנגב ובגליל, עם כמויות גדולות של דירות, אבל העיקר הוא שמדיניות העירייה בתל אביב תייצר היצף דירות, כי רק הוא יביא לירידת מחירים. על פי חוק הכלים השלובים, כשהמחירים בצפון תל אביב יירדו הם יירדו גם בדרום העיר, ואחר כך בגוש דן ובערי הפריפריה. אין דרכים אחרות. שאנשים יידעו שיש כעת דירות בתל אביב ויהיו גם מחר".

איך עושים את זה?

"על השטח בין הירקון להרצליה חייבים לבנות את תל אביב של העתיד, להרים מגדלי מגורים בני 40 קומות. שילמתי לאדריכל ישראל גודוביץ' סכומים אדירים כדי שיעשה תוכנית שתראה מה אפשר להכניס בשטח, שזה אפשרי. אפשר לבנות פה הכל מהתחלה מבלי שיהיה צורך להרוס. 60 אלף דירות, עשרות בתי מלון, דירות לזוגות צעירים. סטייל חדש של בנייה במחירים עממיים שמוגבלים מראש. הזדמנויות כאלו נוצרו רק בערים בגרמניה ובלונדון, כשבנו ערים חדשות אחרי ההרס שיצרה מלחמת העולם השנייה. זאת הזדמנות חד־פעמית לבנות עיר חדשה. תל אביב של שנת 2040 יכולה להיות היפה בערי תבל אם רק יהיה חזון".

בשטח 3700, מצפון הגוש הגדול ועד הרצליה, מתוכננת כיום בניית 12 אלף יחידות דיור בלבד, בבנייה נמוכה יחסית.

"לא ייאמן שמתכננים שם בתים של 4 ו־10 קומות, כשבעוד שלוש שנים שדה דב כבר לא יהיה. זה בזבוז המשאב היקר ביותר במדינה, במקום היקר ביותר במדינה. מבזבזים את משאב הקרקע, שהוא כל כך יקר במדינת ישראל הקטנה, ובונים בין שליש לרבע מיחידות הדיור שאפשר לבנות שם. במדינה מתוקנת לא היו מרשים דבר כזה. הנה, יש קרקעות והולכים על אחוזי בנייה מגוחכים.

"לו הייתי ראש עיריית תל אביב הייתי זורק את התוכנית הקיימת לשטח 3700 ופועל לתכנון כמה שיותר דירות באזור עם מרווחים אדירים ושטחים ירוקים. הייתי הולך למכרז בינלאומי לתכנון תל אביב של העתיד, ובעוד שלושה חודשים כבר מתחיל לתכנן כדי להעביר תב"ע (תוכנית בניין עיר - דב"נ) בהקדם. תל אביב לא צריכה להיות יד זיכרון לסר פטריק גדס, האדריכל הסקוטי שקבע את קווי המתאר שלה בשנות העשרים ועד היום שולט בנו".

מצד שני, המגדלים יחסמו לך את הנוף לים.

"לא אכפת לי שיסתירו לי את הים. אני לא חי במושב ואין לי זכויות על נוף בלתי מופרע. אז אני אראה את הים בין המגדלים, זה טוב לי".

מעיריית תל אביב נמסר בתגובה כי "תוכניות בניין עיר נבחנות בראש ובראשונה לפי אמות מידה של אופן השפעת תוספת יחידות הדיור על הסביבה (תשתיות, תנועה, חניה, מבני ציבור וכיוצא בזה). הן כוללות 12 אלף יחידות דיור חדשות, מתוכן כ־2,000 מיועדות לדיור בר־השגה, שיתווספו להיצע הדירות בעיר. בתוכנית 3700 הובאו בחשבון צרכים עכשוויים תוך אומדן האוכלוסייה העירונית גם בעתיד, כדי להבטיח שהיא עונה באופן מאוזן על כולם".

