סוגים של אופטימיות

"דברים מתחילים להתאזן. זה לוקח זמן כי זה היה משבר גדול, אבל הדברים יסתדרו”, מבטיח דונאלד טראמפ בראיון אופטימי למוסף הנדל"ן של "כלכליסט". "נדל"ן הוא עסק מחזורי, זמנים טובים וזמנים רעים הם חלק מהתוכנית. במקום לראות את הקשיים, אני רואה בבעיות ובאתגרים עוד הזדמנות להוכיח את עצמי. חשיבה חיובית היא מיומנות שכדאי לפתח. תמיד יש הזדמנויות טובות, אז למה לא עכשיו?"

טראמפ הוא אמן של חשיבה חיובית, גם כאשר ברור שהמצב לא ממש מצוין, בלשון המעטה. טייקון הנדל"ן שנכנס לספר השיאים של גינס כמי שמחזיק ב"שיא ההתאוששות העסקית הגדולה בהיסטוריה" חייב להיות מצויד במוח שרואה רק אורות בקצה המנהרה. ומאז אותו שיא בלתי ניתן לחיקוי, טראמפ הצליח לרסק את האימפריה שלו עוד כמה פעמים, ובכל פעם לצוץ מחדש עם הברקת יזמות נדל"ן גרנדיוזית ומעוררת מחלוקת, שהעולם עומד מולה משתאה.

אז אולי הפתרון הוא לחשוב על נדל"ן כמו טראמפ: גדול, אגרסיבי, ועם מיליונים שהבנקים מסכנים? לאור הניסיון הכואב של השנתיים האחרונות, היינו ממליצים ללכת עם האופטימיות הזהירה יותר של חיים כצמן, טייקון נדל"ן בינלאומי שהחברה שלו מנהלת לא פחות מ־643 נכסים בכל העולם. כצמן מדבר על הצורך לפתור את המשבר הפיננסי העולמי באופן אמיתי כתנאי לפריחה מחודשת של ענף הנדל"ן. עד אז, לדבריו, הפריחה תתעכב.

אבל גם כצמן אומר במפורש: "אני לא מפחד היום להיות אופטימי, אף על פי שזה מנוגד לאופי שלי". את האופטימיות שלו כצמן שואב ממדינות ענק מתפתחות מחוץ לארצות הברית, בעיקר הודו וברזיל. מדינות עם מעמד ביניים עצום, שרק הולך ומתרחב, ומשטר דמוקרטי שמעודד יזמות ומשקיעים מבחוץ.

לחוצים על דירה

ישראל, לעומת העולם, מסיימת שנה של תנודתיות מטורפת. 2009, שתירשם בספרי ההיסטוריה כשנת משבר עולמי מהקשים אי פעם, תיזכר בישראל כשנה שבה ביצע שוק הנדל"ן למגורים את היציאה המהירה ביותר מהמשבר הכי קשה שלו עד כה. היום הולכים ומתרבים הקולות המזהירים שהמחירים המשתוללים כלפי מעלה יוצרים בועת נדל"ן מסוכנת. בארצות הברית זינק השבוע מספר הבתים המעוקלים לממוצע של 1 מכל 22 בתים. לעומת זאת, בישראל קבוצות רכישה מתקשות לעמוד בלחץ הקונים, וכפי שמפורט בעמודים הבאים, כמעט 60 מגדלי מגורים חדשים מתוכננים בתל אביב.

כדי להבין כיצד מתרחשת

התופעה הזו, ערך מוסף הנדל"ן של "כלכליסט", בשיתוף מכון מדגם, סקר ענקי ומקיף במיוחד. 20 שאלות פרטניות ניסו לפענח את חלומות הנדל"ן של הישראלים - מגודל הדירה, דרך היישובים הלוהטים ועד הפער הכספי בין היכולת הפיננסית לבין עלותה של דירת החלומות. אחת המסקנות המתבקשות מהסקר היא שהפער הזה, בין המציאות לחלום, הוא שמניע את תעשיית הנדל"ן המקומית, ומאפשר לה לצלוח גם שנים קשות במיוחד.

המחירים לא יירדו בקרוב

קוראים לזה בועה? לא בטוח. בסקר שלנו, יותר מ־50% מהישראלים העידו כי הם מתכוונים לעבור דירה במהלך חמש השנים הקרובות. הרצון הזה לעבור אחת לכמה שנים לגור במקום חדש מאפשר לקבוע שלא צפויה להתפתח כאן בקרוב בועת נדל"ן.

ישראל היא מדינה שבה מתחילות להיבנות בכל שנה כ־60 אלף דירות, אך רק כ־30 אלף מהן מגיעות לשוק. זאת, בעוד שהביקוש לדירות חדשות נאמד ב־40 אלף בממוצע שנתי.

גם הניסיון של משרד השיכון להציף את השוק בקרקע לבנייה אינו צפוי לשנות את המצב בשנה הקרובה. המהלך החיובי של מכירת קרקעות לקבלנים הוא רק יריית פתיחה של מהלך ביורוקרטי מורכב, ויידרשו בין שנתיים לחמש שנים עד שיהיו בידי הקבלנים היתרי הבנייה. ועד הרגע שבו הם יתחילו למכור דירות במתחמים שהיום הם קונים יחלוף עוד זמן ארוך נוסף. לכל זה לא תהיה השפעה על המחירים בשנה הקרובה.

השנה הקרובה בענף המגורים צפויה להיות שנה נוחה לרכישת נכס. נראה שזינוק המחירים בין החודשים אפריל לספטמבר נרגע והמחירים התייצבו. ההערכות הן שהמחירים ברוב חלקי הארץ ישמרו על יציבות ב־2010, עם אפשרות לתיקונים קלים כלפי מטה בחלק מהאזורים. יש אפילו מי שמעריכים שנחווה ירידות מחירים של ממש באמצע השנה הבאה.

לחלום כטראמפ, לממש ככצמן

דונאלד טראמפ נוהג לומר כי הדרך הכי טובה להפוך לעשיר היא לקחת הלוואות גדולות בהרבה ממה שאנחנו צריכים. "למי שפשט רגל כבר לא כל כך חשוב אם הוא חייב לבנק 200 אלף דולר או 20 מיליון", מסביר האיש עם הבלורית. כל מי שמשכן את הדירה שלו יודע שזה נחמד כשזה עובד, אבל כשזה קורס זה עלול להיות קטלני. לרובנו אין את יכולת ההתאוששות של טראמפ, ולכן נראה שכאשר מדובר בדירת מגורים, עדיפה התנהלות המבוססת על אופטימיות זהירה. זה אומר לחלום בגדול כמו טראמפ, לתכנן באופן מושכל כמו כצמן, ולממש כמו מי שהוא וילדיו אמורים לגור בדירה עוד הרבה שנים.