כיצד אפשר להאיץ התחדשות עירונית להגדלת היצע הדירות במרכז?

התוכנית לצינון שוק הדיור בישראל שעליה הכריז ראש הממשלה בנימין נתניהו בתחילת השבוע מתמקדת בשחרור קרקעות הזמינות לבנייה. הרציונל שעומד מאחורי התוכנית: עוד קרקעות פנויות ייהפכו לעוד דירות, ההיצע ידביק פערים מול הביקוש והמחירים יירדו. בממשלה לא מוסרים נתונים על מיקום הקרקעות, אך הערכות בענף גורסות שרובן נמצאות הרחק מהמרכז - אזור הביקוש החם של ישראל.

בערי גוש דן והסביבה לא נותרו הרבה קרקעות פנויות, והפתרון להגדלת ההיצע באזור זה הוא הגדלת מספר הדירות בבניינים קיימים. התוכנית הממשלתית הבולטת לעניין זה היא פינוי־בינוי. המונח נכנס ללקסיקון הנדל"ני של ישראל לפני 12 שנה, והוא מתייחס לתוכניות שבמסגרתן נהרסים אזורים עירוניים ­- בדרך כלל כאלה שנבנו לפני שנים רבות - התושבים מפונים זמנית, ובמקום הבניינים הישנים מוקמים מבנים חדשים בתכנון שמגדיל משמעותית את מספר יחידות הדיור במתחם. הדיירים מקבלים דירות חדשות וגדולות יותר, והיזם מקבל את הדירות החדשות שנוספו.

אלא שגידול במספר הדירות, ובמספר הדיירים באותו השטח, מצריך מהיזמים המבצעים את הפרויקט להיערך מבחינת התשתית. וכאן הממשק עם גופי התכנון יוצר את ההתנגשות שמעכבת את תנופת הפינוי־בינוי במרכז.

רמת אביב ג' כמשל

הסאגה שעוברת בשנים האחרונות על תושבי מתחם רקנאטי ברמת אביב ג' ממחישה היטב את הבעייתיות. המתחם, הממוקם בכניסה לשכונה התל אביבית, נבנה לפני יותר מ־35 שנה. תושבי האזור מתארים אותו כ"בולט בכיעורו", בעיקר לנוכח העובדה שהוא מוקף ברבי־קומות חדישים. לפני שמונה שנים הוחלט לקדם במקום תוכנית פינוי־בינוי. הדיירים התאגדו, השיגו הסכמות של יותר מ־90% מבעלי הדירות, ויצאו לדרך - שאמורה להפוך את 96 יחידות הדיור שבמקום לכ־300 דירות עם מפרט עכשווי.

היזמים הגישו את התוכנית לעיריית תל אביב ומאז אף אחד לא פונה, ושום דבר לא נבנה. הוועדה המקומית ביקשה מהיזמים אינספור חלופות תכנוניות - פעם להזיז את הבניינים צפונה ופעם מזרחה, פעם מעבר לכביש ופעם להשאירם במקום. בשנת 2008 החליטה העירייה שהיא לא תומכת כלל בתוכנית. היזמים והדיירים לא התייאשו, והחליטו לעלות ישירות לוועדה המחוזית. מאז נתקע הפרויקט.

בעירייה לא מכחישים את הדברים: "התוכנית לפינוי־בינוי במתחם רקנאטי נידונה כמה פעמים בוועדה המקומית. באפריל 2009 החליטה הוועדה שלא לקדם את התוכנית המוצעת. זאת מאחר שסברה - לאחר שבחנה את עמדות הצדדים - כי אין הצדקה תכנונית לפרויקט פינוי־בינוי במתחם זה, בשל מצבם הפיזי של הבניינים ושטח הדירות הגדול יחסית, המאפשרים תנאי דיור טובים.

למרות סירובה של הוועדה המקומית הגישו היזמים את התוכנית לוועדה המחוזית, אשר אישרה את התוכנית. לאחרונה ביקשה הוועדה להחזיר את הנושא לתיקון החלטתה בנושא דיור בר־השגה, מאחר שהנושא טרם מעוגן בחוק".

המקרה של רמת אביב הוא רק דוגמה אחת למכשול הפחות מוכר של תוכניות פינוי־בינוי - התכנון. השיח הציבורי סביב הנושא התמקד עד כה בבעיית "הדייר הסורר" - הקושי להשיג את הסכמת דיירי הבניין לפרויקט.

מתחם רקנאטי ברמת אביב ג'. העירייה נגד פינוי-בינוי כי "אין הצדקה" צילום: עמית שעל

"באים לרשויות והכל נתקע"

נראה כי גם בממשלה אבחנו את בעיית "הדייר הסורר" כסיבה מרכזית לעיכוב פרויקטי פינוי־בינוי. ביוני האחרון בישר משרד האוצר כי יקדם חקיקה להורדת רף ההסכמה הנדרש מהדיירים. כיום מעדכנים במשרד כי התיקון לחוק מחכה לחקיקה בכנסת.

הדוגמה של מתחם רקנאטי ושיחות עם פעילי נדל"ן מוכיחות כי ההתמקדות בדיירים העקשנים היא מוטעית, וכי חלקם של המכשולים התכנוניים המעכבים את פרויקטי הפינוי־בינוי הוא לא מבוטל ומחייב התייחסות.

"הבעיה המרכזית היא הבעיה התכנונית", אומרת עו"ד מירה בורנשטיין ממשרד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות'. בורנשטיין מתמחה בפרויקטים של פינוי־בינוי, וביניהם הפרויקט המדובר. לאחר שנתקלה במקרים רבים של סחבת תכנונית, החליטה בורנשטיין ליזום פורום אנשי מקצוע שילחץ על הממשלה להקים מנגנון להסרת חסמים ולקביעת קריטריונים לדרישות. "יש כלים מבחינה חוקתית, אבל כשבאים לרשויות הכל נתקע. צריך ליצור מנגנון שיקבע את כמות יחידות הדיור ולא להשאיר זאת להתמקחות", אומרת בורנשטיין, "אפילו מס שבח יכול להפיל פרויקט פינוי־בינוי כי לא ברור מי מקבל ממנו פטור. יש החלטת ממשלה שמעודדת פינוי־בינוי, אבל כל זה בתיאוריה".

מייעצים מהשטח

שוקי דוידוביץ', מנכ"ל חברת מצלאוי שביצעה את שני פרויקטי הפינוי־בינוי הראשונים בארץ, מספר כי הביורוקרטיה בפרויקטים האלו גדולה יותר מפרויקטים רגילים. "בפרויקטים הללו יש מורכבויות", הוא מסביר, "לעתים לא ניתן להרחיב כבישים, והשאלה אם הדרכים הקיימות יספיקו לתוספת מסיבית של דיירים בשכונה. כמו כן, לא בטוח שיש מספיק תשתיות מים וביוב".

הקבלן משה גינדי, שנכנס לאחרונה לתחום, מוסיף כי "המדינה צריכה להעניק יותר אחוזי בנייה ולפתות את בעלי הדירות לחתום. אם המדינה תעניק תמריצים, מספר הבניינים הישנים יופחת, ייבנו עוד בניינים חדשים ויהיה הרבה יותר טוב".

לפניות והערות dira@calcalist.co.il