"המיסוי רק יעלה את מחירי הדירות"

גם ממקבלי ההחלטות ברמה הארצית לא חוסך נאמן את שבטו. במסגרת הגזירות הכלכליות החדשות, שנועדו להתמודד עם הגירעון, בולטות מאוד הגזירות בתחום הדיור. לפי הצעת משרד האוצר, מ־2014 מי שבבעלותו לפחות דירה אחת להשקעה לא ייהנה מהפטור ממס שבח על מכירת הדירה השנייה. בנוסף, בכוונת האוצר לגבות מס רכישה של 3.5%, החל מהשקל הראשון, למי שרוצה להחליף את הדירה (במקום הפטור הקיים כיום עד לסכום של 1.47 מיליון שקל), מה שמשפיע באופן דרמטי על משפרי הדיור וכל מי שמעוניין להחליף את הדירה שבבעלותו. גם עליית המע"מ צפויה להשפיע על מחירי הדירות.

"הייתי אומר לשר האוצר יאיר לפיד - אל תיגע בשום דבר שקשור לנדל"ן", אומר נאמן. "כשיש לך בור כל כך גדול אתה צריך לחשוב בגדול, לא לקחת עשרות מיליונים מאותם רבבות אנשים שמוכרים או קונים דירות. המהלך הזה רק יעלה את מחירי הדירות, יביא לכך שדירות לא יהיו בהישג יד, משום שבעלי הדירות יפצו את עצמם בהעלאה אוטומטית של המחיר. מדוע מי שמחליף דירת 3 חדרים בדירת 3 חדרים צריך לשלם 50 אלף שקל מס? הממשלה חייבת להחליט אם היא מעוניינת להוריד מחירי דירות או לגבות יותר כסף. אי אפשר לבוא ולומר 'השאיפה שלנו היא להוריד את מחירי הדיור' - ואז לעשות מהלך שאוטומטית מעלה את המחירים. שייגעו בכל דבר, אבל לא בנדל"ן. המדיניות של משרד האוצר כיום היא מניעת דיור מאנשים".

יאיר לפיד ובנימין נתניהו. נאמן: "המהלך שלהם רק יעלה את מחירי הדירות, יביא לכך שדירות לא יהיו בהישג יד" צילום: אלכס קולומויסקי

מה אפשר לעשות כדי להזיז עיריות שמכבידות על הבנייה והפיתוח בשטחן?

"חייב לקום גוף ממלכתי שיטפל בדברים האלה, אבל זה יעבוד רק אם יהיה שיתוף פעולה של העיריות. כיום אף עירייה לא בנויה לשיתופי פעולה כאלה, כי זה תרגיל חדש שיש להפנים מחשבתית קודם כל. עוד דרך לחסל בירוקרטיה מעכבת היא באמצעות חקיקה לשעת חירום, כפי שאריק שרון עשה. הוא ידע שיגיעו עולים וחייבים לדאוג להם לדיור, אז הקימו את הול"לים. יש כאלה שטוענים שלא דנו בהקמתן מספיק לעומק, אבל עובדה שהכל נבנה והעלייה נקלטה. המדינה צריכה להחליט שחסרות 100 אלף יחידות דיור - ולהחליט איך פותרים את זה".

יש לך רעיונות אלטרנטיביים לדיור בר-השגה?

"להרחיק צעירים לפריפריה לא יעזור ולא יוריד את הביקוש לתל אביב. כולם נמשכים ללב, להיכן שמקומות העבודה נמצאים. ניתן לבנות דירות בנות 60 מ"ר בלבד לצעירים, כמו בניו יורק. בונים בית דירות עם כיוון אוויר אחד, בשתי שורות, 20 דירות קטנות בקומה. על אותה חתיכת קרקע אפשר לבנות 40 קומות עם חדר כושר, בניין מאורך שבנוי בדומה לבית מלון. עיריית ניו יורק עשתה את הדבר הזה, אבל לעיריית תל אביב יש מגבלות משלה. הבעיה היא שתל אביב מובילה איתה את כל הארץ לעליות מחירים".

"הגוש הגדול הוא תל אביב מכוערת"

