"MDG לא תעמוד בקובננטים, למה לוותר על נכסים טובים?"

מחזיקי האג"ח של MDG מעריכים שחברת הנדל"ן האמריקאית תתקשה לעמוד באמות המידה הפיננסיות שהתחייבה להן — דבר שעלול לגרור עלייה בריבית ואף פירעון מיידי. עסקת בעלי העניין למכירת שתי קרקעות של החברה לבעל השליטה תשפר את יכולת החברה לעמוד בקובננטים.  

אך העסקה מותנית באישור המחזיקים, שהיו רוצים לראות נתח גדול יותר מהתמורה מופנה לפירעון מוקדם, בעוד החברה מעוניינת בהפקדת כספים אצל הנאמן. בשבוע שעבר התקיימה אסיפה טעונה של המחזיקים, ועל סדר יומה עמד אישור העסקה למכירת הקרקעות לדיוויד מרקס על פי ערכן בספרים, 54 מיליון דולר. ערך הקרקעות צפוי לזנק פי 2.4 לשווי של 130.6 מיליון דולר בתרחיש שבו זכויות בנייה נוספות יוכרו כשייכות להן.

"MDG לא תעמוד בקובננט חוב נטו ל־EBITDA (יחס חוב פיננסי ל־EBITDA הוא יחס שמתקבל על ידי חלוקת החוב הפיננסי נטו של החברה ברווח התפעולי לפני פחת והפחתות. ככל שהיחס נמוך יותר, יכולת שירות החוב טובה יותר ולהפך — י"ר) ברבעונים השני, השלישי והרביעי. למה שנוציא נכסים טובים מהחברה?", שאל מוסדי באסיפה.

"אין לי 54 מיליון דולר", השיב מרקס, "כדי לקבל הלוואה לרכישת הקרקעות מהחברה, אני נדרש לערבות צולבת על שני נכסים נוספים שבבעלותי. מטרת המזומנים היא לאפשר לחברה לעמוד בקובננטים. במקום לתקוף אותי, עדיף שתהיו מרוצים מכך שאני פועל לייצב את החברה".

בדו"חות הכספיים של MDG מפורטות שבע ההתחייבויות הפיננסיות של החברה כלפי מחזיקי האג"ח שלה. ביחס לשש מהן היא מפרטת את אופן חישוב אמות המידה, אולם קובננט יחס החוב הפיננסי נטו מתואם ל־EBITDA מתואם אינו מפורט בדו"חות, שכן החברה מחויבת לדיווח עליו רק מסוף הרבעון השני.

המלון של MDG

אחד הגורמים שצפויים להקשות על MDG לעמוד בקובננט זה הוא מלון של החברה בשדרה העשירית במנהטן, שצפוי להיפתח השנה וכנראה יסב לה הפסדים בתחילת פעילותו. סוגיית מועד פתיחת המלון עלתה באסיפת המחזיקים, כאשר החברה טוענת שהוא ייפתח ביוני, בעוד באתר חברת מריוט — שתפעיל אותו — מצוין שהוא ייפתח רק באוגוסט. מרקס השיב כי אישור האכלוס (בדומה לטופס 4 בישראל) יתקבל במהלך יוני ולאחר מכן תחל פתיחה רכה של המלון.

בחודש ינואר השנה הורידה מידרוג את דירוג האשראי של MDG מ־A3 לרמתו הנוכחית Baa1 עם אופק שלילי. הורדת הדירוג נעשתה על רקע אי־עמידה במועדי השלמת הייזום של המלון.

Show Me the Money

באסיפה נשאל מרקס גם על השימושים המתוכננים למזומן שיתקבל ממכירת הקרקעות, ותגובתו היתה: "בשנה וחצי הקרובות יש שני תשלומי קרן של 10% כל אחד לאג"ח ג', ואני רוצה לשמור גם כסף לנכסים". נראה כי התשובה לא סיפקה את מחזיקי האג"ח, שמעוניינים כי התמורה תשמש לפירעון חלקי מוקדם של החוב.

משיחות שקיימה MDG עם המחזיקים אחרי האסיפה, עולה כי הדירקטוריון אישר ש־56 מיליון שקל מתוך התמורה בעסקה הנרקמת עם בעל השליטה יופקדו בידי הנאמנים לטובת מחזיקי האג"ח. 14 מיליון שקל מתוך הסכום לסדרה ב', לתשלום הריבית באוקטובר השנה, ולתשלום הקרן והריבית באפריל 2020, ו־42 מיליון שקל לסדרה ג', לתשלום הקרן והריבית באוקטובר השנה.

במקביל הסכימה MDG להתחייב לכך שמהשלמת העסקה עד 30 באוקטובר 2020 לא יפחתו אמצעיה הנזילים מהיקף תשלומי הקרן והריבית למחזיקים. בנוסף, התחייבה MDG לכך שרכישת בתי האבות ומוסדות סיעודיים מחוץ לניו יורק או ניו ג'רזי תיעשה רק בתנאי שהנכסים בתחום זה לא יהוו יותר מ־25% מנכסי החברה.

מ־MDG נמסר: "החברה עוקבת אחר ההתחייבויות הפיננסיות והיא עומדת באופן מלא באמות המידה. במקרה שתתעורר בעיה, לחברה כמה דרכי התמודדות".

דיוויד מרקס