האם זוגות צעירים יוכלו לקנות דירה ביום שהריבית תעלה?

האם הביקוש לדירות בישראל קשיח בגלל היעדר היצע מספיק וגידול טבעי של האוכלוסיה? ייתכן בהחלט שכן. אבל גם לרצון הגדול של זוגות צעירים לרכוש דירה יש מחסום – יכולת מימונית. כל עוד הריבית במשק אפסית, הציבור יכול לרכוש דירה תוך הבאת הון עצמי נמוך והלוואה גדולה מהבנק שמאפשרת החזרים חודשיים שהמשפחות יכולות לעמוד בהן. אלא שבדיקת "כלכליסט" מעלה כי ברגע שהריבית תעלה, ההחזר החודשי של המשכנתא למשקי הבית שירצו לרכוש דירה באותה עת עלול לזנק ביותר משליש לעומת היום באופן שלא יאפשר לרובם לרכוש את הדירה במחירי השוק הנוכחי.

בשבוע שעבר בדק "כלכליסט" מה יקרה לגובה החזר המשכנתא החודשי למי שרוכש דירה היום, בתקופה בה הריבית אפסית, בתרחיש שבו הריבית תעלה עוד 5 שנים ל2%, 3% או אפילו 4%. הבדיקה העלתה כי גם בתרחיש הקיצוני לכאורה של עליית ריבית ל-4%, התוספת להחזר החודשי תסתכם בעד כ-1,000 שקלים בחודש, ובהינתן האפשרות שגם השכר במשק יעלה במשך התקופה, לכאורה העלייה בהחזר, הגם שהיא משמעותית, לאו דווקא תקשה על משקי הבית לעמוד בה.

האם הביקוש לדירות בישראל קשיח? צילום: שאטרסטוק

אלא שכעת בדק "כלכליסט" מה יהיה גובה ההחזר הראשוני למי שירצה לרכוש דירה לראשונה ביום שבו הריבית תעמוד על 2% או 3% או 4%. הנתונים שחושבו בסיוע AMG משכנתאות – חברה לייעוץ וליווי נוטלי משכנתאות, מראים כי בתרחיש בו זוג צעיר ירצה לקנות דירה ביום שהריבית תעמוד על 4% ההחזר החודשי שהוא ישלם יהיה גבוה ב-34% לעומת ההחזר החודשי של זוג שקונה היום דירה. ב-AMG הצליחו אף להציג תמהיל משכנתא כזה שההחזר החודשי היום (כשהריבית עומדת על 0.1%) נמוך יותר מזה שהצגנו בכתבה הראשונה בגלל פריסה יותר ארוכה של התשלום (בתמהיל המקורי רכיב הפריים נלקח ל-25 שנה ורכיבי הריבית המשתנה והריבית הקבועה ל-20 שנה ואילו בתמהיל החדש המקל יותר התמהיל כולו הוא לתקופה של 25 שנה). התמהיל של המשכנתא התחלק כך: כשליש בריבית פריים, שליש בריבית משתנה כל 5 שנים ושליש ריבית קבועה לא צמודה - כולן לתקופה של 25 שנה.

כך לדוגמא זוג שרוצה לקנות דירה בשדרות וזקוק למשכנתא של 500 אלף שקלים לתקופה של 25 שנה, ישלם היום 2,346 שקלים בחודש בעוד שאם יקנה את הדירה ביום שהריבית תעמוד על 4% ישלם 3,140 שקל בחודש. זוג שירצה לקנות דירה ברחובות ויזדקק למשכנתא יחסית סולידית של מיליון שקל (כלומר יצטרך להביא עמו הון עצמי של 600 אלף שקל לפחות בהתחשב במחירי הדיור ברחובות) ישלם היום 4,685 שקלים בחודש, בעוד שאם יקנה דירה ביום שהריבית תעמוד על 4% ישלם כבר 6,268 שקלים בחודש -1,583 שקלים יותר מהזוג שיקנה היום. הזוג שירצה לרכוש דירה בת"א וכבר ייקח משכנתא של 1.3 מיליון שקלים (גם כאן התרחיש יחסית סולידי שכן דירה בת"א עולה היום סביב 2.5-3 מיליון שקל לפחות ולכן הוא יצטרך להביא הון גבוה מהבית כדי לא לקחת משכנתא גבוהה אף יותר) יחזיר אם יקנה דירה היום 6,100 שקלים בחודש בעוד שלו הריבית הייתה עומדת על 4% היה צריך לשלם 8,166 שקלים בחודש – כלומר יותר מ-2,000 שקלים בחודש.

