המרחק בין הצהרות נתניהו למחירי הדירות

ראש הממשלה בנימין נתניהו הכריז שלשום על תוכנית לטיפול באחת הבעיות הקשות ביותר בתחום הנדל"ן בישראל - המחסור בקרקעות לבנייה. התוכנית היא תוצר ללחצים שהפעילו שרי השיכון והאוצר, יחד עם בנק ישראל, כדי להביא בהקדם לבניית דירות חדשות. התפיסה המובילה את ההחלטות היא שיותר דירות למכירה יגדילו את ההיצע ויגרמו לירידת מחירים. "כלכליסט" בדק אם התוכנית אכן תתבטא בהוזלה המיוחלת.

האם מס שבח מופחת יגרום לירידת מחירי הדירות?

תיאורטית, הפחתת מס שבח יכולה להוריד את מחירי הדירות, אבל ספק אם בפועל זה יקרה. מס שבח הוא מס שנגבה על ההפרש בין מחיר קניית הקרקע למחיר המכירה, בקיזוז ההשקעה בבנייה במקום. את המס משלם מוכר הקרקע, אך לרוב הוא מגלם את ההוצאה הזו במחיר שהוא מציב לקונה. הקלה זו שעליה הכריז שלשום נתניהו מתייחסת לכ־50 אלף קרקעות פרטיות, שלפי הערכות פזורות ברחבי הארץ. נקודת ההנחה היא שהוזלת המס תעודד את בעלי הקרקעות למכור אותן ליזמים כדי שיקדמו בהן בנייה.

כיום עומד שיעור מס השבח על 20% מהרווח בקרקעות שנרכשו החל משנת 2000, ועל 50% מהרווח בקרקעות שנרכשו לפני כן. ההחלטה היא להשוות לתקופה של שנה את שיעור המס על כל הקרקעות. ההקלה אמורה להיות תמריץ למכירת קרקעות פרטיות ליזמים. שר האוצר מסר כי ההחלטה תובא לאישור הממשלה בשבוע הבא. אם כך יקרה היא תיכנס לתקוף עוד השנה ומספר הקרקעות שיימכרו במשק צפוי לעלות.

ההערכות בענף גורסות כי מדובר בתוספת של כ־10,000 דירות בשנה, שתפחית את הפער בין מספר רוכשי הדירות למספר הדירות שנבנות בישראל. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בכל שנה מתחילה בנייתן של כ־30 אלף דירות בישראל, זאת מול 40 אלף רוכשים פוטנציאליים חדשים בכל שנה. הפער מגביר את התחרות על כל דירה מצד הקונים הפוטנציאליים, שמתבטאת בזינוק במחירים.

מתי תורגש ההשפעה של הפחתת מס השבח על מחיר הדירה?

הסיכוי שנראה השפעה מיידית של ההפחתה על מחירי הדירות הוא קטן. הקבלנים שירצו לבנות על הקרקעות החדשות שישתחררו לשוק עדיין ייאלצו לעבור ברוב המקרים את ההליך הביורוקרטי הארוך של קבלת היתר בנייה בוועדות התכנון. אורכו הממוצע של התהליך הוא בין שנתיים וחצי לחמש שנים בפרויקטים קטנים ובינוניים, לכן הסיכוי שנראה השפעה של ההחלטה על מחירי הדירות בשנה הקרובה נמוך מאוד.

בי"ס בנתניה. מימון מבני ציבור בידי קבלנים צפוי לייקר את הדירות צילום: נמרוד גליקמן

האם שיטת הגבייה החדשה של מסים להקמת מבני ציבור אמורה להשפיע על מחיר הדירה?

נראה שכן, אך ההשפעה צפויה לפעול לרעתם של רוכשי הדירות. אחת הבעיות שמאריכות את תקופת ההמתנה להיתר בנייה היא הקושי של עיריות לממן את הקמת מבני הציבור שאמורים לקום בכל אזור שבו בונים. בנייה לאוכלוסייה חדשה שמגיעה לעיר אמורה לכלול גם תוספת של בתי ספר, גני ילדים ובתי כנסת. לפי החוק, העירייה מממנת את הבנייה של מבני ציבור אלו. כעת מציע ראש הממשלה שמימון הבנייה של מוסדות ציבור יגיע ממס שייכלל במחיר הקרקע שמוכרת המדינה ליזמים. המשמעות היא שאת התוספת הזו צפויים היזמים לגלגל אל מחיר הדירה, שיעלה בהתאם. כך עלולות להיקזז חלק, או אפילו כל ההנחות, שמתכנן ראש הממשלה כעת.

ממתי יקבלו הקבלנים והיזמים הנחות על קרקעות בבעלות המדינה?

נתניהו החליט לאשר הצעה שלפיה קבלן שיתחייב לבנות את חלק הארי (80%) של הפרויקט על קרקע מדינה בתוך 30 חודשים, יקבל הנחה של 15% ממחיר אותה הקרקע שייקבע במכרז של מינהל מקרקעי ישראל. החלטה זו צפויה להיכנס לתוקף בשנת 2012, כך שלפחות עד אז היא לא תשפיע על השוק.

האם ההנחות על הקרקע ייהפכו להנחה במחירי הדירות?

כן, אבל לא בהיקף משמעותי. העניין תלוי בעיקר בהחלטה נוספת שצריכה לקבל מועצת מקרקעי ישראל. בשלב זה ההצעה להעניק הנחות לקבלנים על קרקעות מדינה איננה כוללת החלטה לגבי השלב שבו יתחילו להיספר 30 החודשים. ההחלטה על מתן הנחות על הקרקע אמורה לגרום לקבלנים להתחיל בבנייה מיד לאחר רכישת הקרקע, אולם ההליך הארוך של קבלת היתרי הבנייה מונע מרוב הקבלנים להתחייב לכך. השאלה הנשאלת כעת היא האם 30 החודשים יכללו את תקופת ההמתנה של היזם להיתר הבנייה.

על פי התפיסה הישראלית, יזם מתחיל למכור את הדירות קרוב מאוד להשלמת הליך קבלת ההיתרים. כמעט תמיד מבקשים היזמים במסגרת התוכנית שלהם לבניין, לאשר להם הקלות כדי למקסם את ניצול השטח שמותר לבנייה על פי התב"ע (תוכנית בניין העיר) שקובעת איזה סוג בנייה יבוצע במתחם שבבעלותם. לאחר מכן נכנסים להליך של התנגדויות שכנים ובעלי אינטרסים שונים שבסופו הליך הרישוי. כל הדרך הזו אורכת כשנתיים וחצי לפחות. לכן צפוי כי לא נמצא הרבה קבלנים שיסכימו להתחייב כל כך מהר לבנייה. ההנחה המובטחת לקבלנים וגלגולה המיוחל לרוכשי הדירות נראים עדיין רחוקים.

אם ההצעות הללו לא יעזרו ללא זירוז הליך התכנון, מה קורה בתחום זה?

יוזמה נוספת של ראש הממשלה בתחום התכנון ורישוי הבנייה אמורה להפוך ביום מן הימים לרפורמה אמיתית. הרפורמה אמורה לקצב זמנים קצרים מאוד לאישורים של בנייה למגורים. אולם בעקבות פרשת הולילנד שבו אנשיו של נתניהו לדון בבעיות ברפרומה המוצעת בתחום הפיקוח על אישורי הבנייה, ולא ברור כמה זמן יעבור עד שזו תאושר.

לפניות והערות dira@calcalist.co.il