ישפרו שוב מונחת על המדף עם תג מחיר של 900 מיליון שקל

שנתיים אחרי נסיון המכירה הקודם, מחזירה אי.די.בי את חברת ישפרו אל המדף ומנהלת הליך למכירת החברה. ל"כלכליסט" נודע כי נכסים ובניין מקבוצת אי.די.בי שכרה את שירותיו של בנקאי ההשקעות זאב הראל כדי למצוא לה רוכש. הראל נפגש עם כמה גורמים בשוק ההון ובשוק הנדל"ן, כדי לעניין אותם ברכישה. ככל הידוע, ישנן חברות שבוחנות כבר בשלב זה את הרכישה, אבל בינן לבין אי.די.בי קיימים פערים בנוגע לסוגיית המחיר כשאי.די.בי דורשת 900 מיליון שקל עבור 100% ממניות ישפרו; מחיר הכולל חוב של 230 מיליון שקל של ישפרו שניתן לה כהלוואות בעלים.

המחיר שמבקשת אי.די.בי משקף מכפיל של 1.5 על ההון העצמי של ישפרו שעמד בסוף ספטמבר על 595 מיליון שקל, אותו מכפיל שביקש אלשטיין לפני שנתיים ולא היה מוכן להתפשר. בסיבוב הקודם שנעשה במחצית השנייה של 2017, דרשה נכסים ובניין 750 מיליון שקל תמורת הנכס, ועתה היא מבקשת מחיר גבוה יותר לאור העלייה בשווי חברות הנדל"ן המניב בארץ.

פירעון החוב לבעלי האג"ח

אי.די.בי מחקה את ישפרו מהמסחר לאחר שנכסים ובניין פרעה את החוב למחזיקי האג"ח של ישפרו באמצעות הלוואת בעלים של 120 מיליון שקל שהעניקה לחברה באוגוסט האחרון. עם זאת, בניגוד לנסיון המכירה הקודם, שנבע מהצורך לצמצם את פירמידת אי.די.בי, נסיון המכירה הנוכחי נובע כנראה מהחלטה אסטרטגית של אלשטיין לצאת מתחום הקניונים והמרכזים המסחריים, מתוך הכרה שאין לאי.די.בי יתרון יחסי בתחום, ולהתמקד בתחום המשרדים באמצעות גב־ים. מכירתה של ישפרו תעמיד לנכסים ובניין תזרים חזק שאותו תוכל לחלק כדיבידנד, בחלקו לדיסקונט השקעות. בניגוד לישפרו, אלשטיין לא מעוניין למכור את האחזקה שלו בחברת נדל"ן אחרת, מהדרין, שמחזיקה בקרקעות רבות בפרדסים והוא רואה בה פוטנציאל השבחה עתידי.

אדוארדו אלשטיין צילום: סיוון פרג'

שאלת השליטה לא נפתרה

דסק"ש מחזיקה בגב־ים באמצעות החברה־הבת (68.83%) נכסים ובניין, שירדה השנה לאחזקה של 34.9% בגב־ים, הפעילה בתחום המשרדים בארץ. באי.די.בי סבורים כי אחזקה כזו מספקת את הוראות חוק הריכוזיות ואיננה מהווה שליטה בחברה. ברשות ני"ע ובמשרד המשפטים סבורים ככל הנראה שאחזקה בשיעור כזה, ומבנה הדירקטוריון, מותירים בידי אי.די.בי שליטה אפקטיבית בגב־ים, ובקרוב צפויים שני הגופים להחליט כיצד לנהוג מול אלשטיין. מאז רכש את השליטה באי.די.בי במסגרת הסדר חוב ב־2014 השקיע אלשטיין 3 מיליארד שקל בקבוצה והוא מופסד במחצית הסכום.

ישפרו עוסקת בייזום, תכנון, פיתוח, הקמה, השכרה, תחזוקה וניהול של נכסים מניבים בישראל, ובעיקר מרכזי מסחר ובילוי, מבנים לצורכי תעשייה ומלאכה ושטחי אחסנה. היא מחזיקה ב־139 אלף מ"ר של מרכזים מסחרים במודיעין, נס ציונה, תל אביב, ירושלים, בית שאן, באר שבע, קריית גת וערד, בשיעור תפוסה ממוצע של כ־%95. בנוסף, לחברה עתודות קרקע ברחבי הארץ וזכויות בנייה בלתי מנוצלות בהיקף של 167 אלף מ"ר. החברה מחזיקה גם במלון בבית החולים הדסה בירושלים. חלק מהנכסים, כמו במודיעין ובנס ציונה, נחשבים איכותיים יותר ואילו מרכז פלאנט בבאר־שבע נחשב לפחות איכותי בתוצאות שלו.

הכנסות ישפרו מהשכרת השטחים בינואר־ספטמבר 2019 הגיעו ל־75.4 מיליון שקל שמשקפים כ־100 מיליון שקל הכנסה שנתית; ה־NOI בתקופה זו עמד על 57.8 מיליון שקל; ואילו הרווח הנקי על 16 מיליון שקל, שמשקפים רווח שנתי של 21 מיליון שקל. ישפרו מנוהלת בידי זיו שחורי. היו"ר שלה היה אורן הילינגר, לשעבר סמנכ"ל הכספים של נכסים ובניין, שעזב לפני שבועיים לטובת תפקיד דומה במליסרון.

המתמודדים בישורת האחרונה בנסיון המכירה לפני שנתיים, שנוהל על ידי לאומי פרטנרס, היו יעקב רוגובין, ישראל קנדה שבשליטת אסי טוכמאייר וברק רוזן, וקרן ריט 1 שהציעה את המחיר הגבוה ביותר, 620 מיליון שקל, אבל לא הצליחה להגיע להסכמות עם אלשטיין שהתעקש על מחיר גבוה יותר.

זאב הראל מתמחה בתחום הנדל"ן, וינסה לגייס משקיעים יהודים לביצוע העסקה. עם זאת, גם ריט 1, ישראל קנדה ומתעניינים נוספים מהסיבוב הקודם הם פוטנציאל לביצוע הרכישה, אבל במחיר נמוך משמעותית מזה שדורש אלשטיין.