השוק הסיטונאי: אריסון, אלוביץ' ו-930 מיליון שאלות פתוחות

ביום חמישי האחרון יצאה לדרך עסקת הנדל"ן הגדולה ביותר שנעשתה כאן מאז קום המדינה. מתחם השוק הסיטונאי עומד להימכר לקבוצה שבה חברות שיכון ובינוי של שרי אריסון, יורוקום נדל"ן של שאול אלוביץ', קנדה ישראל, קבוצת אביב ואמות של נתן חץ. ההכרזה על זכייתה של הקבוצה בהליך המכירה של השטח סיפקה אמנם מענה לשאלת זהותם של מי שיקימו את אחרונת השכונות במרכז תל אביב, אך היא גם עוררה שורה של שאלות המשך

הסיכונים התחרות מהשכנים, הצפיפות והפקקים ייתכן שלחברות שפרשו ממכרז השוק הסיטונאי היו סיבות טובות לעשות כן גולן חזני, 3 תגובות לכתבה המלאה 

חדשות. מדוע נבחרה ההצעה הנמוכה יותר? כמה שילמה אמות על הזכויות לבניית הקניון במתחם? ושאלת השאלות: כמה תעלה דירה ממוצעת בפרוייקט. "כלכליסט" משלים את התמונה.

המחיר: בכמה תעלה ההצעה הראשונית?

תנובה, בעלת החלק הגדול בשטח השוק הסיטונאי, שקיוותה לקבל עבור המתחם 3 מיליארד שקל, תיאלץ להסתפק בפחות. ההצעה של הקבוצה שמובילה שיכון ובינוי במכרז עומדת על 800 מיליון שקל. זהו סכום הנמוך בכ־100 מיליון שקל מההצעה השנייה שנותרה במירוץ, זו של האחים גינדי וגינדי השקעות. מה גרם לתנובה להעדיף את ההצעה הנמוכה יותר? ההערכות מצביעות על הערכת החוסן היחסי של הקבוצה כסיבה המרכזית. הקבוצה של אריסון ואלוביץ' הצטיירה כזו שתוכל לעמוד בתנאי המכרז ולהמשיך את הפרויקט גם לשלב השני שלו גם אם יפרוץ משבר פיננסי נוסף או משבר נדל"ני.

הדמיה של פרויקט השוק הסיטונאי צילום: ויו פוינט

בתוספת מע"מ, ההצעה הזוכה מגיעה לכ־930 מיליון שקל. בעלי הקרקע הבהירו לקבוצה כי היא תידרש להעלות את ההצעה. לפי ההערכות, אריסון ואלוביץ' יהיו מוכנים לעלות את ההצעה ל־830-850 מיליון שקל, ועם תוספת מע"מ היא תגיע ל־960-980 מיליון שקל. המחיר הזה גבוה יותר מהשווי של כל חברות הנדל"ן למגורים הנסחרות בבורסה בתל אביב.

בנוסף לבעלת החלק הגדול במתחם, תנובה עם נתח של 60%, יתחלקו בכסף שיגיע מהמכרז עיריית תל אביב (25%), סוחרי השוק הסיטונאי (9%) ועו"ד שרגא בירן (6%). בהנחה שהצעת המחיר אכן תעלה ל־980 מיליון שקל, תנובה תקבל כ־590 מיליון שקל מהסכום. על פי ההערכות, היא תחלק אותן כדיבידנד לבעלי המניות. עיריית תל אביב תזכה לנתח של כ־245 מיליון שקל, סוחרי השוק יקבלו כ־88 מיליון שקל ועו"ד שרגא בירן יישאר עם נתח של כ־59 מיליון שקל.

המחיר כולו יועבר במזומן, ולא ברווחים עתידיים. אלמנט זה היווה את הסיבה הנוספת להעדפת ההצעה של שיכון ובינוי. המימון לעסקה צפוי להגיע מאחד משני הבנקים הגדולים, בנק לאומי או בנק הפועלים. על פי לוחות הזמנים שנקבעו, 21 יום מיום ההודעה על הזוכה, כלומר יום חמישי האחרון, יש לסיים את המשא ומתן ולקבוע את תנאי התשלום. מרגע שאלה ייקבעו, ישנם 60 יום לחתימה סופית על החוזים ולהעברת התשלום. בתוך שלוש שנים אמורה להסתיים בניית השלב הראשוני, שכולל כ־600 יחידות דיור וקניון.

חלוקת התפקידים: מי יבנה את הקניון ומי ישווק?

זה כמה שנים מחזיקות יורוקום נדל"ן, חברת אביב וקנדה ישראל יחדיו במתחם ענק של 300 דונם בצומת בית דגן. היכרות זו היוותה את הבסיס להקמת הקבוצה. שיכון ובינוי הצטרפו בעקבות פנייה של דורון אביב, וכך גם אמות. זהו גם ההסבר לעובדה שמדובר בקבוצה של חמישה שותפים, ולא שניים־שלושה.

