להשכרה, מישראלי
אלפי ישראלים שרכשו דירה להשקעה בחו"ל גילו בדיעבד שמעבר לים הזכויות והחובות של השוכר והמשכיר שונות מאוד מאלו הנהוגות בארץ: מהחובה לשלם על פינוי אשפה ועד חוסר היכולת לפנות את הדייר אלא אם אתה עצמך עובר לגור דירה. מדריך למשכיר בחו"ל
התעסקות בנדל"ן להשכרה בחו"ל עשויה לתסכל גם את המשקיע הסבלני ביותר. רכישת נכס והשכרתו מחייבות את הבעלים בלא מעט ידע מקומי, ולכל עיר ומדינה חוקים משלה. אם בישראל בעל הדירה הוא המחליט הבלעדי על גובה שכר הדירה ואחוזי העלאתו, ויכול לדרוש את פינוי הדייר כמעט בכל זמן שיתחשק לו - במדינות אחרות, לאו דווקא סוציאליסטיות במיוחד, המצב שונה לחלוטין. יש הרבה מה לדעת, והמלכודות שוכנות לצד ההזדמנויות. לקחנו ארבע מטרופולינים מערביות המהוות יעדי השקעה מועדפים על ישראלים, ובדקנו מהן הזכויות והחובות של מי שרוכש בהן נכס המיועד להשכרה למגורים.
מונטריאול: לקנות ל־5 שנים - ולמכור
מונטריאול, שהיא חלק מחבל קוויבק הקנדי, מתהדרת במסורת ליברלית שעומדת לצד הדיירים. רק בעשור האחרון חלה תזוזה אצל הקנדים בכל הנוגע לרכישת נכס, וההעדפה המסורתית לשכירות ארוכת טווח על פני בעלות על נכס הולכת ומשתנה.
"שוק השכירות הוא עדיין שוק עצום במונטריאול", מסביר עמיר שפירא, מנכ"ל חברת C& Soleil, המתמחה בניהול והקמת פרויקטים במונטריאול. "השקעה בנכס במונטריאול יכולה להיות מאוד מוצלחת - נכסים מניבים כאן תשואה שנעה בין 2% ל־5% בשנה, עם מחיר ממוצע של 1–2 דולרים לרגל רבועה (11–22 דולר למ"ר). לכל מי שקונה כאן נכס אני ממליץ בחום לרכוש נכס חדש".
להתעקשות הזאת של שפירא יש צידוק לא מבוטל, שנובע מהזכות של בעל נכס חדש להשכיר אותו כמעט כאוות נפשו בחמש השנים הראשונות לקיומו. זה בעיקר אומר שבחמש השנים הראשונות בעל הנכס יכול להעלות את שכר הדירה על פי שיקולו, ויכול להוציא את הדייר מהנכס אם הוא רוצה בכך - אקט לא פשוט בתום חמש השנים.
"בקוויבק יש רגולציה על כל נושא השכירות", מחדד שפירא. "יש מועצת שכירות, שהיא גוף בעל זכויות שיפוטיות שכל עיסוקו בשכירות. מדי שנה מפרסם הגוף הזה את אחוז העדכון להעלאה בשכר הדירה, ועל פיו יישק דבר. האחוז תקף לכל נכס שגילו יותר מחמש שנים, או לחוזים שבהם הוסכם מראש ששכר הדירה יהיה צמוד לפרסומים של ועדת השכירות. אני ממליץ לרכוש נכס חדש, להשכיר אותו לחמש שנים - ואז למכור. זאת הדרך הבטוחה להימנע מכאבי ראש מיותרים וגם לקצור על הדרך תשואה נאה".
מונטריאול צילום: shutterstock
שפירא מזהיר מפני מכשולים אפשריים: "במונטריאול קונים את חוזי השכירות בסופרמרקט, לרוב הם סטנדרטיים לחלוטין, והחוזה מתחדש באופן אוטומטי בתום התקופה. אם בעל הנכס או הדייר לא סיכמו אחרת, החוזה מתחדש באותו שכר דירה שננקב בחוזה הישן. אם בעל הבית רוצה להעלות את שכר הדירה, והדייר מוכן לשלם את שכר הדירה החדש - אי אפשר לסלק אותו.
