"המדינה חייבת להגדיר יעד למחירי הדירות"
השמאי הממשלתי אייל יצחקי מעריך שכאשר יהיה מדד מסודר שנתוניו יצאו מגורם מוסכם אחד, שוק הנדל"ן יירגע. בינתיים, לישראלים דרושות הרבה יותר משכורות כדי להגשים את החלום
"המחירים היום ממש לא הגיוניים", "זוג צעיר לא יכול לקנות כאן דירה" - אמירות ברוח זו נשמעות יותר ויותר לאחרונה, אך לשאלה מהו המחיר שיהיה הגיוני וסביר, ויאפשר לזוג צעיר לקנות דירה, אין תשובה חד־משמעית. "לנציב המים יש קו תחתון של הכנרת שאסור לו לחרוג ממנו ולנגיד בנק ישראל יש יעד ריבית ויעד אינפלציה שאסור לו לחרוג מהם, אבל לנו אין יעד של מה אמור להיות מחיר הדירה הראוי. הציבור פשוט חי לפי תחושות בטן: הוא אמנם מרגיש שמשהו לא בסדר, אבל אין לו שום דבר שהוא יכול להחזיק ביד ולהגיד הנה זה המספר. זה היעד". כך אומר השמאי הממשלתי אייל יצחקי.
המדד הנהוג כיום בעולם לחישוב מחיר דירה סביר מתבסס על מספר משכורות ממוצעות ולא על סכום אבסולוטי הנקוב במטבע המקומי. "המדד המקובל לצורך הערכת מחיר סביר לדירה הוא מספר חודשי העבודה הנדרשים כדי לרכוש אותה", אומר ליאור אילון, מנכ"ל מת"ן, חברת ייעוץ להחזרי תשלומי משכנתה.
הנתונים שמצליבים בין ממוצע השכר במשק (ברוטו) למחירי הדירות מצביעים על עלייה תלולה במספר השנים שצריך לעבוד כדי לרכוש דירה בארץ. מבדיקה שערך מינהל הכנסות המדינה עולה כי בשנה שעברה בלבד נרשמה עלייה של 23% במספר המשכורות החציונית שנדרשות כדי לרכוש דירה במחיר חציוני בישראל. לפי הבדיקה, בסוף 2009 נדרשו 125 משכורות חציוניות כדי לקנות דירה ממוצעת, בעוד שבתחילת אותה שנה מספר המשכורות הנדרשות עמד על 101 בלבד. זאת לעומת כ־88 משכורות שנדרשו לאותם אנשים בין השנים 2003 ל־2007, שבהן נשמרה יציבות ביחס שבין הכנסה ומחירי הדירות.
המשמעות של הנתונים ברורה, כפי שגם מסכמת גלית בן נאים, עורכת המחקר: "הרעה במצבם של רוכשי הדירות". נתונים עדכניים יותר לגבי היחס בין המשכורת הממוצעת למחיר דירה ממוצע ניתן למצוא במחקר שערכה פירמת ראיית החשבון והייעוץ BDO זיו האפט. לפי המחקר, מספר המשכורות הממוצעות הנדרשות מאדם בישראל כדי לרכוש דירה בת 4 חדרים (חדשה או יד שנייה) עמד באמצע 2010 על 114.
נתונים רלבנטיים נוספים פורסמו לאחרונה על ידי משרד השיכון. מנהלת אגף ניתוח כלכלי במשרד, רחל הולנדר, כתבה במסמך שפרסמה לאחרונה כי "העלייה במחירי דירות מבטאת הרעה חריפה ביכולת הציבור לרכוש דירה".
מהנתונים שהציגה הולנדר, עולה כי במחצית הראשונה של 2010 נדרשו כ־120 משכורות חודשיות ממוצעות (לפי משרת שכיר) לרכישת דירה ממוצעת, זאת לעומת כ־111 משכורות ב־2009, וכ־98 משכורות בשנים 2007–2008.
ההבדלים בין המחקרים, הנובעים משיטת מחקר ובסיסי נתונים שונים, לא משנים את השורה התחתונה, המשותפת לכולם: מחירי הדירות בישראל עלו בקצב גבוה יותר מהמשכורת הממוצעת במשק, ולכן גדל מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה.
רק 30 משכורות בשבדיה
לא רק בהשוואה לשנים עברו הורע מצבם של רוכשי הדירות הישראלים, אלא גם בהשוואה למקביליהם במדינות אחרות בעולם. לפי נתוני BDO, בצרפת נדרשות 90 משכורות ממוצעות כדי לרכוש דירה ממוצעת. בספרד יידרשו 79 משכורות, בהולנד ובבריטניה 71 משכורות חודשיות, בארצות הברית 60 משכורות, בגרמניה 54 ובשבדיה 30 משכורות בלבד.
לדברי מוטי דטלקרמר, כלכלן בכיר ב־BDO, ישראל צריכה לשאוף להגיע ליחס דומה לזה שקיים במדינות מערב אירופה - של כ־80 משכורות לרכישת דירה. "נשאלת השאלה מה הסיבה שיוצרת את הפער הקיים היום בין ישראל לשאר המדינות. המשכורת הנמוכה מדי בארץ או מחירי הדיור הגבוהים מדי? לדעתי עיקר הבעיה היא מחירי הדירות. הבעיה בהיצע הקיים, בשילוב עם הריבית הנמוכה, גורמת לכך שהביקוש לא יורד ולכן הפער במדד בין ישראל לאירופה רק הולך וגדל".
"הנתונים מעמידים את ישראל לא טוב בהשוואה בינלאומית", מוסיף אילון, "כיום היחס בין הכנסה לשווי דירה הוא לא פרופורציונלי. נוכל לדבר על מחירי דירות סבירים כשהיחס הזה יחזור להיות נורמלי כמו בשאר מדינות המערב".
"במדד יש עיוותים"
גם אייל יצחקי חושב שהמדד שבוחן את היחס בין ההכנסה למחיר הדירה יכול לספק את התשובה לשאלה מהו מחיר דירה סביר, וגם משוכנע כי כיום "חרגנו מהנורמה של 20 השנים האחרונות". אולם, לדבריו, יש בעיה במדד הזה כפי שמשתמשים בו כיום. "המדד נותן מושג כללי אבל יש בו לא מעט עיוותים. למשל העובדה שהוא בודק שכר ברוטו ולא הכנסה פנויה, ובודק הכנסה של יחיד ולא של משק בית. המדד גם לא מתייחס להוצאות עקיפות בעת רכישת דירה ולא מתחשב בשיפור העצום בסטנדרט הבנייה בארץ, מה שמקשה על השוואה בין תקופות".
לצד הביקורת, יצחקי מבטיח שהעבודה על המדד הנכון החלה: "אנו יושבים כיום עם כל גורמי הממשלה כדי לייצר מדד רלוונטי".
לפניות והערות dira@calcalist.co.il
