מדד נדלניסט ליולי 2010: הקיפאון נמשך
יולי נחשב באופן מסורתי לחודש של גישושים בשוק הדירות, כשמרבית העסקאות נסגרות באוגוסט. השנה, בחסות הבלבול שזרעו הדיבורים על בועת נדל"ן, הוא נהפך לחודש של קיפאון כמעט מוחלט - גם בעסקאות וגם במחירים
שקט. זו המילה שמתארת את שוק דירות מיד שנייה הישראלי בחודש יולי השנה. באופן מסורתי נחשב חודש יולי לחודש של גישושים בקרב מחפשי הדירות. העסקאות מבשילות בדרך כלל באוגוסט ונסגרות בדקה ה־90 לפני תחילתה של שנת הלימודים. יולי נחשב לחודש חלש גם בעקבות היציאה של רבים לחופשה, כמו גם תקופת בין המצרים שאינה מאפשרת לשומרי מסורת לחתום על עסקאות. לכל אלו מצטרפת ההמתנה הדרוכה של הפעילים בשוק הנדל"ן לשינוי ברמות מחירי הדירות בעקבות העלאת הריבית והגזירות של בנק ישראל שהעלו את מחירי המשכנתאות.
אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות', מזהיר כי השוק מושפע מאוד מהדיווחים הסותרים בעניין מחירי דירות באזורים שונים. הוא מזכיר כי במשרד השיכון הכריזו על תוכנית להצפת השוק בקרקעות - אך כי זה קורה בדרך כלל אינן באזורי הביקוש. בנק ישראל, המסתמך על הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מנחית הוראות בנוגע להיקף ולריבית על משכנתאות במטרה לצנן את השוק ובתוך כך, רשות המסים מפרסמת סטטיסטיקה שלפיה השוק נרגע. "נראה שהמידע על עסקאות מקרקעין הנמצא בידי רשות המסים מעודכן יותר מזה של הלמ"ס. עם זאת, העיתונים לא מפסיקים לעסוק בבועת הנדל"ן. הדבר יוצר בילבלו אצל הקונים שאינם יודעים כיצד לנהוג ומעדיפים להמתין בנתיים", אומר המאירי.
המאירי סבור כי בשל עליית מחירי הדירות בשנה האחרונה, "התשואות על דירות באזורי הביקוש ירדו לרמה של 3%–4%. בחלק מהמקומות אף לא נמצאו עסקאות מייצגות שבוצעו בפועל. נראה ששוק דירות יד שנייה מונע מביקושים יציבים של מחפשי דיור ולא על ידי משקיעים", הוא אומר.
תל אביב: השוק נחלש, המחירים לא
"השוק התל אביבי שומר על יציבות" - כך אומרים רוב הפעילים בו בימים האחרונים. הביקוש נחלש בעיקר בתחום הנכסים הבינוניים והגדולים, והעלה גם את זמן המדף של רוב הדירות הקטנות לרמה של כמעט 90 יום מרגע הההוצאה שלהן לשוק. שלי סבירסקי, מנהלת סניף אנגלו־סכסון בצפון ת"א, אומרת כי חודש יולי התאפיין בעיקר בפעילות ערה בשוק ההשכרות בצפון העיר. "חלה התייצבות יחסית במחירי ההשכרה. דירת 4 חדרים נעה בין 5,000 שקל ל־9,000 שקל לחודש, תלוי כמובן במיקום. כמו ביוני, התקופה היא תקופת ההרשמות לגנים ולבתי הספר, דבר שמגביר את הביקושים לדירות בעיר". על היקפי המכירה בשכונות הצפוניות היא אומרת כי עדיין קיימת מגמה של יציבות במחירים שנעים סביב 2.5–3 מיליון שקל לדירות 4 חדרים.
