איך להשכיר דירה בלי להסתבך עם הדייר

מתווכת דירות תל אביבית בעלת ניסיון של שנים בענף הנדל"ן השכירה את דירת הפנטהאוז שלה לזוג עם שני ילדים, שניהם בעלי עסקים פרטיים. לאחר שנה נקלע הזוג לחובות, הבעל עזב את הבית והאשה הפסיקה לשלם שכר דירה.

להשכיר בלי להסתבך איור: עומר הופמן

משכירת הדירה העניקה לדיירת, בצעד של חמלה, תקופת חסד ארוכה, אבל בוקר אחד גילתה שזו נטשה את הדירה בלי לשלם והותירה אחריה חובות ונזקים. מדי שנה מוגשות בישראל כ־2,000 תביעות לפינוי מקרקעין, והחשש הוא כי כעת, בעקבות המשבר הכלכלי, מספר המקרים האלו רק ילך ויגדל.

חוסר יכולתה של המערכת המשפטית להתמודד במשך השנים עם שוכרים סוררים הובילה רבים מבעלי הדירות לנסות וליישב את המשבר בדירתם מחוץ לכותלי בית המשפט, לעתים קרובות באמצעות פשרה כואבת ומחיקת החוב בתמורה לפינוי מהיר של הדייר. במקרים קשים יותר אף הסתייעו בעלי נכסים בדרכים שחוקיותם מוטלת בספק, כגון חברות גבייה שמופעלות לעתים על ידי גורמים מהשוק האפור. "עד לא מזמן, החוק ניצב לצד השוכר", מסביר עו"ד צבי שוב. "המשכיר נאלץ לגשת לבית המשפט, ומדובר בתהליך ארוך ומייגע. אפילו לאחר קבלת פסק הדין, הפינוי וגביית החוב מוטלים על שירותי ההוצאה לפועל העמוסים".

תיקון חדש שעליו חתם בחודש שעבר שר המשפטים דניאל פרידמן עתיד לקצר את ההליך המשפטי בדרך לפינוי הדייר מהבית. "לרוב, כשהמשכירים מגיעים לבתי המשפט, עליהם להפריד בין התביעה לפיצוי כספי לבין התביעה לפינוי, שתאפשר להם סילוק מהיר של השוכר מהדירה", אומר עו"ד יורם אסלמן.

לדבריו, רוב השופטים מסרבים להפרדת ההליכים בתואנה ששתי תביעות נפרדות יעמיסו על בתי המשפט. התיקון החדש יחייב את בתי המשפט להפריד את התביעות, וכך יידחה הדיון על הפיצוי הכספי למועד מאוחר יותר, ואילו הליך הפינוי יתקצר לחודשים בודדים בלבד לעומת תקופה של כשנתיים ואף יותר מכך, כנהוג היום.

התיקון החדש הוא גרסה מרוככת מאוד של החוק שהציעה בשנת 2007 ח"כ אסתרינה טרטמן, שכלל הפעלת סנקציות, כגון ניתוק הבית מחשמל, גז, טלפון, מים וכבלים וכן פינוי הדייר בתוך 30 יום בסיוע המשטרה.

עו"ד שי רוה ממשרד בועז רוה מסביר שרוב השינויים המוצעים בחוק כעת הם הצהרתיים בלבד, להוציא שני סעיפים שנראה שאכן יביאו לידי שינוי. בראשון מדובר בסעיף המאפשר לבעל הנכס להפעיל את ההליכים לפינוי מהיר של ה"מתנחל" בנכס ללא פתיחת תיק הוצאה לפועל. השני מאפשר להפעיל באופן אוטומטי שוטר להוצאת הדייר מהנכס באמצעות הפעלת "כוח סביר" (כך על פי לשון החוק). הפעלת המשטרה התקבלה בעבר בהכרעת בית משפט בפסק דין "מוטראן קופטי", שלפיו התאפשר להוציא דיירים "מתנחלים" כאלה מכנסייה בישראל.

מיהם השוכרים הבעייתיים ואיך להתמודד איתם?

