דיור בר השגה: כך עושים את זה באמריקה

כולם רוצים לעזור לזוג צעיר לקנות דירה, אבל בישראל של שנת 2010 פתרון מעשי לנושא לא נראה באופק: מגדלי יוקרה צצים בכל מקום, ומחירי הדירות ממשיכים לעלות. אחרי ששר השיכון אריאל אטיאס הכריז על הצפת השוק בקרקעות בניסיון להוריד את מחירי הדירות, הגיע תורה של עיריית תל אביב להרים את הכפפה. השבוע פרסמה העירייה את תוכניתה לדיור בר השגה המיועד לזוגות צעירים שמשתכרים ביחד מתחת לשכר הממוצע במשק (עד 12 אלף שקל לחודש). אם תצא התוכנית לפועל היא תעזור לזוגות אלה לקנות בסכום חלומי של 420 אלף שקל או לשכור דירה בסכום שלא יעלה על 25% ממשכורתם. מנסיעת היכרות שערכה לאחרונה משלחת של אנשי נדל"ן ישראלים בארצות הברית עולים רעיונות ישימים למנגנוני דיור בר השגה מעבר לים.

כדי שזוג צעיר עם הכנסה ממוצעת בניו יורק או בבוסטון יוכל להרשות לעצמו לרכוש או לשכור דירה באזור מרכזי משתפים ביניהם פעולה גופים שנדיר למצוא אותם פועלים יחדיו - עמותות, יזמים פרטיים, בנקים, אקדמאים, הממשל המקומי והפדרלי. חברי המשלחת הישראלית נפגשו עם בכירים בכל אחד מהגופים האלה, ושמעו מהם איך מעודדים דיור בר השגה לאוכלוסיות חלשות במדינה המזוהה יותר מכל עם קפיטליזם. יותר מכל בלט המנגנון המסודר לטיפול ממשלתי בנושא: תחילה ממפים את האזורים שבהם קיים צורך בדירות במחירים נגישים, אחר כך מעניקים ליזמים זכויות בנייה מוגדלות כדי שיקדישו חלק מהקומות בפרויקט לדיור מוזל ומגדירים את שיעור הדירות שיישמרו לאוכלוסיית היעד. מאיפה מגיע הכסף? לרוב, הבנקים מחויבים להשקיע בפרויקטים לדיור בר השגה בקהילות שבהן הם פעילים בתמורה להטבות במס שבהן הם רשאים לסחור.

אפרת טלקובסקי

נזהרים מייצור גטאות של עוני

את המשלחת הישראלית ארגנו שתי בעלות תואר דוקטור מאוניברסיטת תל אביב - אפרת טלקובסקי, מנהלת מכון כצמן גזית גלוב לנדל"ן בפקולטה לניהול, ונטע זיו, מנהלת הקליניקות הפרטיות בפקולטה למשפטים. השתיים נחשפו לפני כשנתיים למחסור החמור בדיור בר השגה בישראל, בעקבות פנייה של ראש ועד שכונה ביפו שביקש עזרה בשם התושבים. בעקבות פנייתו הוקמה הקליניקה לדיור ולהתחדשות עירונית. במקביל, זיו וטלקובסקי החלו לחקור את נושא הדיור הקהילתי בחו"ל וגילו שבארה"ב הנושא מטופל זה כארבעים שנה. "נודע לנו שיש בארה"ב עמותות שפועלות באופנים שונים, אבל לכולן מטרה משותפת - הקצאת יחידות דיור לקבוצות חלשות באוכלוסייה", מספרת טלקובסקי, "הממשל האמריקאי משתף איתן פעולה ונותן הטבות, הסקטור הפרטי בונה וזה עובד ככה כבר שנים וביעילות".

