מתחם שרונה ממשיך לדשדש: דמי השכירות בחוזים החדשים נחתכו ב-14%

פרויקט גני שרונה במרכז תל אביב ממשיך לדשדש ולא מתרומם. כך עולה מהדוחות הכספיים שפירסמה הבוקר (ב') קרן ההשקעות בנדל"ן מידאס, המחזיקה ב-33% ממתחם החנויות בבניינים המשוחזרים של המושבה הטמפלרית.

בשלוש השנים האחרונות בוצעו הפחתות שווי משמעותיות לפרוייקט, ונראה שהדבר החיובי שאפשר להגיד בסיכום 2018 הוא שבשנה זו גובה ההפחתה ירד. השיערוך השלילי שבוצע בסיכום שנה זו הסתכם ב-4.4 מיליון שקל, ירידה של 70% ביחס לגודל ההפחתה ב-2017.
    

מתחם שרונה בתל אביב

    

בשלוש השנים האחרונות הופחת השווי ההוגן לפיו מוערך מתחם גני שרונה ב-29 מיליון שקל, כך שבסוף 2018 הוערך השווי ב-223 מיליון שקל. מתחם שרונה לא הצליח לחזק את שיעור התפוסה, שעמד על 85% מול 87% בשנה הקודמת. גודל השטחים המושכרים ירד ב-1.8% ועמד על 5,307 מ"ר.

דמי השכירות בפרויקט ירדו גם הם, ודמי השכירות הממוצעים עמדו על 1,735 שקל למ"ר - היחלשות של 7% ביחס ל-2017. סימן מדאיג הרבה יותר מלמד שדמי השכירות החדשים שנחתמו בשנה האחרונה היו 1,401 שקל למ"ר, ירידה של 14.7% ביחס למחיר החוזים שנחתמו במהלך 2017.

מספר השוכרים במתחם ירד ל-27, ירידה של שוכר אחד ביחס לשנת 2017, ושל 10 שוכרים מול שנת 2016. בגני שרונה מתכננים להסב את הייעוד של חלק מהשטחים למשרדים, אך במידאס הדגישו כי האישורים לכך טרם נתקבלו.

על אף הירידה בדמי השכירות, נתון ה-NOI (הכנסות מדמי שכירות) הסתכם ב-8.4 מיליון שקל ב-2018, עלייה של 7.6% ביחס לשנת 2017, אך עדיין נמוך ביחס ל-2016, שבה הסתכם ה-NOI ב-11.24 מיליון שקל. יחד עם זאת ה-NOI המתואם ירד ב-2.6% והסתכם ב-8.4 מיליון שקל.

בחודש יולי האחרון מכרה מידאס חלק מהאחזקה שלה בגני שרונה לקרן ריט 1. בעסקה זו מכרה מידאס 18% משרונה בתמורה ל-18 מיליון שקל ובתוספת העברה של חוב לריט 1. לאחר העסקה מחזיקה ריט 1 ב-50% מהפרוייקט והיתרה, מעבר לאחזקות מידאס, היא בידי משרד הפרסום אדלר חומסקי (8.5%) וחברת אמאר יועצים (8.5%).

שווי השוק של מידאס הבוקר עומד על 27.6 מיליון שקל. המניה ירדה ב-30.9% ב-12 החודשים האחרונים, אך מתחילת מרץ החלה לגלות סימני התאוששות וטיפסה ב-25%.