רגולטורים יש מספיק!
מה שמדינת ישראל באמת צריכה זה שר־על לענייני נדל"ן, אדם שיהיה אחראי ובעל סמכות וירכז את כל הקשור בענף. הוא ידאג שכל המשרדים יפעלו כמכונה משומנת ולא כמו פיאודלים
ענף הבנייה בישראל נוגע לכל אחד מאיתנו, והוא אכן מלהיב רבים, גם כאלו שאינם עוסקים בו באופן ישיר. כ־8 מיליון אזרחים יש בישראל, וענף הנדל"ן נוגע לחיי היומיום שלהם. עד כדי כך מלהיב הענף את כולם, שערב הבחירות מכריזים נבחרי הציבור שהם־הם אלו שידאגו לטפל ביוקר מחירי הדיור. ואכן, אחרי הבחירות ועם מינוים לשרים הם ניגשים למשימה במלוא המרץ, מפשילים שרוולים ודואגים כל אחד במשרדו הוא לרגולציה מתאימה. המציאות היום היא כזו, שכדי לבנות דירת מגורים בישראל צריך לעבור אצל לא מעט רגולטורים שנמצאים במשרדים שונים בממשלה. אבל איפה לעזאזל הסינרגיה?! העוסקים בענף הנדל"ן נפגשים עם לא מעט רגולטורים, ואני אמנה רק חלק מהם.
הצגת הממשלה ה־33 בבית הנשיא. לכולם יש אחריות, אבל לאף אחד אין אחריות כוללת צילום: עמית שאבי
חוק התכנון והבנייה הישראלי מורכב ומיושן, והוא תולדה של שלטון צבאי בריטי ולא של חקיקה דמוקרטית. מאות סתירות קיימות בחוק, הנמצא באחריות משרד הפנים, והוא מאפשר לכל רגולטור להתערב בתכנון אם יש או אין צורך. התוצאה היא עיכובים של 5–01 שנים בין תכנון פרויקט נדל"ן לביצועו בפועל. גם התכנון הלאומי אצלנו מתחלק לשניים: תוכניות מתאר ארציות נמצאות באחריותו של משרד הפנים, אבל תוכניות לתשתיות לאומיות - באחריותה של ועדה מיוחדת במשרד ראש הממשלה.
גם בעיית המימון בענף הנדל"ן היא מוכרת וידועה. היזמים נדרשים להון עצמי גבוה בכל פרויקט, ושחרורו מתעכב עד לשלבים האחרונים שלו. התוצאה היא הגבלת היכולת של היזמים לבנות, והאחריות לכך נמצאת אצל המפקח על הבנקים, שמפקח על נותני האשראי. גם כל מי שלקח בימי חייו משכנתא מכיר את ההליך המסורבל, את הדרישות הגבוהות להון עצמי ואת בחינת כושר ההחזר. שוב, האחריות היא של בנק ישראל. נגיד בנק ישראל הוא המבוגר האחראי במשק והוא דואג בצדק ליציבות הפיננסית של הבנקים, אבל יש צורך אמיתי בפתרון כשל השוק הזה. מימון חוץ־בנקאי בדמות הנפקת אג"ח (בחברות ציבוריות) מהווה פתרון חלקי לבעיה - אך הוא כבר נמצא באחריות רשות ניירות ערך ומשרד האוצר.
בישראל יש מצוקה אמיתית ומחסור בקרקעות זמינות לבנייה. %39 מהקרקעות הראוית לבנייה מוחזקות על ידי המדינה באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, שפועל על פי חוקים משלו שאינם תמיד תואמים את האינטרס הלאומי. אחד הקווים המנחים הראשונים של המינהל הוא גביית המחיר המקסימלי בכל עסקה. האחריות על התנהלות המינהל עוברת ממשרד למשרד, תלוי בהרכב הממשלה המכהנת. ומה התוצאה? מחירים יקרים וקרקע לא זמינה. על מי האחריות? משרד הבינוי והשיכון.
מצוקת כוח אדם משפיעה אף היא על ענף הבנייה. הענף מעסיק ישירות ובעקיפין כ־250 אלף עובדי בנייה ישראלים וכ־5,000 עובדים זרים, ויש חוסר בכ־8,000 עובדים זרים בענף. המחסור האבסורדי בעובדים מקצועיים הביא להארכת זמן הבנייה מ־24 ל־40 חודשים לדירה, ובעקיפין הביא להתייקרות בעלויות הבנייה, במימון ובתקורות. למי האחריות הפעם? משרד הכלכלה ומשרד הפנים.
גם עמידה בתקנים היא תנאי חשוב מאוד בענף הבנייה, אבל מרוב תקנים קשה למצוא את הידיים והרגליים. ישנו ניסיון לתקינה מוגזמת גם במקומות שאין בהם צורך, כמו תקן רעידת אדמה חדש ומחמיר יותר אפילו מהתקנים במקומות המועדים לפורענות. יש כמובן גם תקנות כיבוי אש, כשלכל תחנת מכבי אש כללי בטיחות משלה (באחריות השר לביטחון הפנים), ועוד תקנים נוספים ומיותרים או תקנים עתיקים שכבר לא רלבנטיים וצריך לבטל. התוצאה היא התייקרות מיותרת, והאחריות היא של מכון התקנים, שנמצא תחת משרד הכלכלה.
אוכל להמשיך כך עוד ועוד. חדשות לבקרים אנחנו מגלים שבמסגרת רצונו של שר האוצר להוריד את מחירי הדיור ולאזן את קופת המדינה, מוסיף משרדו מסים והיטלים שונים על הענף. התוצאה: הפוכה. במקום שמחיר הדירות יירד, הוא עולה. האחריות היא של שר האוצר, אבל האחריות על ההיטלים - של שר הפנים. השר להגנת הסביבה הוא אמנם נמרץ, אבל בכל אזור בישראל יש כללים שונים לאיכות סביבה ופקידים שאינם נגישים לצורך אישורים, וכמעט שכחתי לדבר על הג"א, שנמצא באחריות הצבא (משרד הביטחון). ומה עם הכבישים והדרכים, שללא פיתוחם אי אפשר לצאת לבנייה בשכונות חדשות? הם באחריות שר התחבורה. ומכוני טיהור השפכים, שהמחסור בהם מעכב בנייה באתרים רבים? באחריות שר האנרגיה והמים. בעצם, לכולם יש אחריות - אבל לאף אחד אין אחריות כוללת.
לצעוק שיש בעיה קשה במחירי הדירות ובענף הבנייה זה מפלט נהדר לפוליטיקאי, אלא שתמיד הבעיה היא לא אצלו - היא אצל שכנו לשולחן הממשלה. וכך, כשכולם בסדר ושום דבר לא בסדר, אנחנו האזרחים משלמים על ניהול כולל וכושל. מה שמדינת ישראל באמת צריכה זה שר־על לענייני נדל"ן, אדם שיהיה אחראי ובעל סמכות וירכז את כל הקשור בענף. כשהוא יגיע בכל בוקר לעבודה, הוא ידאג שכל המשרדים יפעלו כמכונה משומנת ולא כמו פיאודלים שמגנים על אחוזתם הפרטית. רגולטורים יש לנו הרבה, מה שצריך זה את אותו אינטגרטור שירכז הכל, יסתכל על הנושא בראייה לאומית, וידאג לפתור בעיות אמיתיות.