המשלחת שביקרה בניו יורק ובבוסטון לפני כחודש נועדה ללמוד את השיטות השונות כדי לאמץ את אלו המתאימות לעלייה לישראל. עם חברי המשלחת נמנו ראול סרוגו, לשעבר סגן נשיא התאחדות הקבלנים; שרון גמבשו, המשנה לממונה על התקציבים במשרד האוצר; קרלה צברגל, מנהלת תחום הנדל"ן בבנק הפועלים; וד"ר אמילי סילברמן, יו"ר ועדה מייעצת בנושא דיור בר השגה בעיריית תל אביב.

"חשבנו שהגענו למעוז הקפיטליזם, מקום שבו השוק החופשי אמור להסדיר את הפתרונות וגילינו מעורבות קהילתית עמוקה, ברמת המדינה, ברמה הפדרלית וברמה המוניציפלית ואותי זה הפתיע מאוד", מספרת זיו. טלקובסקי מוסיפה כי "שוק חופשי זה לא ואקום. רק הניאו־ליברלים הקיצוניים חושבים שהמדינה עומדת בצד ונותנת לשוק לעשות את שלו".

על פי המארגנות, הדבר החשוב ביותר שלמדה המשלחת הוא המוטו שמלווה את האמריקאים - את מצוקת הדיור לא פותרים על ידי שינוע אוכלוסיות עניות לפריפריה. "זה משהו שעלה בהרבה שיחות עם אנשים שונים שפגשנו בסיור, והאמריקאים למדו את זה על בשרם", אומרת טלקובסקי. "היום הם מאוד נזהרים מייצור ריכוזים של עוני בשכונות מסוימות, מה שהם מכנים 'גטו'".

לאחרונה הכריזו ראש הממשלה בנימין נתניהו ושר התחבורה ישראל כץ על תוכנית ענק לרישות הפריפריה במסילות רכבת ובכבישים, כך שהגישה של התושבים בדרום ובצפון הארץ למרכז תהיה קלה יותר. ממה שלמדו בארה"ב חברי המשלחת מדובר בקונספט מוטעה. "אני שומעת הרבה פעמים שאנשים אומרים 'אם יש בעיית דיור, אז שילכו יגורו בדימונה' או שאומרים שבעיית הדיור תיפתר אם תהיה תחבורה נוחה", אומרת טלקובסקי, "בארה"ב מבינים היום שזה לא נכון. אוכלוסייה חלשה צריכה לקבל חינוך ותשתיות ששכונה חזקה נותנת, ויש חשיבות לערבוב בין אוכלוסיות", היא פוסקת.

הסיבה ההיסטורית להקמת ארגונים לדיור בר השגה בארה"ב, מספרת טלקובסקי, טמונה בדיוק באותה הפרדה בין עניים לעשירים. "בשנות השבעים בארה"ב התחילו אוכלוסיות חזקות לעזוב את מרכזי הערים ועברו לפרברים", היא מסבירה, "השכונות שנותרו בהן אוכלוסיות חלשות התחילו להידרדר. היו שכונות שבהן דיירים שרפו בניינים שלמים כדי לא לשלם ארנונה, ומערכת החינוך הוזנחה. כך התחילו לקום ארגונים שמטרתם לעזור לשכונות האלה לחזור לחיים.

המסקנה היתה ברורה: צריך לעודד שילוב של אוכלוסיות חלשות בשכונות חזקות יותר. השיטה עובדת כך שהמדינה מתערבת כדי שייווצרו יחידות דיור שיוגדרו לאוכלוסיות שלא יכולות לקנות דירות גם באזורים טובים".

