מבנה מגיבה למצגת הטענות של סלע נדל"ן: "הצגה מטעה"

מבנה פירסמה היום (א') מצגת לקראת הדיון שיתקיים היום בביהמ"ש המחוזי בתל אביב, בעניין ניסיון ההשתלטות של מבנה על קרן הריט סלע קפיטל נדל"ן. במצגת עונה מבנה, בניהול דודו זבידה, לטענות שפירסמה ביום רביעי האחרון סלע, שבראשה עומד שמואל סלבין.

במצגת שפירסמה סלע ביום רביעי, היא פירטה את היתרונות שלדעתה בעלי המניות של סלע יהנו מהם אם לא תתבצע העסקה מול מבנה. זאת לעומת התרחיש שבו מבנה תצליח להשלים את ההשלטות על קרן הריט. במבנה לקחו את המצגת שפרסמה סלע והגיבו בכל אחד מהשקפים עם נתונים מצד החברה. 

מימין: שמואל סלבין ודודו זבידה צילומים: תומר לוי, אביגיל עוזי

המצגת של סלע נפתחה בשקף שבו הוצגו נתוני חלוקת הדיבידנד של שתי החברות, אך במבנה טוענים כי מדובר ב"הצגה מטעה". לדברי מבנה, "סכום הדיבידנד שהציגה סלע ביחס לעצמה הוא על בסיס שנתי, בעוד שהדיבידנד שהציגה ביחס למבנה הוא על בסיס חצי שנתי בלבד". לכן טוענת מבנה כי במצגת סלע המקורית "לא הושוו נתוני הדיבידנד ביחס לאותה תקופה והנתון הנכון ביחס לדיבידנד שחולק בשנת 2020 (עד כה) עומד על 36 אגורות למנית סלע לעומת 12 אגורות למניית מבנה".

במבנה טוענים גם כי תשואת הדיבידנד שחושבה על ידי סלע היא ביחס לשווי השוק של החברות ולא ביחס להון העצמי המיוחס. ביצועי החסר של מניית סלע ביחס להון העצמי המיוחס, מייצרים תשואת דיבידנד עודפת לסלע על חשבון השאת ערך למשקיעים. שם מציגים חישוב תשואת דיבידנד שונה לאחר נטרול תשלום מס של משקיע פרטי ונטרול מלאי הקרקעות מההון העצמי של מבנה. תשואת הדיבידנד של מבנה 1.6% מול 2.1% לסלע. ולא, לטענת מבנה, כפי שסלע הציגה במצגת: 8.2% לסלע ו-1.7% בלבד למבנה.

במבנה גם קובלים על שיעורי המס שהציגה סלע ביחס לסוגי המשקיעים השונים. שיעורי המס בהנחה ששתי החברות ממוזגות לחברה אחת והדיבידנד לא מחולק מפחת אל מההכנסה השוטפת, מקטינים את שיעור המס מול החלופה של החזקה בסלע בלבד ונותנים יתרון לחברה הממוזגת מבנה-סלע. זאת בכל האפיקים למעט עבור החזקה מטעם קופות הגמל.

נתון נוסף שעלה במצגת סלע כולל את שיעור התפוסה של קרן הריט שעומד על 96.2% מול 90.5% למבנה. במבנה טוענים כי אין התייחסות במצגת סלע על פינוי שטח של 4,000 מ"ר במגדל פז ביוני הקרוב.

כמו כן, טוענת מבנה כי "לשם הצגה הוגנת ומלאה, היה צריך לציין כי פוטנציאל העלייה בשיעורי התפוסה במבנה, כפי שמשתקף מן הגרף, יצור השבחה במבנה בעוד שלסלע אין פוטנציאל כזה, ומנגד לסלע סיכון משמעותי לירידה בתפוסות וב-FFO." לפי מבנה "ניתן לראות זאת גם בנתונים שפירסמו החברות ביחס להשפעת פגיעת הקורונה ב-NOI של סלע בשיעור של 6.6%, לעומת פגיעה של 3.6% ב-NOI של מבנה".