אמות ניצלה את חוזקו של שוק ההייטק להעלאת דמי השכירות
החשש שהמעבר לעבודה מהבית יפגע בתחום המשרדים להשכרה, שמהווה 51% מפעילותה של אמות, התבדה. ענף ההייטק פיצה את החברה על הירידה בהכנסות משכירות במתחמי המסחר ב־2020. ברבעון הרביעי אף נרשמה עלייה של 8% בחוזים חדשים. מחיקות שווי חתכו את הרווח הנקי ב־73%
חרף הקורונה, ההייטק משדר עסקים כרגיל: הסגירה של פעילות המסחר בשל משבר הקורונה ב־2020 נתנה את אותותיה גם בחברת הנדל"ן המניב אמות שבשליטת אלוני חץ (57%), בעיקר בשל הנחות שאמות נאלצה להעניק לשוכרים בתחומי המסחר במרכזים המסחריים ובקניונים שבבעלותה.
- הקלות לשוכרים שחקו את הכנסות הרבעון של אמות
- אמות רוכשת מחצית ממתחם לוגיסטי ב-71 מיליון שקל
- עתירה לבג"ץ נגד פיילוט הקניונים: "מפלה לרעה חלק מבעלי העסקים"
אך היות שנכסים אלה מהווים רק 20% משווי הנכסים המניבים שלה, בעוד תחום המשרדים להשכרה, עם נכסים בשווי של 6.5 מיליארד שקל, מהווה את נתח הפעילות המשמעותי ביותר (51%), הפגיעה היתה מצומצמת ורק שחקה את ההכנסות משכירות.
שמעון אבודרהם, מנכ"ל אמות צילום: תמר מצפי
ומי שהיה אחראי לעוצמה שמפגין שוק המשרדים היה תחום ההייטק שבו החברות הגדולות ממשיכות לשכור שטחים ולא מצמצמות פעילות, חרף ההערכה כי מעבר לעבודה מהבית בחלק מהשבוע צפוי להימשך גם לאחר עידן הקורונה.
עוצמתו של קטר ההייטק התבטאה בהצלחה של אמות להעלות ב־8% בממוצע של דמי השכירות ברבעון הרביעי לעומת הרבעון המקביל, ל־99 שקל למ"ר, ובשיעור מתון יותר של 2% בשנה כולה. עם זאת, הגליץ' החיובי ברבעון הרביעי ככל הנראה לא מסמן שינוי במגמה, והוא נובע מעסקת ריסיקיפייד שנחתמה בדצמבר האחרון.
חברת ההייטק, שעוסקת בתחום מניעת ההונאות, שכרה את כל בית אירופה בתל אביב תמורת 120 מיליון שקל לעשור עם אופציה לחמש שנים נוספות. אמות רכשה את הבניין ב־2007 ממשרד עוה"ד ראב"ד, מגריזו בנקל וחברת אלרן בתמורה ל־70 מיליון שקל.
עוצמת ההייטק מקבלת משנה תוקף גם מתוצאותיה השנתיות של חברת הנדל"ן המניב גב־ים, שפורסמו בתחילת פברואר. גב־ים רשמה ב־2020 עלייה של 5.3% ב־NOI, עלייה חדה מזו שרשמה אמות (1%), שכן עיקר התמהיל של גב־ים הוא משרדים שמושכרים לענקיות ההייטק. ה־FFO של גב־ים אף הוא טיפס ב־4% לעומת 2019.
מעבר לכך, פילוח תחומי הנדל"ן האחרים של אמות מלמד על חולשת הנדל"ן המסחרי. אמות נאלצה להעניק לשוכרי המרכזים המסחריים הנחות של 64 מיליון שקל ב־2020 כולה, בשל הסגרים וההגבלות על המסחר, מהן 24 מיליון שקל ברבעון הרביעי, שבו המחיר הממוצע לדמי שכירות בחוזה חדש ירד ב־6% לעומת הרבעון המקביל, ל־120 שקל למ"ר. עם זאת, ברמה השנתית היא רשמה עלייה של 2% בנתון זה.
בתחום הלוגיסטיקה והתעשייה, עם שווי נכסים של 2.6 מיליארד שקל, מחירי השכירות הממוצעים למ"ר בחוזים החדשים טיפסו ברבעון הרביעי ב־2% לעומת התקופה המקבילה, ל־42 שקל, אך בשנה כולה הסקטור רשם זינוק של 8% במחירי החוזים. בתחום המרכולים, עם שווי נכסים של 12.7 מיליארד שקל, שהפך לרב עוצמה בשל מגפת הקורונה, נרשמו ברבעון הרביעי ובשנה כולה עלייה של 5% בדמי השכירות בחוזים החדשים, ל־63 שקל למ"ר.
ברבעון השלישי של 2019 העריכה אמות כי תפספס בכמה אחוזים את תחזיות דמי השכירות המתואמים (NOI) שלה ל־2020, שעמדו על 760-740 מיליון שקל, אך בפועל ה־NOI השנתי שלה ב־2020 עלה ב־1% לעומת התקופה המקבילה, ל־734 מיליון שקל, ב־1% פחות מהרף התחתון בתחזית.
ה־FFO הריאלי ירד ב־2% לעומת השנה הקודמת, ל־512 מיליון שקל, לעומת תחזית של 550-530 מיליון שקל, כך שאמות פספסה ב־3.3% את הרף התחתון. כעת אמות מעדכנת את תחזיותיה ל־2021, עם NOI צפוי של 765-735 מיליון שקל, וזינוק ב־FFO הצפוי ל־555-535 מיליון שקל.
המכה הגדולה ביותר לתוצאות של אמות נבעה בעיקר ממחיקה של 162 מיליון שקל שביצעה בשווי ההוגן של הנדל"ן. הרווח הנקי נחתך ב־73%, ל־289 מיליון שקל, לעומת רווח נקי של 1.07 מיליארד שקל ב־2019. מניית אמות נסחרה אתמול בירידה מתונה של 0.7%, לשווי של 7.2 מיליארד שקל, והשלימה ירידה של 3% מתחילת השנה, וזאת אחרי שנחתכה ב־22% במהלך 2020.
מנכ"ל אמות שמעון אבודרהם התייחס אתמול בשיחת ועידה עם המשקיעים לנושא המעבר לעבודה משולבת מהבית, ואמר כי "אנחנו מעריכים כי ההשפעה על כלל שטחי התעסוקה בטווח הקרוב לא תהיה מהותית. קטר ההייטק ממשיך להניע את המשק והוא ימשיך להיות זה שישכור שטחים איכותיים". לדבריו, הקורונה לא מייצרת הזדמנויות קנייה שכן אנשים מעדיפים שלא לממש נכסים.
