לאומי פרטנרס: שוק הנדל"ן המניב לא יתאושש לפני שנת 2029
עם זאת, אנליסט הנדל"ן של לאומי פרטנרס מעריך שהתמחור בשוק של מניות חברות הנדל"ן המניב, הצופה צניחה של 33% ב־NOI בעשור הקרוב, מוגזם. לדבריו, "גם אם כל החברות במשק יעברו ליום עבודה מהבית, אחרי המיתון תהיה התאוששות"
שוק הנדל"ן המניב בכלל ובתוכו תחום המשרדים לא יתאושש עד 2028, כך מעריך אנליסט הנדל"ן של לאומי פרטנרס ברי גנדנשטיין.
- אלטשולר מוכר אחזקות בנדל"ן מניב: "לכל דבר יש מחיר ואלטרנטיבה"
- מגפת הקורונה מאיימת על חגיגת השיערוכים בנדל"ן המניב
- "המטוס שאתה לא רואה הוא זה שיפיל אותך"
לפי מודל מיוחד שבנה גנדנשטיין, בהתבסס על מניית חברת עזריאלי, הוא צופה כי דמי השכירות המתואמים (ה־NOI) שגובות חברות הנדל"ן המניב בישראל, ייחתכו בעשרות אחוזים. הוא חוזה שעזריאלי תרשום ירידה של כ־20% בממוצע מדי שנה בשבע השנים הקרובות ובשיעור קטן יותר בשנתיים שלאחר מכן. הוא בדק ומצא שלפי מחיר מניית עזריאלי, השוק "הגזים" והעריך שהכנסות ה־NOI שלה ייחתכו ב־33% במשך כל התקופה. להערכתו, אפקט היתר של עזריאלי משפיע על יתר מניות חברות הנדל"ן המניב ותמחורן.
| קנייה חזקה | קנייה | המתן | מכירה | מכירה חזקה |
בבניית המודל הסתמך גנדנשטיין על מניית עזריאלי ובדק מה היה קורה במודל הערכת השווי, אם היו מזינים את מחירי המניות הנוכחיים. משהגיע למסקנות כלפי עזריאלי, השליך אותן, בהתאמות נדרשות, כלפי כל חברות הנדל"ן המניב. התוצאה - דרמטית. השוק מתמחר כאמור ירידה ממוצעת של 33% ב־NOI מעתה ועד 2028. לדבריו, מדובר ב"תחזית קודרת מאוד, שאינה סבירה. שינוי טעמים בתחום, יזיז את כל עקומת הביקוש, אך הצורך בשטחי משרדים לא ייעלם".
להערכתו, בשמונה השנים הקרובות לא תחול עלייה ב־NOI שיגבו חברות הנדל"ן המניב מהשוכרים. אך עדיין, בהתבסס על המודל, חוזה גנדנשטיין ירידה של 21% ב־NOI בשנה הבאה (ביחס ל־2019), וירידה בשיעורים דומים, בסביבות ה־20%, עד 2026. לאחר מכן חוזה גנדנשטיין כי הירידה (שוב, ביחס ל־NOI ב־2019) תעמוד על 15% ב־2027 ועל 7% ב־2028.
במודל שבנה מעריך גנדנשטיין שבשנה הנוכחית יצנח ה־NOI בשוק הנדל"ן המניב בשיעור חד של 50%. זאת, לאחר שעד כה נרשמה ירידה של 25% בחודשים מרץ־יוני.
 | |||
הוא מוסיף כי "תרחיש הבסיס שלנו כבר הביא בחשבון אפשרות לגל שני שיביא לירידה משמעותית בפדיונות. מבחינת הטווח המעט ארוך יותר". להערכתו, גם תחום המרכזים המסחריים יתמודד עם שוכרים בקשיים וייאלץ לחתוך בשכר הדירה, כדי לשמור על שיעורי תפוסה גבוהים.
גנדנשטיין מציין עוד כי "בטווח הקצר נמשיך לשמוע על חנויות המתקשות לשלם שכר דירה, חברות המבקשות לצמצם שטחים, גידול בהשכרות משנה, בעלים פרטיים של שטחי משרדים המתקשים למצוא שוכרים, מגדלים שבנייתם הושלמה ועומדים ריקים וכו'". להערכתו, ברבעונים הקרובים החברות בתחום הנדל"ן המניב ייאלצו לבצע שיערוך משמעותי של שווי הנכסים שלהן וירשמו "הפסד רבעוני של מאות מיליוני שקלים".
מפרוץ משבר הקורונה נפלו מניות חברות הנדל"ן המניב בעשרות אחוזים. כך, למשל, מתחילת השנה נפל מדד ת"א־נדל"ן ב־34.9%. מדד ת"א־מניב ישראל, שכולל את מניות הנדל"ן המניב, שהחל להיסחר ב־9 בפברואר, חודש לפני התפרצות הקורונה, נפל מאז בשיעור חד של 37.2%. מניית עזריאלי עצמה נפלה ב־35.5% מתחילת 2020.
לפי גנדנשטיין, גם אם ההעדפות המשתנות לנגד עינינו, שמובילות אנשים לעבור לעבוד מהבית, מתממשות, עדיין התרחיש הקיצוני הנוכחי שמתמחר השוק אגרסיבי מדי. לדבריו, "גם אם עכשיו כל החברות במשק יודיעו שהן עוברות לעבוד יום עבודה מהבית ושהן מורידות 20% מהשטח שהן צריכות, בטווח הקצר ‑ של שנה עד ארבע שנים ‑ ההכנסות שלהן יירדו משמעותית. אבל גם אם יפסיקו לבנות משרדים, האוכלוסייה עדיין תגדל, חברות יחזרו להתפתח ואחרי שיסתיים המיתון, תהיה התאוששות. בטווח של 8 עד 10 שנים אני לא מעריך שתהיה ירידה של 33% ב־NOI".
ברי גנדנשטיין לאומי פרנטרס צילום: אורן דאי. 
