130 מיליון שקל מפרידים בין אלשטיין למכירת ישפרו לריט 1

קרן ריט 1 מציעה כ־620 מיליון שקל במכרז לרכישת חברת הנדל"ן המניב ישפרו, אך המכרז למכירת החברה שבפירמידת אי.די.בי של אדוארדו אלשטיין עשוי להיעצר ללא זוכים. המחיר, כך נראה, איננו מספק את הצד המוכר.

ל"כלכליסט" נודע כי הצעת הקרן גבוהה ב־70 מיליון שקל מההצעות של שתי המתחרות העיקריות, ישראל קנדה ורוגובין, עבור החברה שנמצאת תחת דסק"ש ונכסים ובניין בפירמידה של אי.די.בי. נכסים ובניין דורשת 750 מיליון שקל עבור החברה, ואלשטיין איננו מוכן להתפשר.

מרכז מסחרי של ישפרו. למטה מימין: שמואל סייד ואדוארדו אלשטיין. פער של 130 מיליון שקל

עיקר המחלוקת נסב על הערכת השווי למרכז המסחרי של ישפרו בבאר שבע ולהיוון ההכנסות העתידיות. ריט 1 ורוכשים פוטנציאליים אחרים טוענים לאופטימיות יתר של נכסים ובניין בנוגע להכנסות החזויות מהנכס. חלק מהמתחרים טענו במהלך המשא ומתן המקדמי כי בעוד מרבית המרכזים המסחריים של ישפרו הם נכסים טובים, סימן שאלה מרחף מעל ביצועי המרכז בנאות יהודית, שרשום בספרי החברה בשווי 353 מיליון שקל. הערכת שווי של אברהם כץ למרכז זה שצורפה לדו"חות הרבעון השני נוקבת בשווי של 302 מיליון שקל לפני מע"מ.

ריט 1 יכולה היתה להרשות לעצמה לשלם יותר מ־600 מיליון שקל מכיוון שהיא מקבלת פטור מתשלום חלק מהמסים בעת מכירת הנכס, נתון ששווה לקרן קרוב ל־100 מיליון שקל.

מחפש תזרים לפירמידה

ההחלטה למכור את ישפרו התקבלה בתחילת ספטמבר. ההצעות הראשוניות לרכישת החברה עמדו על טווח של 550–600 מיליון שקל, ונפלו בכ־20% מהמחיר שדורשת נכסים ובניין.

הסכום שבו מעוניינת נכסים ובניין, המחזיקה במלוא הבעלות על ישפרו, משקף מכפיל של 1.5 על ההון העצמי של החברה בסוף הרבעון השני, שעמד על 495 מיליון שקל. המחירים המוצעים לא כוללים הלוואת בעלים שהעניקה נכסים ובניין לישפרו, שתוחזר בתום העסקה.

את המכרז למכירת החברה מרכז לאומי פרטנרס. מטעם אי.די.בי מובילים את המכרז מנכ"לית נכסים ובניין ויו"ר ישפרו סגי איתן ויו"ר נכסים ובניין אלחנדרו אלשטיין, אחיו של אדוארדו אלשטיין.

ישפרו עוסקת בנכסים מניבים בישראל, ובעיקר בהחזקת מרכזי מסחר ובילוי, מבנים לתעשייה ומלאכה ושטחי אחסנה. תחת ניהולם של איתן והמנכ"ל זיו שחורי, החברה מחזיקה בשישה מרכזים מסחריים, בין השאר במודיעין, בנס ציונה, בקריית גת ומתחם ישפרו פלאנט באר שבע, שהושלם ב־2016. שיעור התפוסה בנכסים המניבים הוא כ־%96 נכון לסוף 2016. כמו כן, בבעלותה בית מלון בירושלים.

אלשטיין בחר להעמיד את ישפרו על המדף כדי לקבל תזרים מזומנים משמעותי, שהוא יוכל להעלות בפירמידת אי.די.בי ולהוריד את רמת המינוף בקבוצה. סיבה נוספת היא כנראה חוסר שביעות רצונו מהעובדה שבחלק מהמתחמים נמכר בשר לא כשר והם פתוחים בשבת.

יש צמיחה, אך הרווח נחתך

ההכנסות התפעוליות נטו (NOI) של ישפרו הסתכמו בכ־69 מיליון שקל ב־2016, עלייה מתונה של 1.5% לעומת 2015. במחצית 2017 עלו ההכנסות ל־54.8 מיליון שקל לעומת 48.6 מיליון שקל במחצית המקבילה, והרווח התזרימי מפעילות הנדל"ן (FFO) קפץ ל־24.5 מיליון שקל לעומת 18.3 מיליון שקל בתקופה המקבילה. עם זאת, את תשעה החודשים הראשונים של 2017 סיימה החברה ברווח נקי 12.1 מיליון שקל לעומת 30.2 מיליון שקל בתקופה המקבילה בשל ירידה בשווי הנכסים. לחברה סדרת אג"ח סחירה אחת (ב'), שיתרתה 203 מיליון שקל.

ריט 1 מנוהלת על ידי שמואל סייד ונסחרת בשווי 2.4 מיליארד שקל בתל אביב. היא נחשבת לקרן ההשקעות במקרקעין הראשונה בישראל המאפשרת חשיפה לנדל"ן מניב תוך חלוקת מרבית התזרים כדיבידנד. מהקמתה רכשה הקרן 33 נכסים מניבים בשווי 3.8 מיליארד שקל.