שיכון ובינוי נדל"ן, המנוהלת על ידי תמיר דגן, היא חברת הבנייה למגורים הגדולה בישראל. רק בשבוע שעבר מכרה החברה 13% ממניותיה לחברות הביטוח הראל כלל והפניקס תמורת 290 מיליון שקל, ולפי שווי של 2.25 מיליארד שקל. יחד עם חברת אביב, שבבעלות דורון אביב ודפנה הרלב, תבנה שיכון ובינוי את הפרויקט ותהיה אחראית על הצד ההנדסי המורכב שלו, שיכלול מגרש חנייה תת־קרקעי ענק. השתיים צפויות לשתף חברות נוספות בבניית הפרויקט.

את הקניון שבמתחם, שישתרע על כ־32 אלף מ"ר, אמורה להקים חברת אמות של נתן חץ. ל"כלכליסט" נודע כי אמות תשלם עבור הקרקע כ־400 מיליון שקל מתוך הסכום שתשלם הקבוצה כולה ותקבל את הזכויות להקמת הקניון. יתר השותפים יתחלקו ב־25% כל אחת מזכויות הפרוייקט.

את החוסן הפיננסי של הקבוצה יספקו יורוקום נדל"ן של שאול אלוביץ' יחד עם שיכון ובינוי. על שיווק הדירות בפרויקט תהיה אחראית קנדה ישראל של אסי טוכמאייר וברק רוזן. השניים מחזיקים גם בשליטה בחברות הבורסאיות פאנגאיה נדל"ן ופנגאיה ישראל וקנו לעצמם בשנים האחרונות שם כמשווקים מובילים. כיום הם מעורבים במספר הגדול ביותר של דירות למכירה בתל אביב — כולל מגדל של 22 קומות בשדרות רוטשילד 17, שלושה בניינים עם 500 דירות בפרויקט צמרת, 300 דירות וקניון במתחם בלו ליד הקאנטרי קלאב וקרקעות נוספות באזורים אחרים בעיר.

הקבוצה כבר בחרה במשרד הפרסום אדלר חומסקי לנהל את מיתוג הפרויקט, שייקרא "סוהו תל אביב". מהלך המיתוג ייעשה בהשקעה של מיליוני דולרים. המודל השיווקי יהיה אגרסיבי, בדומה לזה שהובילה המתחרה של קבוצת גינדי ממתחם דרום הקריה (שרונה), וצפוי לכלול גם קמפיין טלוויזיוני.

כמה תעלה יחידת דיור במתחם?

בקבוצה הזוכה מתעקשים שלא לנקוב רשמית במחירי הדירות הצפויים בפרוייקט. אולם, ל"כלכליסט" נודע כי הכוונה היא שהמחירים ייעמדו על כ־5,000 דולר למ"ר. עלויות הבנייה מוערכות בכ־2,500 דולר למ"ר. בפרוייקט ייבנו דירות בנות שלושה עד חמישה חדרים, וגם פנטהאוזים גדולים יותר. גורמים בקבוצה סיפרו כי כבר בסוף השבוע האחרון החלה התעניינות ראשונית של גורמים רבים ברכישת דירות.

האטרקטיביות של המתחם טמונה במיקום האופטימלי שלו, במרכז תל אביב. השכונה תספק את רוב השירותים הקהילתיים של התושבים, את מרכזי התרבות ומוקדי הבילוי. "נבנה שכונה ענקית בתוך תל אביב", אמר גורם בקבוצה הזוכה, "נספק פתרון לזוגות צעירים שרוצים לחזור לעיר ולמצוא דירות במחירים סבירים. דירה בשטח של 100 מ"ר תעלה 2.2 מיליון שקל".

השלב השני: איך תבטיח הזוכה את אחיזתה?

המוכרים עשו עסקה טובה בהיבט של פיצול המכרז. בניית החלק הראשון תביא אוטומטית לאישור תכנית הבינוי של המגדלים, שעדיין לא מאושרים בעירייה. הקבוצה שרכשה את החלק הראשון של הליך המכירה, למעשה מביאה להשבחת החלק השני, בניית המגדלים. על פי ההערכות, זו הסיבה לפרישה של קבוצת חבס־תדהר, שביקשה לרכוש את כל המתחם כבר בשלב אחד.

הקבוצה הזוכה מקיימת במסגרת המשא ומתן דיונים שבהם היא דורשת לרכוש כבר עתה את המתחם כולו, או את התנאים לרכישה. לחלופין, בוחנים הצדדים למשא ומתן אפשרות שהקבוצה הזוכה תקבל זכות סירוב על כל מכירה עתידית של הזכויות לארבעת המגדלים במתחם. הקמת התשתיות לבניין מורכבת ויקרה. לא בטוח שהקבוצה הרוכשת תוכל להסתפק בחלק הנוכחי של המכרז כדי לממן את עלויות הבניה של התשתית. זו הסיבה לכך שהיא מתעקשת על אופציה לרכישת המתחם כולו.