הדעיכה המתמשכת של מתחם שרונה תיאלץ את מידאס לגייס חוב

מרכז מסחרי במבנים לשימור, מול הקריה בתל אביב, נשמע אולי כחלומו של כל יזם ממוצע, אבל מבחינת משקיעי קרן מידאס - המחזיקה ב־33% ממתחם גני שרונה - עדיין מדובר בהרפתקה בעייתית.

דו"חות מידאס ל־2018 מציגים תמונה עגומה של המתחם, שאמור היה להיות מוקד משיכה בלב העיר, אך חווה שנה שלישית של ירידה בשוויו בספרים, עקב שיערוכי נדל"ן שליליים ודעיכה בביצועים העסקיים. המתחם כולל אחזקה במבנים במושבה הטמפלרית שהוסבו למסחר. ביולי האחרון הגדילה קרן ריט 1 את חלקה במתחם שרונה ל־50%, כאשר רכשה 18% מידי מידאס. יתרת האחזקה במתחם היא בידי משרד הפרסום אדלר חומסקי (8.5%) וחברת אמאר יועצים (8.5%).

בשלוש השנים האחרונות הופחת השווי ההוגן, שלפיו מוערך מתחם גני שרונה ב־29 מיליון שקל, ונראה כי הדבר החיובי היחיד שאפשר להגיד בסיכום 2018 הוא שבשנה זו היקף ההפחתה צומצם. השיערוך השלילי בסוף השנה שעברה הסתכם ב־4.4 מיליון שקל, ירידה של 70% לעומת היקף השיערוך שבוצע ב־2017. שווי מתחם שרונה מוערך נכון לסוף 2018 בסכום כולל של 223 מיליון שקל.

בשנה שעברה לא נרשמה התאוששות בשיעורי התפוסה במתחם, ואלה עמדו על 85% מול 87% שנה קודם לכן. גם דמי השכירות הממוצעים ירדו והסתכמו ב־1,735 שקל למ"ר, ירידה של 7% לעומת 2017. נתון מדאיג יותר הוא שדמי השכירות החדשים שנחתמו אשתקד היו לפי 1,401 שקל בממוצע למ"ר, ירידה של 14.7% לעומת מחיר החוזים החדשים ב־2017.

דמי השכירות לכלל השותפים בפרויקט הסתכמו בחישוב שנתי ב־9.2 מיליון שקל, קיטון של 8.7% לעומת השנה המקבילה. יחד עם זאת ה־NOI (הכנסות נקיות משכירות) שמפרסמת מידאס ירד בסוף 2018 בשיעור של 2.6%

לעומת התקופה המקבילה והסתכם ב־8.43 מיליון שקל.

שרונה

למידאס ולשותפותיה במתחם שרונה יש תוכנית שנועדה לטפל במגמה השלילית, ובמסגרתה יוסבו הקומות העליונות במבנים להשכרה כמשרדים. השמאית שביצעה את הערכות השווי לנכסי החברה, רלי טרייסטמן־אגמי, מאשרת כי עד כה אושרה הסבת חמישה מתוך שבעה המבנים במתחם.

שווי השוק של מידאס עמד אתמול על 27.6 מיליון שקל, והמניה ירדה ב־30.9% במהלך 12 החודשים האחרונים, אם כי החודש נרשמה התאוששות והיא טיפסה ב־25%. למידאס יש שתי סדרות אג"ח שנסחרות בבורסת ת"א. את 2019 פתחה החברה עם 669 אלף שקל בקופתה, ויהיה עליה לפרוע, בין היתר, ריבית אג"ח בסכום כולל של 4.44 מיליון שקל ותשלום קרן אג"ח בסכום כולל של 26 מיליון שקל.

מידאס מתכננת לבצע מימון מחדש בפרויקטים מוצלחים יותר שלה, באום אל פחם ובירכא, שיאפשרו להחזיר הלוואות בעלים. החברה מעריכה כי תחזיר מהשקעותיה במרכזים המסחריים סכום של 21.25 מיליון שקל בשנה הקרובה. היא גם תנסה לגייס חוב בהיקף של 20 מיליון שקל, ותממש נכס בבריטניה בתמורה ל־10.9 מיליון שקל.