הצד המסוכן של תמ"א 38: הבניין חוזק, אבל מה נשאר ליזם?

"א.ג. החברה להתחדשות עירונית", מחלוצות תחום חיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38, נקלעה לקשיים כלכליים קשים עימם היא מתמודדת בשנה האחרונה. הסיבה, כפי שטוענת החברה בתביעה שהגישה בתחילת החודש לבית המשפט המחוזי במחוז המרכז: עורך הדין שייצג את החברה מול הדיירים והיה אמור לדאוג לרישומים שיגנו עליה מול הרשויות התרשל בתפקידו וגרם לה לנזק של כ-11 מיליון שקל. 

"העלים כספים"

שיתוף הפעולה בין חברת א.ג. להתחדשות עירונית שבבעלות משפחת הרפז לבין עו"ד רובי סנדרוסי החל לפני יותר מארבע שנים, כאשר החלה התקשרות עם הדיירים מרחוב ה' באייר 9 בהרצליה למטרת חיזוק ושיפוץ המבנה. לפי כתב התביעה שהוגש, שירותיו של סנדרוסי נשכרו לצורך כמה פעולות, בהן חתימת הסכם התקשרות ראשוני מול דיירי הבניין המשותף, יצירת יחידת רישום חדשה שעליה יירשמו זכויות הבנייה שמעבירים הדיירים לחברה וגם עריכת החוזים במכירת הדירות החדשות. עבור עבודתו מול הדיירים לפני עבודות החיזוק נקבע שכרו של סנדרוסי על כ־40 אלף שקל לבניין. עבור השלב השני נקבע שכרו על כ־2% מערך כל דירה שתימכר.

הפרויקט ברחוב ה' באייר הוכתר בהצלחה ועבר את כל השלבים מחתימת הדיירים ועד לחיזוק מפני רעידות אדמה, והפעילות המשותפת בין עורך הדין לחברה התרחבה מול עוד כ־20 בניינים בערים הרצליה, רעננה ורמת השרון. עם זאת, כבר בתהליך מכירת הדירות החלה מערכת היחסים להיסדק, על רקע ויכוחים סביב שכר הטרחה.

הבניין ברחוב ה' באייר בהרצליה. הוויכוחים על שכר הטירחה עירערו את היחסים צילום: עמית שעל

סנדרוסי היה הראשון להגיש כתב תביעה לבית המשפט המחוזי במאי 2010, ובו טען כי החברה הפרה את חוזה שכר הטרחה וחייבת לו כ־3.2 מליון שקל. לעומת זאת, בכתב התביעה הנגדי שהגישה החברה באמצעות משרד עורכי הדין מזיוב־זיכלינסקי היא טוענת כי סנדרוסי העלים ממנה כספים ממכירת הדירות, וכי אלו עברו לחשבון נאמנות בלא ידיעתה.

במקרה אחד טוענת החברה כי סנדרוסי לא חתם על ייפוי כוח עם כמה דיירים בבניין ברעננה, מה שגרר בעיה ברישום היחידה החדשה שאליה יוצמדו זכויות הבנייה של החברה המאפשרות לבנות את הדירות החדשות. לטענת החברה, עד שהתגלתה הבעיה היא כבר הוציאה מכיסה כ־450 אלף שקל ואף הפסידה כ־2.5 מיליון שקל מכיוון שהפרויקט לא יצא לפועל.

במקרה אחר טוענת החברה כי סנדרוסי רשם הערת אזהרה לטובת החברה בבניין ברעננה, אך מאוחר גילתה כי הבניין רשום בטאבו על חלקה משותפת עם שני בניינים נוספים, וכי פעולה זו שנעשתה, לטענתה, ברשלנות חשפה את החברה לתביעות מצד דיירים בבניינים אלו. במקרים אחרים, מסבירים בחברה, הסכסוך בין הצדדים יצר משבר אמון מול הדיירים שהחליטו לבטל את ההתקשרות מיוזמתם.

עו"ד אבירם מזיוב המייצג את "א.ג. החברה להתחדשות עירונית" אמר ל"כלכליסט" כי סנדרוסי הציג מצג שווא של מי שמתמחה בתמ"א 38, כשלמעשה הוא לא ביצע פעולות אלמנטריות כמו הוצאת נסח טאבו, שיכלו למנוע נזקים אדירים לחברה. "הוא מוטט אותם", אמר מזיוב. "קווי האשראי של החברה נסגרו מכיוון שהבנקים נכנסו ללחץ כשהם גילו על התביעה. הוא פשוט גרם להם לקרוס".

"טענות הזויות"

סנדרוסי טוען כי לא היה דופי בהתנהלותו, וכי החברה נקלעה לקשיים כלכליים ומנסה בכל דרך לא לשלם לו את שכר הטרחה המגיע לו. ביום חמישי הגיש סנדרוסי את כתב ההגנה שבו הוא מכחיש את רוב טענות החברה. עו"ד יהודה רסלר המייצג את סנדרוסי אמר ל"כלכליסט": "הטענות של החברה להתחדשות הזויות. פעולותיו של עו"ד סנדרוסי נעשו במיומנות יתרה וקידמו את הפרויקטים בצורה יוצאת דופן ובמהלכים אשר פקידי הרשות ביקשו את סיועו בפתרונות במקרים אחרים.

גם אם בית משותף מורכב משלושה מבנים, ניתן לרשום הערת אזהרה על הרכוש המשותף בגין עסקה עם דיירי בניין אחד ובלבד שיתר שני הבניינים האחרים ייתנו את הסכמתם, מה עוד שהתנהל מו"מ מול הדיירים בשלושת הבניינים. כך שאילולא הפסיקה החברה להתחדשות עירונית את קשריה עם סנדרוסי, כנראה מחוסר מימון, היתה בסופו של דבר יוצאת העסקה אל הפועל עם דיירי שלושת הבניינים". באשר לכספי הנאמנות, אומר רסלר: "החברה להתחדשות חתמה על חוזה שלפיו הכספים יימסרו לידיהם הנאמנות של עו"ד סנדרוסי ועו"ד מרדכי שפירא שאמורים לשחררם עם התקדמות העבודה, וכך הם נהגו".

"א.ג. החברה להתחדשות עירונית" ביקשה להבהיר כי על אף הקשיים, הצליחה במהלך השנה האחרונה להתגבר עליהם תוך שהיא מכרה חלק מפעילויותיה ועמדה בכל התחייבויותיה כלפי הפרויקטים והספקים שלה. "החברה להתחדשות חברה לגורמים פיננסים עימה היא משתפת פעולה ומאז הולכת ומתרחבת בתחום התמ"א לשביעות רצון ועדי הבתים מולם היא פעילה. אמנם הנזק הכלכלי שנגרם לא יושב, אך אינו מעיב כהוא זה על יכולתה של החברה היום להמשיך ולעמוד בהתחייבויותיה ולהמשיך את צמיחתה הטבעית בתחום התמ"א. על אף האתגרים שהעמיד בפנינו עו"ד סנדרוסי בשנת 2010 נמשיך להתפתח ולצמוח בתחום התמ"א 38 לשביעות רצון הבניינים שאנו עובדים עימם, לקוחותינו ושותפינו", נמסר מהחברה.