אסף טל מרילטי אקזקיוטיב מספר כי במרכז העיר אין כמעט שינוי במחירים, ומורגשת שמירה על רמת הביקושים לעומת יוני. "יש היחלשות מסוימת בביקוש לנכסים גדולים, אבל גם שם זה לא מתורגם לירידת מחירים", הוא אומר. "צריך לשים לב שההיצע קטן מאוד לעומת החודשים הקודמים. מוכרים לא מוציאים לשוק נכסים אטרקטיביים במיקומים טובים". הוא מציע לשים לב להתעוררות בשוק הדירות הקטנות להשקעה באזור התחנה המרכזית. "עוד אזור מעניין הוא פלורנטין, שאליו נכנסים הרבה זוגות צעירים". לדבריו, תחילת שיווקם של כמה פרויקטים בדרום העיר כמעט לא השפיעה על המחירים ברחובות הסמוכים.
ירושלים: יציבות, למרות הביקושים
ירושלים, בדומה לחודשיים האחרונים, שמרה ביולי על רמת ביקוש והשלמת עסקאות גבוהה יחסית לחודשים המקבילים בשנה שעברה. בני לובל, הבעלים של אנגלו־סכסון ירושלים, אומר כי בעיר ניתן לראות תנועה של תושבי חוץ, אולם זו עדיין לא הספיקה להשפיע על מחיר הנדל"ן בבירה.
גם עליזה פרידלנד, זכיינית רי/מקס חזון, מסכימה כי שוק היד שנייה בעיר עדיין תוסס. "יש עסקאות, יש תנועה של מוכרים וקונים, והרבה מאוד שכירויות בגלל הקיץ. אני רואה פחות משקיעים בשוק ויותר אנשים שמחפשים דירות למגורים לפני החגים ולפני פתיחת שנת הלימודים". פרידלנד מעריכה שהתנועה בשוק תימשך גם בחודשים הקרובים לאור יציבות המחירים.
ירושלים. ביקוש גבוה יחסית לתקופה המקבילה אשתקד צילום: עמית שאבי
"שוק השכירויות היה גם הוא פעיל, הודות לכך שדירות רבות מתפנות. זאת נוסף על זרימה של תושבי החוץ הבוחנים מגורים בעיר, ובטרם יחליטו אם לרכוש נכס מבקשים להשכיר", אומר לובל. מחיר דירה ברחביה, למשל, שהושכרה לתושב חוץ, עומד על כ־3,000 דולר לחודש. "הפריחה בשוק השכירות בעיר מתבטאת אף בשוק הנדל"ן המסחרי. ישנה התעוררות בתחום זה במרכז העיר, במיוחד ברחוב יפו המשתדרג", הוא מספר.
חיפה: המחירים הגבוהים נשמרים
גם חיפה שמרה על כוחה בחודשים האחרונים מול מגמת ההאטה הכללית בשוק היד שנייה. אולם היא נראית כמי שלא מצליחה עוד לעמוד בפרץ. דרור אלוני, זכיין אנגלו־סכסון בעיר, אומר כי שוק הנדל"ן החיפאי למגורים שומר על יציבות ברף המחירים הגבוה לאחר עליית המחירים המשמעותית שהיתה בשנה וחצי האחרונות. "בבדיקה לאחור מתגלה כי מחירי הנדל"ן של היום דומים מאוד למחירים בשקלים שנרשמו בעיר לפני כעשר שנים".
אלוני אומר כי שוק השכירויות למגורים בחיפה הקיץ הוא שוק חזק, בעיקר על רקע ההכנות לשנת הלימודים הבאה בטכניון ובאוניברסיטה. דירת 2 חדרים ממוצעת באזור הכרמל מושכרת ב־2,000–2,500 שקל לחודש. דירת 3 חדרים ממוצעת בכרמל תעלה בין 2,500 ל־3,000 שקל לחודש, ודירת 4 חדרים ממוצעת באותו אזור תעלה 3,000–4,000 שקל לחודש.
מודיעין: המשקיעים ברחו
במודיעין דיווחו בחודשים האחרונים על ירידה מהירה ודרמטית בהיקף הביקושים בשוק היד שנייה. הסיבה היתה עצירת עליית המחירים הבולטת שנרשמה בעיר עד האביב האחרון, דבר שהביא לירידה בולטת במספר המשקיעים שביצעו בעיר רכישות בארבעת החודשים האחרונים. יולי לא היה שונה.
