המהפך הושלם: רוב נכסי גזית גלוב פרטיים

התחזקות שער החליפין של השקל מול הדולר, היורו והריאל הברזילאי השפיעה לרעה על תוצאותיה העסקיות של גזית גלוב ברבעון השני של 2019. במחצית הראשונה של השנה תוסף השקל ב־5.4% כנגד היורו, ב־4.9% כנגד הדולר וב־3.7% כנגד הריאל הברזילאי. 

גזית גלוב הציגה ברבעון השני שיפור של 2% בהכנסות מהשכרה בניכוי הוצאות הפעלת נכסים (NOI), שהסתכמו ב־514 מיליון שקל. אולם בנטרול השינוי בשערי החליפין, גזית גלוב היתה מציגה עליה גבוהה יותר של 7.3%.

ה־FFO הכלכלי של גזית גלוב ירד ברבעון השני ב־16% והסתכם ב־147 מיליון שקל בהשוואה ל־175 מיליון שקל ברבעון

המקביל. הירידה מיוחסת למכירת מרבית האחזקה של גזית גלוב ב־FCR ולמכירת מניות REG ב־2018. בנטרול השפעות השינויים בשערי החליפין גזית גלוב הייתה מציגה ירידה של 9.8% ב־FFO הכלכלי.

בשורה התחתונה גזית גלוב מציגה הפסד של 83 מיליון שקל, לעומת רווח נקי של 72 מיליון שקל ברבעון המקביל. ברבעון השני רשמה החברה הוצאות שהסתכמו ב־131 מיליון שקל, ושנבעו בעיקר ממימוש קרנות הון בעקבות מכירת מניות FCR. מנגד, גזית גלוב נהנתה מהכנסות מסים של 52 מיליון שקל, לעומת הוצאות מסים של 67 מיליון שקל ברבעון המקביל.

לפי תחזית ה־FFO הכלכלי שפרסמה גזית גלוב ל־2019, צפויה החברה להציג FFO בשל 592־577 מיליון שקל. ה־FFO של גזית גלוב בפועל במחצית הראשונה של השנה הסתכם ב־318 מיליון שקל. אם גזית גלוב תשמור על קצב ה־FFO הכלכלי שנרשם ברבעון השני, החברה צפויה להציג FFO שנתי של 612 מיליון שקל ולעקוף את הרף העליון של תחזיות ההנהלה.

לפי מדיניות הדיבידנד של החברה, היא צפויה לחלק מדי רבעון 40.5 אגורות למניה (1.62 שקל למניה בחישוב שנתי). נכון לאתמול נסחרות מניות גזית גלוב במחיר של 34.23 שקל, כך שאם החברה תממש את מדיניות חלוקת הדיבידנד שלה, בעלי המניות שלה צפויים להנות מתשואת דיבידנד שנתית של 4.7%.

מנכ"ל גזית גלוב חיים כצמן

האסטרטגיה: יותר נדל"ן פרטי, פחות מניות

הרבעון השני של 2019 מהווה ציון דרך בפעילותה של גזית גלוב, שמיישמת אסטרטגיה להגדלת שיעור הנדל"ן הפרטי. בסוף 2015 רכיב הנדל"ן הפרטי מכלל הנכסים של גזית גלוב עמד על 20%, ואילו בסוף הרבעון השני של 2019 מהווה הנדל"ן הפרטי לראשונה את רוב נכסי החברה — 51%.

גזית גלוב, שמחזיקה ב־60% ממניות אטריום שפועלת בפולין, צ'כיה, סלובקיה ורוסיה, עתידה לרכוש את יתרת המניות של אטריום שמוחזקות על ידי בעלי מניות המיעוט שלה. השלמת העסקה צפויה להגדיל את שיעור הנדל"ן הפרטי בתיק של גזית גלוב ל־78%.

גזית גלוב מציגה עלייה של של 3.7% בתזרים מנכסים זהים. ה־NOI מנכסים זהים בברזיל זינק ב־23.2%. לעומת זאת, ה־NOI מנכסים זהים במרכז ובמזרח אירופה (כולל רוסיה) עלה ב־0.5% בלבד.

מגמת הורדת המינוף של גזית נמשכת

מה דעתך על מניית ג'י סיטי:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

מגמת הורדת המינוף של גזית גלוב (סולו מורחב) המשיכה גם במחצית הראשונה של 2019. יחס המינוף בסוף הרבעון השני השנה עמד על 47.1%, בהשוואה למינוף של 53.9% בסוף 2018, ומינוף של 63.2% בסוף 2015. השלמת העסקה לרכישת מניות בעלי המיעוט באטריום צפויה להגדיל את שיעור המינוף לרמה של 48.9%.

בשלוש שנים וחצי האחרונות גזית גלוב הפחיתה את החוב הפיננסי נטו ב־6.4 מיליארד שקל וכיום הוא מסתכם ב־7.7 מיליארד שקל.

הירידה בהיקף החוב לצד ריביות נמוכות על החוב החדש מביאים לירידה בהוצאות המימון של גזית גלוב. ב־2019 תפרע החברה חוב שנושא ריבית גבוהה של 6.5% ובהנחה שהחברה תבצע מחזור לחוב, היא צפויה לחסוך כ־10 מיליון שקל בהוצאות מימון בשנה. ב־2020 אותו מהלך יביא לחיסכון של 36 מיליון שקל בהוצאות המימון השנתיות.

המשקיעים הגיבו בהתלהבות לדו"חות של גזית גלוב והמניה עלתה ב־5%. גם המנכ"ל ובעל השליטה חיים כצמן הביע אופטימיות בשיחת הוועידה שהתקיימה אתמול: "הצמיחה בתזרים המזומנים מעידה על הצלחת התוכנית האסטרטגית להגדלת רכיב הנדל"ן הפרטי ולהורדת המינוף והוצאות המימון.

"ה־NOI בחברות הפרטיות שלנו גם ימשיך לגדול לדעתנו כתוצאה מהשלמות פיתוח נכסים בישראל, מצמיחה ב־NOI בנכסים זהים בברזיל, בישראל ובארה"ב, ומרכישות נכסים בישראל ובארה"ב שיכנסו להנבה מלאה ב־2020".

כצמן סיפר שבנכס של גזית גלוב בכפר סבא חודשו חוזים בהיקף של כ־5,200 מטרים, המהווים כ־13% מהשטח בנכס, עם עלייה של 15% בשכר הדירה הממוצע.

ביחס לפעילות של גזית גלוב בישראל כצמן צופה שיפור בעתיד הקרוב: "לאחר אכלוס הנכסים בראשון לציון ובכוכב הצפון ברבעון הרביעי של 2019, ה־NOI של גזית ישראל ברבעון האחרון של 2020 יהיה בקצב שנתי של יותר מ־200 מיליון שקל".

כצמן מתאר צמיחה חזקה בפעילות בתי הקולנוע בנכסים שבבעלות גזית גלוב בישראל: "מספר הצופים בסינמה סיטי בראשון לציון ביולי השנה מול יולי אשתקד עלה ב־27%. כנראה שגם היו סרטים טובים, כי בכפר סבא יש עלייה עוד יותר מרשימה של 46% באותה התקופה".