נאמן מגדיר את עצמו "פלסטיני ותל אביבי מושבע". משפחתו עלתה לישראל ב־1776 מבולגריה ומליטא (הוא דור עשירי בארץ, נכדיו הם דור 12), והוא גדל ברחוב נחלת בנימין בעיר. "אבי מיכאל עסק בכתיבת בקשות לתיקי טאבו. היה לו רישיון מיוחד, כי לא היתה לו השכלה משפטית והוא לא יכול היה לעשות זאת כעו"ד. פעם הוא אפילו עמד לדין על כך שניסח הסכם רכישת נדל"ן ללא היתר", הוא מספר, "אני גדלתי על זה, ובגיל 3 כבר ידעתי שאהיה עו"ד". לאחר שסיים לימודי משפטים התמחה אצל עו"ד מיכה כספי (אביו של עו"ד רם כספי). "מהיום הראשון ידעתי שאפתח משרד שלי לבד", הוא אומר היום, "עברתי ממשכורת של 60 לירות בחודש למשרד פרטי. המשרד היה בהתחלה פלילי לחלוטין, ורק כעבור שבע שנים עברתי לנדל"ן. אשתי דאז, אביבה, שהיתה גם היא עורכת דין, לא אהבה את הקליינטורה".

אזורי חן (מהפרויקטים של נאמן) צילום: עמית שעל

נאמן, שצבר הון ראשוני, רכש תחילה מהסוכנות היהודית בית חרושת לבנייה טרומית בשדרות, ולאחר מכן רכש ממנה גם את חברת הבנייה רסקו. "שימשתי בה כיו"ר ללא תשלום", הוא מספר, "זה היה נהדר. הייתי בעל מניות ברסקו, ואף פעם לא עזבתי את המשרד שהקמתי כדי להיות שכיר במקום אחר". ליזם הפך כשהחליט לעשות את מה שנהג לעשות עבור לקוחותיו — עבור עצמו. "בתב"עות של מגדלי נאמן ואזורי ח"ן התחלתי לטפל כבר בשנות השישים, עשרות שנים של טיפול. ידעתי שזה דבר שאין לו מגבלת זמן. התחלנו לבנות רק בשנות השמונים והתשעים'".

שכונת הגוש הגדול (מהפרויקטים של נאמן) צילום: עמית שעל

הפרק המשמעותי בחייו המקצועיים של נאמן מיוחס להכשרת מתחם "הגוש הגדול" לבנייה. הגוש התל אביבי משתרע על פני שטח בן יותר מאלף דונם, בין דרך נמיר לים ובין הירקון לגבול הרצליה, ובתוכו פועל שדה התעופה שדה דב ובסיס של חיל האוויר. במשך עשורים המתחם היה תקוע במחלוקות קנייניות, תכנוניות ומשפטיות, בעיקר בגלל ריבוי בעלי הקרקעות בו - כ־1,500 במספר, מתוכם מאות בעלי קרקעות שהופקעו לצורך הקמת שדה דב. רק ב־2007, לאחר 30 שנות התדיינות, הסכימה המדינה לפעול לפינוי שדה דב ולהפשרת הקרקעות שסביבו לבנייה, תמורת 50% מזכויות הבנייה באזור. מזרח הגוש הגדול נמצא בשלבי בנייה מתקדמים, וכעת צפוי להתחיל הטיפול התכנוני בצד המערבי, אך העימותים המשפטיים נמשכים כל הזמן (הפעם סביב דרישת המדינה שבעלי הקרקעות ישתתפו בעלות פינוי שדה דב). נאמן, ששימש כמנהל הגוש הגדול מטעם בעלי הקרקעות במשך 35 שנה, פרש מהתפקיד בשנה החולפת, אך הספיק ליהנות משכר טרחה נדיב: זכויות בנייה שניתנו לו ולמנהלים הנוספים בהיקף כולל של 8% במזרח הגוש, ועוד אחוזים בצד המערבי.

המתחם המיועד לפינוי־בינוי ברמת אביב (מהפרויקטים של נאמן) צילום: אוראל כהן

כיום, היחס של נאמן לשכונה שעזר להקים אמביוולנטי. "בזמנו ידעתי שאני ממונה על ידי בית המשפט ומכאן הדברים פתוחים, לא ידעתי שזה תפקיד ל־35 שנה", הוא אומר, "אחד החסרונות בתחום הנדל"ן בישראל הוא טווחי זמן ארוכים מדי. כל הפיתוח האדיר של השטח נעשה הודות למודל המשפטי שבניתי. זה תהליך של הפקעה, פיתוח והחזרה לבעלים שיכול לעבוד בכל מקום שיש בו ריבוי בעלים. פשוט מעלים את כל הבעלים למין ענן שמרחף על פני השטח, ומעבירים את הזכויות לגוף מפקיע - המדינה במקרה של הגוש הגדול, עיריית תל אביב במקרה של מגדלי נאמן ואזורי ח"ן. כשמקבלים תב"ע מורידים את הענן ונותנים לבעלי הקרקעות את זכויות הבנייה. זה תהליך שעוד יכתבו עליו עבודות.

