אבדה היד הנעלמה
לפחות ארבעה גופים בממשלה משפיעים על ענף הנדל"ן, אבל כל אחד מושך לכיוון אחר והמומחים פסימיים לגבי התוצאה. הזכות של זוג צעיר לרכוש דירה יכולה להיות יעד לאומי, אבל ראש הממשלה לא לוקח את המושכות לידיים
האם באמת קשה יותר לקנות דירה בישראל? כן, ועוד איך. בדיקת "כלכליסט" מגלה עד כמה איבד שוק הדיור את הקשר למציאות, ומראה כיצד חברו משבר עולמי, ממשל עצל, כרישי נדל"ן ומשקיעים אופורטוניסטיים - והטיסו את מחירי הדיור לשיאים היסטוריים.
- כיצד עלו המחירים? לצפייה לחץ כאן
- משוגעים, תרדו מהגג - אפשר להוזיל את מחירי הדירות - לצפייה לחץ כאן
- 4 מהפכות מס יצירתיות לצפייה לחץ כאן
- "התוכנית של נתניהו לחיבור הפריפריה לא תחזיק מים" לצפייה לחץ כאן
- לגור אחרת: פתרונות בעולם לצפייה לחץ כאן
מצוקת רוכשי הדירות בישראל נהפכה לאחרונה לעיסוק חביב על שרים במשרדי ממשלה שונים. פתאום כולם רוצים להיות אלה שימצאו את פתרון הקסם ויושיעו את הציבור מבועת נדל"ן, בדרך לפענוח הנוסחה שתצליח להוריד את מחירי הדיור, לקדם התחדשות עירונית ולהפריח את השממה הפריפריאלית. אלא שבהיעדר מדיניות ממשלתית כוללת לטיפול בנושא מציע כל משרד את החזון שלו, והמלחמה על הקרדיטים נראית חשובה יותר מהמטרה הסופית: הורדת מחירי הדיור בארץ.
בתחילת השבוע התבשרנו על ההצעה הטרייה בשוק: רשות המסים פרסמה את המלצות הוועדה לבחינת קבוצות הרכישה בישראל, שכללה בעיקר הטלת מסים על חלק מפעילויות הקבוצה.
הצעה זו היא דוגמה מצוינת לחוסר הסנכרון בין הגורמים שמנסים לצנן את שוק הנדל"ן. הרשות מניחה שרוב הרוכשים
בקבוצות הרכישה הם משקיעים, ולכן החמרת התנאים תגרום לאי־כדאיות ברכישה בדרך זו. אולם מומחים בתחום טוענים כי מכיוון שהיצע הדירות יקטן בעקבות ההחלטה, מחירי הדירות ימשיכו לעלות.
מי שזיהה לאחרונה את הבעיה היה שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס, שעם כניסתו לתפקיד במרץ 2009 הצהיר על תוכניתו למלחמה בעליות מחירי הדיור. השיטה שהציע אטיאס היא שיווק קרקעות בהיקף נרחב, במחשבה שהגדלת ההיצע תביא להורדת מחירים. אלא שאטיאס לא הביא בחשבון את הביורוקרטיה, שמעלה חסמים לעצור את השיווק.
באפריל 2010 הצטרף גם משרד האוצר והציע הצעה משלו לפתרון הבעיה, בדרך היחידה כמעט שהוא מכיר - העלאת מסים. התוכנית של אגף התקציבים באוצר היתה לבטל את הפטור ממס שבח לדירות להשקעה ולהגדיל את מס הרכישה ל־5%, כדי להרתיע אזרחים מלרכוש דירות לצורך השקעה.
למירוץ הצטרף לפני חודשיים גם בנק ישראל, שהחליט לטפל בבעיה באמצעות הצבת מכשולים במתן משכנתאות. לטענת הבנק, ייקור המשכנתאות ייצור ירידה בביקושים ויגרום לירידת מחירי הדיור בטווח הארוך. אולם הנגיד סטנלי פישר לא הביא בחשבון שלמשקיעים יש סכום התחלתי גבוה, וחלקם אף אינו צריך משכנתה.
"יפה שסטנלי פישר או שר האוצר רוצים לקחת בעלות על המלחמה במחירי הדירות, אבל מדובר במטרה שאני הגדרתי עוד כשנכנסתי לתפקיד", אמר אטיאס בראיון ל"כלכליסט" בתחילת יוני, "השורה התחתונה היא שעוד אין תוצאות ואין על מה לקחת קרדיט".