1. הנוכל

פרופיל הנוכל הוא הבעייתי מכולם וככל הנראה גם הקשה ביותר לאיתור מראש. בעוד ש עבור חלק מהשוכרים מדובר בנסיבות חיים עגומות שהובילו אותם למצב של חדלות פירעון, עבור חלק אחר מדובר בהליך מתוכנן מראש. שוכרים רבים גילו את נפלאות שיטת השכירות, שבה תשלום לבעל הדירה הוא מילה גסה, והם נודדים במשך שנים מדירה לדירה חינם אין כסף. "שוכרים רבים חיים בדרך זו במשך שנים, ופשוט עוברים בין הדירות בשיטתיות", מזהיר שוב.

על חומרת התופעה מעיד גם משה מחברת עוז וצדק, המתמחה בפינוי דיירים בעייתיים: "פעם הגעתי לפנות דירה", הוא מספר, "וגיליתי שעליי לפנות בחור שכבר פיניתי פעם מדירה אחרת - עורך דין במקצועו, אדם מהיישוב שעושה רושם ראשוני טוב, וקשה מאוד לעלות עליו".

נסיבות אלה יוצרות מצב בעייתי למשכירים. "ישראל ידועה כגן עדן לחייבים", אומר עו"ד אורי ימין, ראש מחלקת נדל"ן במשרד עו"ד יהודה רוה. "אסור לנתק את המים והחשמל או להחליף מנעולים לדירה שאדם פלש אליה, כי במקרה כזה השוכר יכול לתבוע את בעל הבית".

מה עושים? כדי להימנע ממקרים כאלה מומלץ לחזור אחורה ולדבר עם לפחות שלושה משכירים קודמים, להתעקש על ערבים מקרבה משפחתית ראשונה ולבקש המלצות.

2. העצמאי

הוריה של ג' השכירו דירה בנס ציונה לבעל עסק עצמאי. לאחר תקופה קצרה נקלע העסק לקשיים, והמחאות שכר הדירה החלו לחזור. בדיקה שביצעו המשכירים בדיעבד גילתה שלאותו שוכר היתה היסטוריה ארוכה של עסקים כושלים ופשיטות רגל.

מה עושים? כפי שנוכחנו באחרונה, סיכויי הקריסה של עסקים קטנים בישראל הוא גבוה במיוחד - בייחוד נוכח המשבר הכלכלי שפוקד את העולם. אם מדובר בבעל עסק קטן, מומלץ לבדוק את איתנותו הפיננסית של העסק ואת ההיסטוריה הכלכלית שלו. ישנן כמה חברות המספקות (תמורת תשלום, כמובן) מידע עסקי על הלקוח המבוקש, דו"ח אשראי צרכני שבודק את מצבו הפיננסי וכן מידע פיננסי שלילי וחיובי על מוּסר התשלומים של השוכר.

בצד השלילי, הדו"חות עשויים לכלול מידע על פשיטות רגל, צווי הוצאה לפועל, המחאות חוזרות, חשבונות מוגבלים וחובות שלא שולמו במועד; בצד החיובי, הם עשויים לכלול מידע על מסגרות אשראי שהוקצו ללקוח ועל הלוואות ששולמו במועדן.

הטפילים איור: עומר הופמן

3. הטפילים

כמעט כל מי שהתגורר בתל אביב בשכירות או מחזיק בדירה מושכרת מכיר את המקרה הבא: דירה מושכרת לכמה שותפים, בדרך כלל צעירים. תחלופת הדיירים מהירה והמעקב אחריהם נהפך למשימה בלתי אפשרית כמעט. כמה מבעלי הדירות מעדיפים למנות שוכר אחראי, שיחתים עבורם את הדיירים.

הבעיה היא שחלק מהדיירים אינם חתומים על חוזה השכירות המקורי ואינם מכירים את בעל הדירה. העניינים מסתבכים כשדייר אחד או יותר אינו מסכים לשלם או להתפנות מהדירה. עו"ד עופר שחל, המתמחה בדיור ובבתים משותפים, מסביר שמדובר במצב הבעייתי ביותר מבחינת בעל דירה. "משכיר שמכניס דייר ללא חוזה וללא בטוחות לוקח עליו סיכון גדול. בטוחה היא הכלי הראשון למימוש בבית משפט בשל הפרת הסכם".

מה עושים? בעל הדירה חייב להחתים כל אחד מהדיירים בנפרד. "מומלץ אף להחמיר ולהחתים את הדיירים על סעיפים שמונעים מהם להשכיר חדרים בדירה לאנשים אחרים", אומר שחל.