אייבי נאמן. "תורת החיים שלי אומרת שצריך ליהנות מכל רגע בחיים כאילו מחר תמות. בעסקים זה הפוך - צריך לתכנן כאילו תחיה לעולם ועד. אני לא ממהר לשום מקום" צילום: עמית שעל

"אני הולדתי את הגוש הגדול מבחינת טיפול בתב"ע, אבל אני לא מתפעל מהבנייה שם, זו תל אביב מכוערת. כל בניין דומה לבניין אחר, בלילה חשוך אדם יכול להיכנס לכל דירה מכיוון שכל הבתים נראים אותו דבר. אין שם ייחודיות ארכיטקטונית. אני במגדלי נאמן השקעתי רק בפיג'מה של הבניין מיליונים. העטיפה צבעונית לחלוטין, הכל מוזאיקה יקרה מאוד, צבועה ב־52 גוונים, שנועדה להעלים את חלונות הבניין באמצעות אמנות. השקעתי רק בעיצוב הצבעוני הזה 5–6 מיליון דולר".

"כל גופי הבנייה מתרחקים מפינוי־בינוי"

במקביל, בשנים האחרונות נאמן מנסה לקדם יוזמת פינוי־בינוי בצד השני של דרך נמיר, במתחם בנייני רכבת ברחוב איינשטיין ברמת אביב, אבל העובדה שחברת אשדר לא מצליחה לבצע פרויקט דומה במתחם טאגור הצמוד מדאיגה אותו מאוד. "עיריית תל אביב התירה לאשדר לבנות שתי דירות בלבד במקום כל דירה שתיהרס, מה שהפך את הפרויקט ללא כדאי, ובסוף ביצעה וידוא הריגה כשדרשה מכל דייר תשלום של 200 אלף שקל. פינוי־בינוי נופל מכיוון שלא נותנים לקבלנים מרחב רווח. כשקבלן חייב לתת לדייר דירה גדולה ב־30–40 מ"ר ממה שהיה לו ולשכן אותו בדירה אחרת למשך 30 חודש - זה כמעט 200 אלף שקל. לכך צריך להוסיף את 200 אלף השקלים שהעירייה מבקשת מהדיירים, עלות שהם מבקשים לגלגל על הקבלן, אז מה נשאר לו? תנאים כאלו מכניסים קבלן לסיכון מיידי.

"היוזמה שלנו ברמת אביב עוד לא נפלה משום שהיא בחיתוליה. אנחנו מחתימים דיירים כבר כמה שנים, אבל ההתקדמות אטית מאוד, זה הופך להיות תהליך שיש לו התחלה אבל אין לו סוף. אנחנו לא יודעים לאן הולכים בדיוק, כי שינוי תב"עות בפינוי־בינוי הוא תהליך ארוך, בזמן שלגבי תמ"א 38 הוא מאוד מוגדר. לכן תוכניות התמ"א בעלייה, בזמן שפינוי־בינוי בדעיכה. בתנאים של היום, כיזם וכעו"ד אני ממליץ ללכת לכיוון תמ"א 38, ועובדה שכל גופי הבנייה מתרחקים מפינוי־בינוי".

בהקשר הזה, האם שכונות דרום תל אביב לא מוחמצות במיוחד?

"במקום לקדם בנייה על בסיס המצב הקודם ניתן להרוס את הישן, לבנות משהו מודרני ולקבל דרום חדש בתוך חמש שנים. פינוי־בינוי הוא כמו לקחת גבר בן 90 ולהפוך אותו לצעיר בן 20. עם בני אדם זה לא הולך, אבל בבתים הדבר אפשרי. גם תמ"א 38 וגם פינוי־בינוי מעלים את רמת החיים של המשפחות שגרות בפרויקט. תמ"א 38 נולדה בגלל רעידות אדמה, אבל בתקופה ביטחונית סוערת היא גם נותנת ביטחון בזמן נפילת טילים. הטוב ביותר הוא לאפשר פינוי־בינוי במכפיל יותר גבוה. ישנן עיריות שמנסות לעשות חשבון כמה הקבלן ירוויח וכמה הדייר, וזה לא נכון בעיניי. תעשו חשבון כמה העיר תרוויח אם על אותה חתיכת קרקע יהיו פי חמישה דירות במחירים נמוכים ממחירי השוק כיום".