לפני כשבועיים הציע משרד האוצר תוכנית חדשה ומקיפה לבעיה. ההצעה, שכללה סעיפים שלאו דווקא קשורים ישירות לאוצר, נראית כאוסף של הצעות שנזרקו לאוויר בישיבות עם משרדי השיכון, הפנים, התחבורה והמשפטים, ולוקטו כדי לרקום תוכנית חדשה - כך לפחות טענו בפני "כלכליסט" נציגי חלק מהמשרדים הרלבנטיים. בתגובה לתוכנית האוצר, יום למחרת, הציע שר השיכון עוד תוכנית חדשה: פטור ממע"מ על דירה לזוגות צעירים וסבסוד 20% מהמשכנתה ל־20 שנה.
למרות שלל ההצעות, בהיעדר גוף אחד שיאגד את המלחמה בעליית מחירי הדיור וירתום את נציגי כל המשרדים השונים למשימה,
ניכר כי המרדף אחרי הקרדיטים והבלגן רק יימשכו. עד שהמבוגר האחראי - במקרה שלנו, משרד ראש הממשלה - לא ייכנס לתמונה וישליט סדר במשרדי הממשלה הסוררים, סביר להניח שרכישת הדירה תמשיך להיות בגדר חלום רחוק.
רכישת דירה תמשיך להיות בגדר חלום רחוק
רשות המסים: נלחמים בקבוצות הרכישה
יהודה נסרדישי צילום: ששון תירם ההצעה:
כדי לצנן את שוק הדירות הישראלי פרסמה רשות המסים בתחילת השבוע את המלצות הוועדה לבח־ינת קבוצות הרכישה בישראל, שעיקרן הטלת מסים על חלק מפעילות הקבוצה.
לפי ההמלצה, יש לחייב רוכש שהצטרף לקבוצת רכישה במס רכישה, בהתאם לעלות הכוללת של הדירה שתיבנה ולא רק על הקרקע, כפי שהיה נהוג עד כה. כמו כן ממליצה רשות המסים להעלות את מס הרכישה מ־3.5% ל־5%. נוסף על כך, המע"מ יוטל על מוכר הקרקע ולא על הקבוצה, מה שעלול לגרום לחוסר כדאיות למוכרי הקרקעות. הרשות מציעה להקים מנגנון למעקב אחרי רוכשי הדירות, ומס הכנסה יעקוב אחר הכנסתם של היזמים והמשקיעים כדי להתמודד עם תכנון מס אפשרי.
ההשפעה: הגדרת קבוצות הרכישה כעסק נועדה לבלום את התפשטות התופעה. העלאת מס הרכישה תעלה את מחירי הדירות להשקעה בעשרות אלפי שקלים.
מה אומרים המומחים: "בעלי הקרקעות יפחדו למכור אותן והדבר עלול לגרום להורדת ההיצע בשוק ולהעלאת מחירי הדירות", אומר עו"ד מאיר מזרחי, לשעבר מנהל תחום שומת מקרקעין במס הכנסה. "ההמלצות הללו ימנעו מאנשים לקנות דירות באמצעות קבוצות רכישה, אבל כיוון שהביקוש עדיין קיים, אותם אנשים יפנו לקבלנים".
פרופ' אייל וינטר, ראש החוג לכלכלה באוניברסיטה העברית, טוען כי העלאת מס הרכישה תיצור בעיה חדשה בשוק השכירות. "זה יכול להשפיע בכיוון של הורדת מחירים, אבל יש פה אספקט נוסף של מחירי הדירות לשכירות. יהיו פחות משקיעים, ומכאן פחות דירות להשכרה, דבר שיוביל לעלייה במחירי השכירות".
לדברי מזרחי, המלצת הרשות להקים מנגנון מעקב עלולה לגרום בעיה רצינית: "קוני הדירות יסומנו על ידי המדינה, וזה דבר חמור מאוד".
בנק ישראל: מקשיח את תנאי קבלת המשכנתאות
ההצעה: באמצע מאי החליט נגיד בנק ישראל סטנלי פישר לקפוץ לקלחת, ובנק ישראל החליט לטפל בבעיה באמצעות הצבת מכשולים במתן משכנתאות. בנק ישראל הוציא הוראה לבנקים בארץ, ולפיה הם יידרשו להפרשה מיוחדת עבור משכנתאות שאחוז המימון בהן יעלה על 60%.
פישר. קפץ לקלחת צילום: אוראל כהן המטרה:
בבסיס ההצעה עמד הרעיון שייקור המשכנתאות ודרישה להון עצמי של לפחות 40% ייצרו ירידה בביקושים, שתגרום למחירי הדיור לרדת בטווח הארוך. אלא שהנגיד פישר לא הביא בחשבון, כנראה, שההצעה לא תפגע ברוכשי הדירה להשקעה, שלרובם יש סכום התחלתי גבוה מלכתחילה.
