רוני מאנה: "עסקת גינדי בקריה היתה רעיון שלי"
איש העסקים רוני מאנה צופה כי תחום קבוצות הרכישה בישראל עומד לקרוס, מכחיש כי הוא עומד לשווק פרויקט בפלורנטין שבתל אביב וחושף כי לא ויתר על מתחם השוק הסיטונאי
מצדו השני של קו הטלפון, רוני מאנה נשמע נרגש: "תבין, השתמשו בשם שלי, אין לי שום כוונה לשווק דירות בפלורנטין. רציתי להיכנס לפרויקט כשותף, בחנתי את המספרים אבל המחיר של הקרקע גבוה מדי". רשת התיווך רי/מקס הוד והדר בהוד השרון פרסמה השבוע כי מאנה ישתתף בשיווק פרויקט מגורים בדרום תל אביב. מאנה מעריך: "התמחור לא נכון. אף אחד לא יקנה דירה בפלורנטין במחירים האלה".
מאנה, שנחשב אחד הראשונים שארגנו קבוצות רכישה בישראל ומגדיר את עצמו "האבא והממציא של קבוצות הרכישה בישראל", רחוק מלהיות מרוצה מקצב השינוי המהיר שעבר על התחום הזה בשנים האחרונות. תחום קבוצות הרכישה בלט מאוד דווקא בימי הקיפאון בענף הנדל"ן של תחילת 2009, והיה התחום היחיד שבו נרשמה אז באמת פעילות ערה בשוק הדיור הישראלי.
"תבין, אני המצאתי את התחום הזה. במגדל מנהטן שבמתחם צמרת הבאתי 90% מהקונים, אבל מה שקורה בארץ עם קבוצות הרכישה זה קטסטרופה. יש שלושה או ארבעה מארגני קבוצות שעושים את זה טוב, אבל כל היתר לא מבינים כלום. יצא לי לפגוש לאחרונה בעל חנות לטלפונים סלולריים שהתחיל לארגן קבוצת רכישה וכמוהו יש עוד הרבה. כל מי שיש לו חנות מכולת נהפך למארגן קבוצה. אלה אנשים לא מקצוענים".
קולו של מאנה מצטרף לקולות פעילים רבים בשוק הנדל"ן, שמזהירים זה כמה חודשים מהרגע שבו תקרוס קבוצת רכישה משמעותית בשוק הישראלי ותגרור אחריה התמוטטות של התחום כולו. הבעיה המרכזית, נוהגים לומר המתנגדים לקבוצות הרכישה ובראשם הקבלנים והיזמים, היא חוסר ההבנה המקצועית שגורמת טעויות בתמחור הבנייה מראש.
עניין של זמן
קבוצות הרכישה עומדות לקרוס?
"בוודאי. אין לי שום ספק שנראה קריסות של קבוצות רכישה. זה רק עניין של זמן. עיקר הבעיה היא תמחור לא נכון, אבל לזה צריך להוסיף איכות דירות גרועה בחלק גדול מהקבוצות. יכול להיות שאנשים יקבלו את הדירות בסיכומו של דבר, אבל להערכתי, במרבית הפרויקטים העממיים בשוק הקבוצות ייאלצו הרוכשים להוסיף כ־100 אלף שקל לדירה משום שהפרויקט לא תומחר נכון מראש".
מאנה מספק הסבר טכני ל"תופעה", כפי שהוא מגדיר אותה: "לא יכול להיות שמארגני קבוצת רכישה קונים קרקע שעל פי החישוב הבסיסי מחיר יחידת קרקע ליחידת דיור הוא 360 אלף שקל, ומוכרים את הדירות ב־900 אלף שקל. הם לא יוכלו לעולם לעמוד בהבטחה לספק דירה במחיר הזה, אלא אם כן הם בונים את הבניין מלבנים ובוץ. לשמחתי, בקבוצות שלי כולם קיבלו את הדירות. עד היום אני מקבל זרי פרחים מרוכשי דירות".
מה זה אומר, שהקונספט של קבוצות הרכישה כשל?
"לנוכח מה שקורה בשוק, עברתי לעבוד בשיטה של קבוצות רוכשים. אני מאמין יותר בקונספט שבו יזם רוכש את הקרקע ומוכר את כל הדירות בפרי־סייל (מכירה ראשונית על הנייר, שנועדה בדרך כלל להגיע למספר דירות מכורות קבוע מראש שדורש הבנק מהיזם כדי לתת לו הלוואה - ד"ל). לארגן קבוצת רכישה זו אחריות כבדה מאוד. אני דואג לשם שלי, שהיה תמיד הדבר החשוב לי ביותר, לכן גם אין לי כוונה להיכנס לכל פרויקט".
מייעץ מהצד
מאנה, שפעל בשנים האחרונות בעיקר כמתווך צמרת לאנשי עסקים, זוקף לזכותו כמה מהעסקאות הגדולות במשק, בהן רכישת החברות אוסיף וגילאון על ידי ארקדי גאידמק. בתחום הנדל"ן ארגן מאנה כמה קבוצות רכישה ועמד מאחורי קבוצת הרכישה של בסר בפארק צמרת, ובמתחמים כמו תל ברוך צפון והקאנטרי בגלילות. בעבר אף הצהיר כי הוא מתכוון לגייס קבוצה שתתמודד על מכרז השוק הסיטונאי, שבוטל עם פרוץ המשבר.
המכרז בשוק הסיטונאי חודש לאחרונה. אתה מתכוון להתמודד?
"כן, זה הפרויקט המרכזי שלי כיום. אני מגבש קבוצה מאוד חזקה שתתמודד על המתחם, אבל עדיין מוקדם לחשוף את כל הפרטים".
דווקא במכרז הבולט ביותר בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות, מתחם דרום הקריה, מאנה לא השתתף רשמית, אך חושף כי גם בו היתה לו מעורבות עקיפה.
"הייתי מעורב במכרז דרום הקריה מאחורי הקלעים, כיועץ. הגיעו אליי שלוש חברות ושאלו לדעתי. אחת מהן היתה גינדי החזקות, שזכתה בו בסופו של דבר. כל המהלך שגינדי עשו בדרום הקריה, שבו קבוצות הרכישה הכינו את הקרקע וברגע האחרון הגיעה חברה יזמית אחת ולקחה את הפרויקט כולו, היה רעיון שלי. אמרתי לאבי (אבי גינדי, מבעלי השליטה בחברת גינדי החזקות - ד"ל), אם אתה רוצה לזכות במכרז, תיתן לקבוצות לעבוד קשה ואז תגיע למכרז ותיקח אותו. אני מפרגן לשלוש החברות לבית משפחת גינדי. לדעתי, הן עושות לכולם בית ספר לשיווק - ובהצלחה מרובה. אני הייתי קונה אצלם דירה".