מעיריית תל אביב נמסר כי "הכדאיות הכלכלית של כל תוכנית פינוי־בינוי נגזרת גם מטיב ההסכמות שבין בעלי המקרקעין ליזם התוכנית. היטל ההשבחה מוטל על פי חוק, ואין לעירייה סמכות לפטור מהיטל זה".

"אנחנו הבניין הזול ביותר בתחזוקה בישראל"

הסיור עם נאמן במתחם המגדלים הנקראים על שמו יוצר רושם של אב הגאה בצאצאיו, כשכל ידית רופפת מטופלת מיידית. בכלל, נאמן מטפל אישית בדברים שיכול היה לחסוך מעצמו: ביום שישי בצהריים, למשל, הוא הוזעק לטפל בתלונות ועד הבית של בניין שהקים ברחוב אייזק שטרן הסמוך בקשר לריהוט הלובי. הצופה מבחוץ במגדלים יכול לקבל את הרושם שמדובר בחברה שחיה בבועה סגורה, אבל נאמן מדגיש את החוויה הקהילתית שנוצרת בקרב הדיירים: "יש פה חיי קהילה מלאים. חיבור הבניינים יצר מעין רחוב סגור בתוך הבניין, והפכתי אותו לגלריית אמנות - חלקה עם תמונות קבועות וחלקה עם תערוכה מתחלפת. בעוד חודש נציג כאן תערוכה חדשה של מנשה קדישמן, אמן אדיר, לראשונה ללא כבשים. האמנות יוצרת אווירה, אנשים מתנהגים אחרת כי הבית מיוחד".

ולא יקר להחזיק כאן דירה?

"אנחנו הבניין הזול ביותר בתחזוקה בישראל. לדירות 4 חדרים העלות היא 1,200 שקל בחודש, אבל זה כולל שומר, בריכת שחייה, מועדון, ניקיון שעובד בכל ימות השנה למעט יום כיפור. מתגורר כאן רב של חב"ד שדואג להכל: במקרה של פטירה הוא דואג למניין וספרי תורה, אם יש שבת חתן יש רב ובית כנסת".

עבדת עם קדישמן ועם אגם, שניים שלא נחשבים לדמויות קלות במיוחד.

"אנשים פוחדים מהם והם באמת לא קלים - אבל אני אוהב אותם. גאון זה תמיד אדם לא נורמטיבי, אחרת כולם היו גאונים. הכיף בעבודה עם אנשים שחושבים אחרת הוא שאתה לומד המון. זה דורש קומוניקציה מיוחדת, לפעמים אתגרית - אבל זה גם היופי".

מה סדר היום שלך?

"יש לי משרד עו"ד פעיל שבני גלעד מנהל - אני הורדתי את היקף העבודה ל־12 שעות ביום. אני עובד, אשתי עובדת. אני נשוי בשלישית, לאחר ששתי נשותיי הראשונות נפטרו מסרטן. זאת התמודדות לא קלה, כמו לחיות בתוך ענן וערפל, אבל מטבע הדברים הזמן עושה את שלו והערפל נמוג. אין טכניקות התמודדות עם דברים כאלה, אתה לא יכול להיות אופטימי כשעומד לקרות דבר כל כך פסימי. כשהתחתנתי עם דליה, אשתי הנוכחית, אמרתי לה שאני תעודת הביטוח שלה, כי זה לא יכול להכות פעם שלישית".

איך שומרים על חיוניות מקצועית בגיל 80?

"רצוי להימנע ממחלות שמקצרות חיים ולהמשיך הלאה בפול ספיד. אני נהנה מהחיים, גם בעבודה וגם מעבר לה. יש לי עניין, יש לי סקרנות רבה להמון דברים, אז נשאלת השאלה למה להפסיק. תורת החיים שלי אומרת שצריך ליהנות מכל רגע בחיים כאילו מחר תמות. בעסקים זה הפוך - צריך לתכנן כאילו תחיה לעולם ועד. אני לא ממהר לשום מקום".