"העלאת שכר דירה היא כלי מצוין לסילוק דיירים לא רצויים, אבל רק בחמש השנים הראשונות לחייו של נכס. אחרי חמש שנים, כשכבר אי אפשר להשתמש בהעלאת שכר הדירה, אפשר לפנות את הדייר רק אם מעבירים את הדירה לבן או בת משפחה, או אם הנכס נדרש לשיפוץ מהותי שמחייב את עזיבת הדייר. החוקים כאן דואגים לרווחתו של השוכר. על פי החלטת ועדת השכירות, למשל, אי אפשר לקחת ערבות על דירות".
אם שוכר לא מצליח לעמוד בתשלומים ניתן לפנותו באופן חוקי רק חודש ימים לאחר אי־התשלום - אבל זה גורר סחבת משפטית ארוכה. שכר דירה נהוג לגבות באחד בחודש, אבל אם הדייר מאחר עד שבועיים בתשלום, אסור לקנוס אותו.
כמו כן, בעל הבית אחראי על תשלום מסי הוועד והעירייה, ואילו עלויות החשמל, התקשורת והחימום הן באחריות הדייר. גם לבעל הנכס וגם לשוכר כדאי לעיין היטב בספר החוקים של הבניין, ובמונטריאול כמעט לכל בניין יש ספר כזה. הספר קובע כמה ישלמו ועבור מה, מה מותר ומה אסור בבניין (כלבים, פסנתר), וגם האם ההשכרה לדיירים טעונה אישור של הדיירים האחרים. מצד אחד, היתרון בכך הוא שמירה על פרופיל הומוגני של דיירי הבניין. מצד שני, זה יכול להקשות את החיים בכל הנוגע להשכרת הנכס.
ניו יורק: הדייר צריך להוכיח
את אותה מסורת ליברלית שיש במונטריאול מוצאים באופן די מפתיע גם בבירת הקפיטליזם העולמית, ניו יורק. "בתי משפט בניו יורק עומדים באופן אוטומטי לצדו של הדייר", מסביר דרור בצלאל, מנכ"ל חברת Fairway Capital Partners הניו־יורקית. "כל עוד שופט לא מחליט אחרת, בעל הבית חייב להמשיך ולספק - גם לדייר שאינו משלם שכר דירה - שירותים בסיסיים כמו חשמל, מים וחימום, ונאסר עליו לפנות את הדייר. התפתח כאן שוק של חוזים מתוחכמים, שמאזנים את האינטרס של בעלי הבתים אל מול הגישה הליברלית של בתי המשפט. כאן חוזה הוא כפי שאתה כותב אותו, אין חוזה סטנדרטי. מרגע שחוזה נערך לשנה בלבד, זה פותח בפני בעל הנכס פתח לנהוג כרצונו בחוזה הבא - אם זה להעלות את שכר הדירה או להחליף את הדייר באחר.
ניו יורק צילום: בלומברג
"כלל האצבע הניו־יורקי", ממשיך בצלאל, "הוא לבדוק אם השוכר שלך מרוויח בשנה פי 50 משכר הדירה. אם הוא משלם 2,000 דולר בחודש, רצוי שירוויח 100 אלף דולר בשנה. אם הדייר אינו יכול להוכיח את היכולת הזאת, הוא נדרש להחתים אדם נוסף על החוזה. מלבד זאת, כל בעלי הנכסים יריצו בדיקת אשראי על השוכר הפוטנציאלי, ידרשו הוכחת תעסוקה ואף יבקשו מכתב המלצה מבעל הבית הקודם".
עם זאת, הצד השני של המשוואה דורש מבעל הבית לבטח את הנכס כראוי. אם, למשל, יהיה פיצוץ בצנרת וכתוצאה ממנו הדייר יחליק וייפגע - הדייר יכול לתבוע את בעל הבית וגם לזכות בפיצוי גבוה.
בעלי בתים בניו יורק מחזיקים את הדיירים שלהם קצר. על פי בצלאל, מדובר בהתנהגות הגיונית מאחר שמדובר באחת הערים היקרות בעולם מבחינת נדל"ן, שמעניקה למשכירי דירות תשואה נאה של 6% עד 8%.
