קומפאס הגישה תשקיף לקראת הנפקה

בשלב זה החברה לא קבעה את היקף גיוס ההון ולא את השווי שאליו היא מכוונת, אולם ניתן להניח כי יהיה מדובר ב־12‑15 מיליארד דולר. שווי כזה יהפוך את אלון לאיש ששווה חצי מיליארד דולר רק בזכות האחזקה שלו ב־5.2% ממניות קומפאס.

אלון כבר ביצע שני אקזיטים: כאשר מכר אלגוריתם חיפוש שפיתח במסגרת הדוקטורט במחשבים לגוגל, וכעבור שנתיים, כאשר מכר לטוויטר ב־40 מיליון דולר את חברת ג'ולפן שהקים. אלון משמש בתפקיד האסטרטג הראשי של קומפאס. עד לאחרונה כיהן גם בדירקטוריון החברה, אך פורש ממנו לקראת ההנפקה.

המתחרות כבר נסחרות

עוד לפני שנכנסים למספרים של קומפאס, קל להבין את הסיבות לכך שהיא ממהרת להנפיק כעת. מעבר לגל העליות הכללי בוול סטריט, בלטו בזינוקים חדים מתחרות של קומפאס כמו זילו ורדפין ששילשו את שוויין. זילו נסקה לשווי של 40 מיליארד דולר ורדפין ל־8 מיליארד דולר, ושתיהן נסחרות לפי מכפיל של 5‑6 על ההכנסות, ומכאן ניתן לגזור את השווי המוערך של קומפאס - שרשמה ב־2020 הכנסות של 3.7 מיליארד דולר. עיקר הכנסות החברה מגיעות מגביית חלק מעמלה של 6% שמשלם מוכר הנכס.

בסיבוב הגיוס של קומפאס, שנערך ב־2019, החברה גייסה 370 מיליון דולר ושוויה הוערך ב־6.4 מיליארד דולר. עד כה, החברה גייסה 1.5 מיליארד דולר, רובם מסופטבנק. לפי התשקיף, התאגיד היפני מחזיק ב־34.8% מהחברה.

אורי אלון צילום: רויטרס, אוראל כהן

בתשקיף של קומפאס יש כמה נקודות דמיון לזה של ויוורק (WeWork), שותפתה לפורטפוליו של סופטבנק היפנית. גם במקרה של קומפאס קשה להחליט אם מדובר בחברת טכנולוגיה של ממש או בחברת תיווך נדל"ן שנעזרת בפלטפורמה טכנולוגית, אבל נראה כי במקרה הזה השוק מוכן לתמחור טכנולוגי, בעיקר בזכות צמיחה מהירה. ויוורק לא הראתה סימני שיפור בשורת הרווחיות חרף הצמיחה, אולם במקרה של קומפאס רואים עלייה בשיעור הרווח וצמצום ההפסד ככל שההכנסות עולות.

2020 היתה שנה נהדרת עבור קומפאס, בניגוד לכל התחזיות והציפיות מתחילת השנה, עם פרוץ מגפת הקורונה. במרץ ואפריל עסקי החברה כמעט וקפאו - והיא אף פיטרה 15% מעובדיה, לצד קיצוץ בשכר העובדים הנותרים. אלא שבקיץ התמונה התהפכה, ובין יוני לספטמבר תיווכה קומפאס במספר שיא של עסקאות נדל"ן. זה איפשר לה לבטל את קיצוץ השכר, להחזיר חלק מהמפוטרים ואף לחלק בונוס בדמות מניות חסומות.

ב־2020 היתה קומפאס מעורבת ב־275 אלף עסקאות בשווי של 152 מיליארד דולר, לעומת 34 מיליארד דולר בלבד ב־2018. החברה מחזיקה כיום ב־4% משוק התיווך האמריקאי. מקור הצמיחה העיקרי של החברה הוא הצטרפותם של מתווכים חדשים.

הפלטפורמה של קומפאס מיועדת לאנשים פרטיים שרוצים למכור או לקנות נכס, אבל משמשת בעיקר מתווכים. יש בה פונקציות של פרסום כמו יצירת סרטון ווידאו מהיר של נכס למכירה, ניהול קשרי לקוחות עבור מתווכים, הערכת שווי נכס וניתוחי כדאיות שיפוץ. נכון לסוף 2020, היו במערכת 19 אלף סוכנים רשומים. מעבר לעמלות, חלק מהכנסות החברה מגיע ממתן שירותי רישום בטאבו, ייעוץ משכנתאות ופעילות מצומצמת יחסית בשוק השכרת נכסים והנדל"ן המסחרי. הפעילויות הנלוות מאופיינות ברווחיות גבוהה יותר מפעילות הליבה של תיווך.

ההפסד התכווץ

על רקע כל אלה הכנסות קומפאס זינקו ב־56% ל־3.7 מיליארד דולר וזאת לעומת 2.4 מיליארד דולר. בשלב זה מדובר בהיקף הכנסות לא גבוה, בעיקר לאור העבודה ש־3 מיליארד דולר הועברו לתשלום עמלות למתווכים - כך שקומפאס מפסידה כבר בשורת הרווח התפעולי. עם זאת, החברה צימצמה את שיעורו ובשורה התחתונה הסתכם ההפסד ב־270 מיליון דולר, לעומת 388 מיליון דולר ב־2019 ו־223 מיליון דולר ב־2018, על מחזור של 885 מיליון דולר. מאז הקמתה, יש לחברה הפסדים צבורים של קרוב למיליארד דולר. קומפאס עדיין סובלת מתזרים שלילי מפעילות, אך בקופתה יש נכון ל־2020 כ־440 מיליון דולר שנותרו מגיוסים קודמים.

בקומפאס מציינים כי הצמיחה התגברה דווקא במחצית השנייה של השנה, על רקע עלייה במעברי דירה בארצות הברית כתוצאה ממגפת הקורונה. יותר ויותר אמריקאים נדדו מאיזורים עירוניים לבתים מרווחים יותר בפריפריה, ריביות על משכנתאות היו בשפל היסטורי וגם המילניאלס החלו להיכנס לשוק הנדל"ן על רקע זה. כך, אחרי אפריל ומאי של קיפאון, בין יוני לספטמבר היקף העסקאות נסק לשיא היסטורי.