4. הבודד

ד' רצה למכור את דירתו, שהושכרה במשך שש שנים לאם חד־הורית. לקראת תום החוזה השנתי הוא הודיע לדיירת שאין בכוונתו לחדש את חוזה השכירות ושעליה לפנות את הדירה. היא, מצדה, טענה שלא מצאה דירה חלופית ונותרה בדירה עוד שנה, מחציתה ללא תשלום שכר דירה.

מה עושים? חוקרים. שוכר יחיד חשוף יותר לבעיות כלכליות כמו פיטורים פתאומיים או הוצאות עבור טיפולים רפואיים. מומלץ לקבל פרטים על מקום העבודה, להתעקש לראות תלושי משכורת אחרונים, לוודא שיש יציבות תעסוקתית ואף לקבל תמונת מצב על בריאותו של השוכר. נכון, כמה מהשוכרים עלולים להירתע, אבל מבחינת המשכיר - מדובר בצמצום ניכר של הסכנות האפשריות.

הדייר התנחל: מה עושים בפועל?

המדריך המשפטי המלא

• אם הדייר אינו משלם אבל תקופת החוזה טרם הסתיימה, הוא אינו נחשב לפולש. במקרה כזה המשטרה אינה יכולה לפנות את הדייר ללא החלטת בית משפט. משפטים כאלו יכולים להיגרר כשנה עד שנתיים.
  

• גם אם השוכר מתעכב בפינוי הנכס, מומלץ לברר איתו מתי הוא מתכוון לצאת. ייתכן שהעיכוב זמני בלבד, והדייר אמור לעבור לדירה אחרת בקרוב.
  

• אם השוכר הפסיק לשלם ועדיין אינו מראה סימני יציאה, כדאי לשכור עורך דין שמתמחה בתחום המקרקעין. עורך הדין יחפש ויפעיל בחוזה סעיפים הנוגעים לשליחת מכתב לערבים הרשומים בחוזה ולהפעלתם, לפריעת צ'קים שניתנו מראש ולמימוש הביטחונות הרשומים בחוזה.
  

• אפשר לתבוע את הדייר על כך שאינו משלם או לתבוע אותו על הישיבה בדירה. כמו כן, אפשר לאחד את שתי התביעות.
  

• בזמן הציפייה למשפט חשוב להיות ערניים ולשים לב לכל שינוי במצב הדירה ולכל נזק שנגרם לה.
  

• בשום מקרה אין לנקוט צעדים פיזיים, כגון הפסקת מים או חשמל ואיטום דלתות. במקרה כזה עלול המשכיר להיתקל בתביעה נגדית, שיכולה לעלות לו בפלילים ובתשלום.
  

ומה בנוגע לשוכרים?

לפני מערכת המשפט עומדת משימה לא פשוטה: מצד אחד היא מתבקשת להפסיק את התופעה שבה שוכרים מתיישבים ברכוש של אחר כאילו היה רכושם במשך חודשים ושנים ללא הפרעה, אך מצד שני על השופטים לזכור שרק חלק קטן מהשוכרים הם רמאים שהפרו את חוזה השכירות באופן בוטה. כמו כן, גם חלק מהמשכירים עלול לנצל את התקנות החדשות לרעה ולפנות בקלות יחסית את השוכרים מדירתם, גם אם הנסיבות אינן מחייבות זאת. במקרה זה יהיה תפקיד השופטים לאתר את המשכירים ולפעול נגדם במלוא החומרה.

מכתב ששלחו נציגי האגודה לזכויות האזרח לשר המשפטים בגין התקנות מציין שהתקנות אינן נותנות את הדעת על הצורך המקביל והחשוב לא פחות של שוכרים לטיפול מהיר, כשהם נפגעים עקב מעשי המשכיר. לדוגמה חשוב לברר במהירות גם את מצוקתה של אם חד־הורית ששוכרת דירה שבה המשכיר מזניח את תשתית החשמל או הביוב. לפי התקנות, שוכר שנפגע ממשכיר צריך לפנות להליכים משפטיים רגילים, ואילו למשכיר נסללה אוטוסטרדה לפינוי. יתר על כן, גם אם כבר נתבע השוכר לפינוי מהיר, נאסר עליו להגיש תביעה שכנגד.

רשימת הצעדים המשפטיים גובשה בעזרת עו"ד אורי ימין, ראש מחלקת נדל"ן במשרד עו"ד יהודה רוה ושות'