בצלאל מסביר כי לסוג הנכס יש גם השלכות על השכרתו. "יש שני סוגי נכסים לרכישה בדרך כלל: קונדומיניום וקו־אופ. קונדומיניום הוא דירה שרשומה בטאבו בצורה נפרדת, בשעה שקו־אופ הוא למעשה מניות בבניין, המייצגות את ערך הנכס שלך. לכל אחד מהבניינים הללו יש ספר חוקים המגדיר כיצד הבניין מתנהל ועובד. כך, למשל, ברוב המקרים קודקס החוקים של בנייני קו־אופ לא יאפשר לבעל הדירה להשכיר אותה, כי זו דרכם של הניו־יורקים לשלוט על איכות השכנים שלהם, בשעה שבבנייני קונדו בדרך כלל קל להשכיר את הדירה. עם זאת, חשוב מאוד לבדוק את ספרי החוקים הללו, כי לפעמים הם מגבילים את ההשכרה או מקשים עליה".
באחריותו של בעל הדירה לשלם את כל מסי הנכס (לעירייה, דמי בית משותף, חימום) בשעה שהדייר ישלם את חשבונות החשמל, התקשורת וכו', הנוגעים לשירותים פרטיים. כמו כן, בניו יורק לבעל הנכס יש הרבה אחריות על איכות הנכס והוא נדרש לשלם עבור כל תיקון או קלקול בדירה.
ברלין: שוק חזק של שוכרים
"ברלין היא מקום סבוך ומורכב מהרבה בחינות עבור בעלי נכסים ואפילו עבור שוכרים, אבל היא עדיין מציעה הרבה הזדמנויות עבור משקיעים - גם לטווח הארוך וגם לקצר", כך פוסק פרידמן ווק, איש נדל"ן ותיק ושותף בחברת הפרויקטים WW Real Estate הברלינאית. ווק מציג שוק שמצד אחד יש בו חוזי שכירות בני 80 שנה ונכסים שנבנו בתחילת המאה הקודמת, ומצד שני כולל את אחת המטרופולינים התוססות, הצעירות והתרבותיות שיש כיום בעולם. “אין עיר כמו ברלין", מהלל ווק, "גם מבחינה נדל"נית אין עיר כזאת".
העובדות מאשרות את טענתו של ווק - רק 13% מהאוכלוסייה בברלין מחזיקים בבעלותם בתים ודירות, כל השאר הם שוכרים. "שוק השכירות פה לא דומה לשום מקום אחר מבחינת אחוזים. יש כאן חוזי שכירות שהולכים אחורה לתקופה שבה העיר היתה מחולקת למזרח ומערב", אומר ווק.
ברלין צילום: shutterstock
בגרמניה שולטת מנטליות סוציאל־דמוקרטית, וההגנה על הדייר היא עצומה. למעשה, כמעט בלתי אפשרי להעלות את שכר הדירה בברלין באופן שרירותי. לדברי ווק, "כל חוזה שכירות חדש פותח בפני המשכיר את הזכות להעלות את שכר הדירה ב־20% לכל היותר בשלוש השנים הראשונות. מרגע שעברו שלוש שנים, בעל הדירה כפוף למדד שמפרסם מדי שנה גוף ממשלתי, שמפרסם את העלייה המותרת בשכר הדירה בכל אזור. אחרי שלוש שנים בעל הנכס גם כמעט לא יכול להוציא את הדייר מהדירה.
"על פי החוק, יש שני סוגי חוזים של שכירות: האחד לפחות משנה, והשני לתקופה בלתי מוגבלת. היית מצפה שבעלי נכסים יעשו חוזים שמתחדשים מדי שנה, אבל שוק השוכרים החזק מגביל אותם - שוכרים פשוט לא מסכימים לחוזים קצרים משנה. ההגנה על דיירים חזקה מאוד, וכל עוד דייר עומד בקריטריונים של החוזה אי אפשר להוציא אותו מהנכס. המקרה היחיד שבו משכיר יכול להוציא דייר מהנכס הוא אם הוא עובר לגור בו בעצמו".
המרכיב הסוציאלי במערכת הברלינאית הוא רק חלק קטן מהפאזל. "את דמי הניהול של הבניין או הדירה צריך בעל הבית לשלם, והם מהווים 3%–7% משכר הדירה השנתי. כמו כן, האחריות על לא מעט תשלומים נופלת כאן על בעל הנכס: הוא זה שצריך לשלם לרשויות עבור פינוי אשפה, מים, ביטוח לדירה ושירותים רבים אחרים. אמנם הדייר ישלם את רובם כחלק משכר הדירה, אבל בעל הדירה הוא זה שמשלם אותם בפועל לרשויות, לא הדיירים. הם לא מתרוצצים עם החשבונות. בעל בית זהיר ינקוט בדיקת אשראי סטנדרטית לשוכר הפוטנציאלי, יבקש אישור מבעל הבית הקודם ששכר הדירה שולם בזמן, ויגבה כמובן שלושה חודשי שכירות כפיקדון, לא יותר, כי זה מה שהחוק מאפשר".