בהנחה שההחזר החודשי בתרחיש היום הוא המקסימלי שהזוג יוכל לקחת, הם כמובן לא היו יכולים לרכוש את הדירות במחירן הנוכחי אם הריבית הייתה עומדת על 4%. למעשה הזוג בשדרות יכול היה לקחת משכנתא נמוכה יותר ב-135 אלף שקלים כדי לשמור על רמת החזר דומה, הזוג ברחובות היה צריך להסתפק במשכנתא נמוכה ב-260 אלף שקלים וזה בת"א במשכנתא נמוכה ב-335 אלף שקלים. משמעות הדבר שהדירה שהם היו יכולים לקנות הייתה צריכה להיות זולה יותר בגובה הסכום שנגרע מהמשכנתא. לצורך הדוגמא, הזוג מרחובות שרוצה לקנות דירה שעלותה 1.6 מיליון שקלים (מחיר של דירת 3 חדרים יד שניה ברחובות) יוכל לקנות בתרחיש של ריבית 4% דירה שמחירה עומד על 1.34 מיליון שקלים – כלומר נמוך ב-16%. כמובן שככל שהדירה יקרה יותר וגובה המימון הנדרש אליה גדול יותר, הירידה ביכולת הקניה תהיה דרמטית יותר.

במילים אחרות, עם כל הכבוד לעודף הביקוש על ההיצע לכאורה, היכולת הכלכלית של זוגות צעירים לרכוש דירה בעולם של ריביות גבוהות יותר תקטן משמעותית ולא מעט מהם לא יוכלו לעמוד במחירי הדיור כפי שהם היום. יש לשים לב שההנחות היו יחסית שמרניות – כלומר שמחירה של דירה ברחובות יעמוד על 1.6 מיליון שקל (עלות דירה קטנה יחסית ברחובות של 3 חדרים). בת"א הונח שנלקחה משכנתא של רק 1.3 מיליון שקלים, מה שאומר שהזוג יצטרך להביא לפחות מיליון שקל אם לא יותר מהבית, גם תרחיש אופטימי מאד, בעוד שלא מעט זוגות שקונים היום דירה בת"א לוקחים אפילו משכנתאות גבוהות מ-1.3 מיליון שקל, מה שרק מחדד את הנתונים.

הבדיקה מראה אם כן שיש קשר הדוק בין סביבת הריבית למחירי הדיור והגם שאולי זוגות צעירים מאד רוצים לקנות דירה ויעשו כל שביכולתם כדי לרכוש כזה, הביקוש שלהם אינו קשיח אלא מוגבל ביכולת הכלכלית שלהם לממן את עלות הדירה. ברגע שהריבית תעלה אם כן, הזוגות הצעירים יתקשו לקנות דירה במחירים של היום ורבים מהם יצאו 'מהתחרות' והביקוש לדירות יקטן. גם עבור המשקיעים כמובן, בעולם של ריבית בגובה 4% התשואה שנותנת דירה תהיה אטרקטיבית הרבה פחות כשאפשר להשכיב את הכסף בפיקדון בבנק עם ריבית גבוהה וכך, הסיכוי שהמחירים ימשיכו לעלות בכל מחיר, מוטלת בספק.

האם זה אומר שהזוגות הצעירים צריכים לנצל את הריבית הנמוכה כדי לרוץ ולקנות דירה כל עוד הם יכולים ולפני שהריבית תעלה? ממש לא בטוח ותלוי כמובן בשאלה כמה זמן הריבית במשק תיוותר נמוכה. אם הריבית תעלה בשנים הקרובות, כאמור, ההחזר החודשי של מי שכבר קנה דירה יגדל גם הוא ובמקביל, כאמור, מחירי הדיור עלולים לרדת, כך שמי שקונה דירה היום, עלול למצוא את עצמו עוד כמה שנים מחזיר יותר כל חודש ומחזיק דירה ששווה פחות.