מוני הרשקו, זכיין רי/מקס 2000 במודיעין, מזכיר כי כבר לפני שלושה חודשים הוא צפה את הירידה. "המחירים עלו בצורה כזו שאינה מצדיקה את התשואה. לכן, הקונים בשוק הם לא רבים. אלה שכן רואים אותם הם הקונים האמיתיים, שמשדרגים או קונים בית ראשון למגורים".
לדבריו, המוכרים מתקשים להפנים שהמחירים הגבוהים שיכלו לקבל כשמספרם של הקונים היה גדול הם לא אותם מחירים. "מי שרוצה למכור נאלץ להתפשר. לעומת זאת, הקונים רואים שירידות מחירים לא קורות בפועל אלא בשוליים, אז מנסים למקסם את המרב ממה שהדירה נותנת להם במחיר שהם משלמים", אומר הרשקו. הוא מספר כי יש לא מעט דירות המוצעות למכירה כבר שלושה־ארבעה חודשים, ואינן נמכרות בעיר.
ראשון לציון: אם לא קונים - משכירים
בראשון לציון נרשמו לאורך שלושת החודשים האחרונים ביקושים ערים, בניגוד למגמה ברוב חלקי הארץ. אולם, נראה שהיחלשות השוק הגיעה גם אליה. עפרה קונס, זכיינית אנגלו־סכסון בעיר, אומרת כי ביולי הורגשה ירידה ניכרת בביקושים לעומת חודשים קודמים. כמו בערים רבות אחרות שבהן מדדנו את הפעילות, רבים מהרוכשים הפוטנציאליים מעדיפים לחכות לירידת מחירים. "המוכרים עדיין מבקשים למכור נכסים ב־7%–10% יותר מהערך הריאלי שלהם כפי שאנו מעריכים אותו, ומתבססים על מחירי מכירה באתרי האינטרנט", אומרת קונס. לדבריה, זו בעצם אחת הבעיות הכי גדולות של מתווכי הדירות בעיר. "כאשר מגיעים אלינו בעלי נכסים, אנחנו מוצאים עצמנו לא אחת נאלצים להוריד אותם למחיר הנכון, כך שפעמים רבות נוצר פער גדול בין מחירי סגירת עסקאות בפועל ובין המחיר הראשוני".
לדברי קונס, בשוק השכירות מסתמנת דווקא עלייה. "אותם אנשים שהחליטו להמתין לירידת המחירים, מחפשים תחליף מיידי ולכן פונים לשוק השכירויות. מחיר דירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר בשכונה טובה במערב ראשון לציון יעמוד על כ־4,800 שקל לחודש בממוצע. במרכז העיר ניתן למצוא דירות 4 חדרים במחיר שנע בין 3,800 שקל ל־4,200 שקל לחודש".
פתח תקווה. "דירות כבר לא נמכרות במחירים שהכרנו" צילום: אוראל כהן
פתח תקווה: המחירים יורדים
ביוני דיווחנו על קיפאון כמעט מוחלט, שהיה שיאו של תהליך היחלשות שוק היד שנייה בפתח תקווה. נראה כי הכיוון בה משתנה. רוברט בויביץ, זכיין רי/מקס בעיר, אומר כי יולי היה חודש סביר. "מרגישים בתחילת מגמה של ירידת מחירים הנובעת מהיעדר ביקושים. זה מצב טבעי, וזה מה שגורם לשוק להיות יותר שקט ורגוע. דירות כבר לא נמכרות במחירים שהכרנו", הוא אומר. להערכתו, אוגוסט וספטמבר יסתיימו בירידת מחירים, ולאחר מכן הביקושים יחזרו לרמה שתשמר את המחיר.
הרצליה: סוף סוף התאוששות
הרצליה היתה מהנפגעות הקשות ביותר של החודשים האחרונים מעליית מחירי המשכנתאות. מדובר בשוק שמבוסס ברובו על משדרגי דיור, המבצעים החלטות קנייה על בסיס כלכלי ויכולים לדחות את הרכישות. דוד לוי, זכיין אנגלו־סכסון בעיר, מדווח כי ביולי הורגשו התאוששות וגידול קל בהיקף הביקושים לדירות יד שנייה. "יותר אנשים מבינים שהבועה לא תתפוצץ בקרוב, ומעדיפים לרכוש דירות מאשר לגור בשכירות".