לונדון: הבריטים איבדו את חוש ההומור
הכאוס והמורכבות העליזה של ברלין מתחלפים בלונדון ברצינות חמורה. כשזה מגיע לנדל"ן, הבריטים מאבדים גם את חוש ההומור המפורסם שלהם. "בלונדון השכרת נכס למגורים היא למעשה עסקה פיננסית שבה כל האחריות נופלת על הדייר", מסביר רונן קנור, מנכ"ל חברת Inspires Real Estate העוסקת בייעוץ, ניהול והשקעות בתחום הנדל"ן הבריטי. "כשאני אומר שהאחריות כולה נופלת על הדייר, אני מתכוון אפילו למקרים קיצוניים שבהם נכס עוקל על ידי בנק כי בעל הנכס לא עמד בתשלומים. במקרה כזה, הדייר מפונה בהתרעה של שישה ימים, מאבד את הפיקדון ואת מקום מגוריו - וכל זאת מבלי שבעל הנכס חייב לו שיפוי".
לונדון היא המקום שבו הובאה עבודת החוזים לשכירות לדרגה של אמנות. "המשמעות היא שבלונדון יש אין ספור חוזים בהתאם לאין ספור נכסים ובעליהם", מחדד קנור. "יש מקרים שבהם קידוח של חור בקיר, לתליית מסך פלזמה, ייגמר בעת פינוי הנכס בשיפוץ יסודי של הקיר כולו, ויש מקרים שבהם בעל נכס ידרוש פיקדון גדול יותר עבור משפחה עם ילדים, כי ילדים 'מסכנים' את הנכס. הפיקדון הוא בדרך כלל בסדר גודל של שני חודשי שכירות, ואם גודלו יותר מ־25 אלף ליש"ט הוא מופקד אצל גוף ממשלתי".
בכל דירה לונדונית נהוג לבצע בעת כניסת דייר חדש בדיקת אשראי למועמד ובדיקת מצאי ומלאי לדירה. שמאי מיוחד מגיע להעריך את מצבם של המכשירים הלבנים, שאיתם בדרך כלל מושכרת הדירה, ואת מצבו הכללי של הנכס. בעת סיום החוזה יגיע שמאי נוסף כדי לבצע את אותה הבדיקה. עלות הבדיקות הללו מתחלקת חצי־חצי בין בעל הנכס לדייר, אבל התיקונים משולמים בדרך כלל רק על ידי הדייר.
"בלונדון מאוד מקובל להגן על שווי הנכס באופן פנאטי", אומר קנור. "החוזים הם הכלי של בעלי הנכסים להתאזן מול החוק, שבעיקרון מגן על הדייר. כתוצאה מכך, אין כיום הגנה גורפת על הדיירים בכל הנוגע לפינוי מהדירה והעלאת שכר הדירה. שכר הדירה נקוב לשבוע, והסכומים יכולים להיראות נמוכים יחסית - אבל כשמכפילים ב־4.3 כדי להגיע לסכום החודשי זה יוצא לא מעט".
הוצאה נוספת שתתגלגל בסופו של דבר על הדייר, אך בעל הנכס הוא האחראי לתשלומה, היא מס המחוז, המחושב באופן היסטורי שאינו משקף את ערך הנכסים כיום. כמו כן, דמי השירות, שהם בעצם דמי הניהול של הנכס, אף הם חלק מהתשלומים שעליהם מגיעים להסכמה בחוזה בין הדייר למשכיר. "את דמי הניהול האלה יכול לשלם השוכר, או שבעל הבית ישלם אותם, אבל אז הוא מתמחר אותם בחוזה", אומר קנור. "הכל כאן מתגלגל על הדייר בסופו של דבר. גם התשלום לסוכן שמטפל בנכס ומראה אותו הוא בעצם הוצאה שנופלת על בעל הדירה, אבל גם היא מתגלגלת על השוכר".