מה אומרים המומחים: "בנק ישראל חושב שייקור המשכנתאות ייצור ירידה בביקושים, אבל המדיניות הזו תקשה על זוגות צעירים לרכוש דירות במחירים נמוכים", אומר וינטר. "המדיניות הזו לא תשפיע על מחירי הדיור כי המשקיעים לא תמיד צריכים את המשכנתה, ואם כן - יש להם סכומים התחלתיים.כלכלה אינה מדע מדויק. כשיש בעיה נתונה, יש כוחות שעובדים לכיוון אחד וכוחות שפועלים בכיוון ההפוך. לדעתי, הגורם השלילי במדיניות הזו יגבר".
"אני לא מתלהב מההצעה הזו", אומר ח"כ דב חנין (חד"ש), "אני חושב שהיא אפילו מזיקה. בנק ישראל היה צריך ללכת לכיוון של יצירת אפיק השקעה נוח יותר. אם היה בישראל אפיק סולידי להשקעה לטווח ארוך, אנשים לא היו חושבים שהם צריכים להגן על החסכונות שלהם באמצעות רכישת דירה".
נוסף על כך, הכלכלן ויועץ הנדל"ן יאיר דוכין מסביר כי מטרת בנק ישראל אינה להתערב במחירי הדירות אלא להגן על הבנקים מקריסה. "הבנק בא לטפל בבעיית החוסן של הבנקים ורק מכין עוד חומה כדי למנוע נפילת בנק. הוא לא בא לסייע לזוגות הצעירים", הוא אומר.
משרד הבינוי והשיכון: שיווק קרקעות מסיבי, הצעות בתחום המיסוי ללא סמכות
ההצעה הראשונה: בסוף מרץ 2009 הכריז שר הבינוי והשיכון הטרי אריאל אטיאס מלחמה נגד מחירי הדיור. הטקטיקה שבה בחר היתה שיווק קרקעות מסיבי.
אטיאס. הכריז מלחמה צילום: אוראל כהן המטרה: ההצעה של משרד השיכון והבינוי נבעה מחשיבה שהגדלת ההיצע תביא להורדת המחירים. אלא שאטיאס לא הביא בחשבון חסמי ביורוקרטיה, שהובילו, למשל, לעיכובים של שמונה חודשים בשיווק קרקע למאות יחידות דיור בראש העין, משום שנדרשה במקום השקעה של עשרות מיליוני שקלים להרחבת כביש סמוך. כמו כן, רוב הקרקעות שהציע אטיאס לשווק היו בפריפריה - קרקעות שלא זכו לביקוש בגלל היעדר כדאיות כלכלית ליזמים.
מה אומרים המומחים: "למדיניות הזו יש בעיה", אומר פרופ' אייל וינטר, ראש החוג לכלכלה באוניברסיטה העברית. "אתה מוכר בזול קרקעות, שהן בעצם נכסי מדינה. מה שעלול לקרות הוא שהקבלנים יקנו את הקרקעות בזול וימכרו ביוקר, וישלשלו את ההפרש לכיסם". בעיה נוספת היא הביורוקרטיה, שאינה מאפשרת לאנשים פרטיים לבנות לבד ללא סיוע קבלן.
"ברצונם של חברי הכנסת להוריד את מחירי הדירות יש אספקט פוליטי - בייחוד בכיוון של ש"ס, משום שרבים מהקולות שלהם הם אנשים שרוצים לרכוש דירה ולא יכולים", אומר וינטר. "בישראל יש אחוז גדול של אנשים שמחזיקים בבעלות על דירה כנכס לעתיד. אם נוריד את מחירי הדיור, נפגע למעשה בנתח גדול מהאוכלוסייה. פנסיונר עם דירה ברמת גן שירצה למכור את הנכס, לקנות משהו צנוע יותר ולחיות מהכסף שנותר לו, עלול להיפגע".
עוד בעיה נובעת מכך שהקרקעות נמצאות באזורים לא אפקטיביים. "היזמים כמעט לא ניגשים למכרזים בדרום ובצפון, מכיוון שההשקעה הנדרשת והמחירים שבהם ישווקו יחידות הדיור הופכים את ערך הקרקע לנמוך מאוד", אומר הכלכלן ויועץ הנדל"ן ד"ר יאיר דוכין. "אם אתה נותן קרקעות באזור שלא אפקטיבי לייצר שם, עשית מעט מאוד".