המחירים בהרצליה יציבים. לדברי לוי, שוק השכירות בהרצליה, שנהפך לחזק באוגוסט, לא מאכזב גם השנה. "המחירים בשוק השכירות דומים לתקופה המקבילה אשתקד. לדוגמה, מחיר דירת 3 חדרים ינוע סביב 3,500 שקל לחודש ומחיר דירת 4 חדרים סביב 5,000 שקל לחודש. עלות חודשית לדירות בנות 5 חדרים תנוע בין 6,000 ל־8,000 שקל".
רחובות: ההתעוררות נרגעה
רחובות נחשבת בשנה האחרונה לאחת הערים המתעוררות בענף. אולם ביולי בלטה בה רגיעה. גיא קהילה, זכיין רי/מקס מטרופולין בעיר, מציין כי רחובות היא עיר מסורתית, ושאת הקיפאון ביולי אפשר לייחס לתקופת בין המצרים ותשעה באב. "בלי קשר לזה, יש תחושה ששוק הנדל"ן ברחובות חווה עצירה, הן מבחינת קונים וגם מבחינת נכסים. הערכתי היא שזה קשור לרעש סביב המשכנתאות, הריביות ושוק הנדל"ן בכלל. הביקוש וההיצע יציבים, אבל לא גבוהים במיוחד". קהילה מדווח שאוגוסט נראה חזק יותר, ולהערכתו אפשר לנחש שספטמבר לא יהיה פעיל במיוחד, בגלל החגים.
נתניה: הביקושים עדיין חלשים
נתניה שומרת על רמות מחיר יציבות וביקושים נמוכים כבר יותר מחודשיים. במזרח העיר פעילים לא מעט יזמים שמעדיפים להוריד פרופיל ולא לנוע במורד עקומת המחירים. בתוך כך הושפעה נתניה בחודש יולי במידה רבה מתנועת הקונים שומרי המסורת. לדברי שוש ערער, זכיינית אנגלו־סכסון בנתניה, "הציבור המסורתי והדתי נמנע מלעשות עסקאות עד לאחר תשעה באב, והמתווכים בעיר הרגישו ירידה בתנועת תושבי החוץ". לדבריה, שוק השכירויות הנתנייתי היה גם הוא חלש ביולי. מחיר דירת 4 חדרים עם מרפסת ונוף לים מושכרת בנתניה במחיר ממוצע של 4,200 שקל לחודש.
אשדוד: שוק השכירויות רותח
אלעד אברויה, מנהל סניף אנגלו־סכסון אשדוד, אומר כי ביולי ניתן היה לחוש בהאטה של כ־15% בביקושים. ככל הנראה, הסיבה לכך היא עליית הריבית שהאטה מעט את כושר ההחזר של הרוכשים. "רמת המחירים נשארה יציבה. למשל, מחירה של דירת 4 חדרים ממוצעת עומד על 1.15–1.2 מיליון שקל. לעומת זאת, שוק ההשכרה היה חם מאוד ביולי: כל דירה שיוצאת לשוק מושכרת בתוך שבוע עד 10 ימים. דירת 4 חדרים ברבעים החדשים בעיר תושכר ב־3,500–4,000 שקל לחודש".
אשקלון: מתכוננים לעליית מחירים
אשקלון, שסבלה בחודשים האחרונים מהאטה בולטת לאחר פריחה בסתיו שעבר, עשתה קאמבק קצר במאי וביוני. ביולי היא חזרה לרגיעה. אסי תמיר, זכיין רי/מקס אנרג'י, אומר שההאטה הורגשה בשל מחסור בנכסים והעובדה שהרבה אנשים בחו"ל. בחודשים הקרובים הוא סבור כי השוק האשקלוני ימשיך לסבול ממחסור בדירות ומעליית מחירים.
