יותר טוב מעבודה בחו"ל, פחות טוב מעבודה בארץ

"על פי פקודת המס הישראלית, יש מס של 15% על הכנסות פסיביות מנכס בחו"ל, כלומר שכר דירה", מסביר פורת. "צריך לזכור שמצד אחד זהו מס הרבה יותר נמוך ממס על עבודה, שיכול להגיע ל־46%, ומצד שני מעט יקר יותר מהמס על הכנסות משכירות בישראל. בהכנסות משכירות בישראל יש פטור של עד 3,400 שקל שיורד בהדרגה, אך בדרך כלל עומד על 10%. לפיכך, להחזקת נכס בחו"ל יש יתרון ביחס לעבודה בחו"ל, אבל הוא מעט פחות טוב מהחזקת נכס בארץ. מה שמעניין הוא היתרון היחסי שיש דווקא לנדל"ן עסקי בחו"ל, שעליו יש מס זהה לזה של נדל"ן למגורים בחו"ל, בשעה ששיעור המס בישראל על נדל"ן עסקי יכול להגיע ל־46%.

"כשמדובר בישראלים שמחזיקים אזרחות כפולה, יש שני היבטים שצריך לתת עליהם את הדעת", ממשיך פורת. "האחד הוא שיטת המיסוי במדינת המקור, כלומר המדינה שבה הנכס נמצא, מול שיטת המיסוי במדינת התושבות. אלמנט שני הוא הדין במדינת המקור. אל תוך אלה צריך לשלב את קיומה של אמנת מס בין המדינות. בדרך כלל הכנסות הוניות ממקרקעין - כלומר הכנסות ממכירה - ממוסות רק במדינה שבה נמצא הנכס, בעוד שעל הכנסות מהשכרה יכול להיות, בהתאם לאמנת המס, מיסוי גם במדינת המקור וגם במדינת התושבות, שהיא לצורך העניין ישראל".

על פי פורת, אמנות המס קובעות כי בגרמניה, בריטניה וקנדה יוטל מס על השכרה במדינה שבה נמצא הנכס בלבד. בהנחה שבדרך כלל הנכס נרשם בחו"ל על שם חברה מקומית שנמצאת בבעלות התושב הישראלי, שיעור המס יגיע בגרמניה ל־25%, בבריטניה ל־%30 ובקנדה ל־21%–38%. על נכס בארצות הברית יש באופן עקרוני כפל מס, אך אם מדובר ביחיד תושב ישראל, מגבלת ה־15%, בשילוב העובדה שהמס האמריקאי מהווה זיכוי מהמס הישראלי, גורמת לכך שאפקטיבית לא מוטל מס נוסף בישראל.