פרויקט דיור בר השגה "שפר לנדינג" בשכונת וילהמסבורג, ניו יורק. "מעבר לכביש מוכרים דירות במיליון דולר" צילום: בלומברג

דיור בר השגה כאפיק השקעה לגיטימי

אחרי שהתבסס עקרון האינטגרציה כבסיס לשיטת דיור בר ההשגה בארה"ב, נותר לדאוג להיבטי המימון. חברי המשלחת הופתעו לגלות כי הנושא מטופל על ידי הממשלה, המחייבת את בעלי הממון לתרום לקהילה. "האמריקאים קוראים לזה אינסטיבייזינג - תמריצים שנועדו לעודד תהליכים חברתיים", מסבירה טלקובסקי. "ישנן דרכים שונות שבהן המדינה משקיעה בתחום, למשל במתן קרקעות בחינם, הטבות במסים, קביעת קריטריונים ברורים לזכאות וחקיקת חוקים ששומרים כי הדירות הללו ישמשו רק את האוכלוסייה שהוגדרה כזקוקה להן", מוסיפה זיו.

לא רק המדינה מהווה את המנוע מאחורי הצלחת השיטה האמריקאית, גם ליוזמות מקומיות של אותן אוכלוסיות חלשות יש חלק בהצלחה. "חלק מהפרויקטים שראינו נולדו מתוך התארגנות של קבוצות חלשות שהיו במצוקת דיור ותפסו יוזמה", מספרת זיו, "היו אפילו קבוצות שהפכו ליזמיות בעצמן. פרויקטים אחרים שראינו היו מכוונים מלמעלה, מהממשלה, אבל הנקודה החשובה ביותר שלמדנו היא שהמפתח לרגולציה נכונה הוא לא במתן כסף אלא בתמריצים. כך הופך התחום הזה לאפיק השקעה לגיטימי, וזה מניע ארגונים ללמוד את הנושא ולנסות להבין איך הם מפיקים מזה כסף".

ויגור כבאי עם מיליונר

אחד הפרויקטים המהווים דוגמה לדיור בר השגה בארה"ב ממוקם בלא אחרת מאשר אחת הערים היקרות בעולם - ניו יורק. בלב שכונת ווילהמסבורג, שהפכה לאחרונה לאחת השכונות הטרנדיות בכרך, מצאו חברי המשלחת 70 דירות שמושכרות על ידי עמותות לדיור בר השגה. "מעבר לכביש מהפרויקט כל דירה נמכרה במיליון דולר ויותר, השכנים הללו גרים יחד", מספרת טלקובסקי.

"עוד פרויקט שראינו נמצא בבוסטון, קרוב למרכז העיר. היזמים במקום הסבירו לנו שאחת המטרות של המדינה היא שיגורו שם גם ממעמד הביניים - 'הכבאים והאחיות' כפי שהם מכונים בארה"ב. יש למדינה אינטרס שהאוכלוסייה החזקה ונותני השירותים יגורו באותו מקום", אומרת טלקובסקי. לשאלה אם היזמים מפסידים כסף על הדירות המסובסדות בפרויקטים מהסוג הזה ממהרת זיו להסביר: "שלא תהיה אי־הבנה - היזמים מרוויחים פה. זה פלח שוק בפני עצמו. יש לזה כללים. היזמים שנפגשנו איתם התחילו להשקיע בתחום הזה בידיעה שהם לא ירוויחו כמו יזם בפרויקט רגיל, אבל חלקם הפכו במהלך השנים למיליונרים. הם לא מתלוננים. הדרך שהם עשו את זה הצליחה כי המדינה נתנה להם תמריצים". היא מוסיפה כדרך אגב שהשוק הכמעט יחיד שלא נפל במשבר הכלכלי זה אותם יזמים.

בצד הפיננסי, מסבירה טלקובסקי, ארה"ב מחייבת את הבנקים להשקיע בקהילות שבהן הם פועלים. בנק שלא פועל בתחום עלול להיתקל בסנקציות. ברוב הבנקים אף נפתחו מחלקות שעוסקות בהשקעה בדיור בר השגה. "אם בנק הרוויח 5 מיליון דולר מהטבות מס על פרויקט, הוא יוכל לאחר מכן למכור אותן בכסף. בסופו של דבר זהו עסק משתלם", היא מסבירה ומדגישה: "שום דבר לא נעשה פה בחינם".