כדוגמה לאזלת היד הממשלתית נותן דוכין את הערים רמלה ולוד, שנמצאות במרחק חמש דקות נסיעה מהמרכז. "לערים האלו יש כזה דימוי שלילי, שאף זוג צעיר לא רוצה לעבור לשם. אם היתה פעולה שמוגדרת כפרויקט לאומי שתהפוך אותן לערים הכי אטרקטיביות, זה היה נותן רזרבה של עשרות יחידות דיור", הוא אומר.
ההצעה השנייה: משרד הבינוי והשיכון הציע לאחרונה עוד תוכנית סיוע לזוגות צעירים, שכללה פטור ממע"מ וסבסוד 20% מהמשכנתה לתקופה של 20 שנה.
מה אומרים המומחים: אלא שהמומחים טוענים כי מדובר בפתרון לא אמיתי, שלא יגיע לכיסם של הרוכשים אלא יישאר בקופת הקבלנים. "מי שייהנו מהפחתת המע"מ הם הקבלנים. עדיף לתת לקונים את ההנחה ולא לקבלן", מסביר עו"ד מזרחי.
משרד האוצר: מנסה לטפל בהיצע הקרקעות, אבל רק בטווח הקצר
שר האוצר יובל שטייניץ צילום: אלכס קולומויסקי משרד האוצר הציע בחודשים האחרונים שתי הצעות שונות, האחת לפני כשלושה חודשים והשנייה לפני כשבועיים.
ההצעה הראשונה: תחילה כלל האוצר בהצעתו את ביטול הפטור ממס שבח לדירות להשקעה, והגדלת מס הרכישה לדירה שנייה. לפי החוק כיום, מכירת דירה מחייבת את המוכר בתשלום מס של 20% על הרווח הריאלי.
אולם בשנים האחרונות החלו להצטבר פטורים ממס השבח, בהם פטור על דירה ראשונה למגורים, מכירת דירה שנייה בפטור ממס כל ארבע שנים, החלפת דירת המגורים מדי שנה וחצי ללא תשלום מס, ומכירת שתי דירות קטנות לצורך רכישת דירה גדולה.
אגף התקציבים באוצר הציע כי חובת מס שבח תוטל החל בינואר 2011 על דירות להשקעה. עוד הציע האוצר להעלות את שיעור מס הרכישה על רוכשי דירת מגורים שנייה ל־5%.
המטרה: הקטנת הביקושים לרכישת דירה להשקעה באמצעות מס שבח והעלאת מס הרכישה.
מה אומרים המומחים: "הצעת משרד האוצר להעלאת המסים עשויה להעלות את מחירי הדירות ולהשפיע לרעה גם על שוק השכירות", אומר עו"ד שלמה בן אליהו, מומחה בתחום הנדל"ן המכיר את השוק בזכות תפקידיו בעבר כמנכ"ל משרד השיכון וכמנכ"ל מינהל מקרקעי ישראל. "אם נקשה על אנשים לקנות דירה, לא נייתר את הצורך לקנות אותה. דירה היא מוצר שחייבים לצרוך. הפתרון אינו להעניש את הצרכן".
לדברי מומחה הנדל"ן ד"ר יאיר דוכין, העלאת המסים היא הצעה אופיינית למשרד האוצר, המבקש להגדיל את הקופה. "העלאת המסים לא תפגע במשקיעים אלא תתגלגל למחירי הדיור, ותגרום לעלייה נוספת במחירים".
ההצעה השנייה:
התוכנית השנייה שהציע האוצר רחבה יותר וכוללת בין השאר יעד לבניית 70 אלף יחידות דיור בשנה, קידום ייזום תוכניות לדיור איכותי בפריפריה, מתן כלים לפינוי מחזיקים מקרקע המיועדת לבנייה, התחדשות עיר־ונית ושינוי תמ"א 38.
המטרה: הגדלת היצע הקרקעות והדירות למכירה בארץ.
מה אומרים המומחים: מרבית המומחים שעמם שוחח "כלכליסט" טוענים כי ריבוי ההצעות הללו יוביל לתוצאה הפוכה ולעליית מחירי הדיור. "מדובר באוסף סיסמאות שדופות שלא ייצא מהן כלום", אומר דוכין. "לא צריך לפגוע בביקושים כדי לייצר היצע אפקטיבי. תפקיד האוצר הוא להוריד חסמים ולפתור את כשל השוק שהוא אשם בו, וכן לפתח תשתיות חובה שהוא לא עומד בה. במקום להסתכל על הדבר הנכון הוא יוצא בסיסמאות ועושה את ההפך ממה שצריך".