כל השוק היקר והדקדקן הזה הוא בסופו של דבר לא אחד מהרווחיים בעולם. על פי קנור, התשואה משכירות בלונדון נעה בין 2% ל־4.5% בעסקה ממש טובה, אלא שהקונץ הוא כמובן במכירה של הנכס. "מחירי הנדל"ן באזור שבין בייקר סטריט לאוקספורד סטריט, למשל, הוכפלו כל שמונה שנים מאז שנות החמישים ועד היום", הוא אומר. "ופה ושם ניתן עדיין למצוא נכסים מבטיחים".
לונדון. שוק יקר ודקדקן צילום: shutterstock
פריז: להשכיר דירות מרוהטות
כשזה מגיע לפריז, ליובל וקסלר מחברת Paris View העוסקת בהשקעות נדל"ן יש בשורות חד־משמעיות על השוק הצרפתי. "בפריז אין כמעט דבר כזה שנכס עומד לא מושכר", הוא אומר. "זה שוק שבו הביקוש תמיד גבוה יותר מההיצע. לכל נכס יש שוכר שממתין בתור".
גם כשזה נוגע לתשואה וקסלר הוא איש של בשורות: "תשואה שנתית של 6%–7% היא דבר מקובל בפריז, ואפשר גם להגיע ליותר".
לדברי וקסלר, "קיימים כאן שני סוגי חוזים: סטנדרטי ודירה מרוהטת. כשזה נוגע לחוזה סטנדרטי, הוא עובד על כפולות של שלוש, כלומר שלוש, שש ותשע שנים. החוזה מתחדש מדי שלוש שנים באופן אוטומטי, ורק אחרי תשע שנים הוא נפתח מחדש ומאפשר לבעל הבית להעלות את שכר הדירה או להחליף דייר. החוזה השני, של נכס המוגדר כדירה מרוהטת, נפתח מדי שנה ומאפשר לבעל הנכס חופש פעולה הרבה יותר רחב. בחברה שלנו, למשל, כל הנכסים מוגדרים כדירות מרוהטות, מה שמספק לנו הגנה וגמישות גבוהות מול הדייר".
פריז. הביקוש תמיד גבוה צילום: shutterstock
על פי וקסלר, חוזה סטנדרטי בפריז צמוד למדד שכר הדירה המתפרסם מדי שנה, ומאפשר עלייה מזערית במחיר, "משהו כמו 0.2% בשנים האחרונות. הלכה למעשה, שכר הדירה לא ישתנה כמעט בחוזה מסוג זה במשך תשע השנים הראשונות לחוזה, אבל השכרת דירה מרוהטת מאפשרת להעלות את שכר הדירה בהתאם לביקוש בשוק. בכניסה לדירה השוכרים צריכים לשלם שלושה חודשי שכר דירה, אחד עבור החודש השוטף ושניים נשארים כערבות אצל בעל הנכס או בא כוחו, עד תום החוזה.
"במקרה של חוזה סטנדרטי, הדרך היחידה לפנות את הנכס במהלך התקופה היא אם הבעלים רוצה להיכנס לגור בו בעצמו, או שהוא מעוניין למכור את הנכס. זה תקף גם במקרה של דייר שאינו משלם - ההגנות על הדיירים חזקות מאוד. כך, למשל, אי אפשר לפנות דייר במהלך החורף וכמובן אסור לנתק לו את החימום או שירותים בסיסיים אחרים עד שבית משפט יפסוק אחרת, תהליך שיכול להימשך כאן שנים".
אז איך בעל נכס יוצר לעצמו הגנות בפריז? כמעט כמו בכל מקום אחר: "בעל הבית חייב לבדוק אם הדייר שלו מסוגל לעמוד בתשלומים החודשיים. הוא צריך לדרוש מהדייר להציג תלושי משכורת, לעבור בדיקת אשראי ויכולת כלכלית. נוסף על כך, כיום יש בעלי בתים שעושים ביטוח שכר דירה, כך שאם דייר לא משלם, חברות הביטוח פותחות בתהליך משפטי מולו בשעה שבעל הבית מקבל את כספו כרגיל".
כשזה נוגע לתשלומים על הנכס, כמעט כולם נופלים על הדייר, למעט דמי הניהול (אם הדירה מנוהלת), הביטוח ומס רכוש שנתי. "מס הרכוש הוא לא יותר מ־100 יורו לשנה", מסביר וקסלר, "לא משהו שעיריית פריז העשירה גם כך חיה ממנו, ולא משהו שצריך להרתיע משקיע מלרכוש כאן נכס, בעיר הנהדרת הזאת".
לכתבות נוספות במוסף הנדל"ן לחצו כאן
