קרן הריט KBS: צלילה של 64% ברווח הנקי המתואם ועלייה במינוף

קרן הריט KBS שגייסה לפני שלוש שנים 970 מיליון שקל בסדרת אג"ח בתל אביב, רשמה ירידה חדה של 64.6% ברווח הנקי המתואם (FFO) שלה בסיכום שנת 2018. הנפילה ברווח נבעה, לפי הדו"חות השנתיים של הקרן, ממכירה של מספר נכסי נדל"ן להשקעה ועלייה בשער ריבית הליבור. החברה רשמה FFO בהיקף של 11.7 מיליון דולר בסיכום השנה מול FFO של 33.1 מיליון דולר בשנה הקודמת.

גם ההכנסות המתואמות של KBS מדמי שכירות הושפעו לרעה ממכירת הנכסים וירדו בסיכום השנה. עם זאת, לפי החברה הירידה קוזזה מרכישה של נכסים אחרים במקביל למכירת הנכסים. הרווח התפעולי הנקי (NOI) הסתכם ב־61.2 מיליון דולר בסיכום השנה שחלפה, ירידה של 29.6% ביחס לשנה הקודמת אז נרשמו הכנסות של 86.9 מיליון דולר. החברה מציינת כי הירידה ב־NOI נבעה בין היתר ממכירת חלקה של החברה בנכסים כגון מרקט פלאזה, בניין משרדים במיניאפוליס וסיטי טאואר — בניין משרדים במחוז אורנג' בקליפורניה.

במהלך שנת 2018 חילקה קרן הריט דיבידנדים, כחלק ממדיניותה לחלק את רווחיה. מדובר בסכום כולל של 171.8 מיליון דולר. באחד המקרים בחודש נובמבר, בוצע לפי דיווח החברה שיכול ספרות ושולם סכום של 58.3 מיליון דולר, במקום 53.8 מיליון דולר כדיבידנד. הפער, בהיקף של 4.5 מיליון דולר שולם בחזרה בפברואר בתוספת ריבית של כ־30 אלף דולר. KBS דיווחה על תיקון הטעות ב־27 בפברואר האחרון.

ל־KBS יש הסכם ייעוץ מיוחד שעל פיו מחויבת חברת ה־BVI בעלויות תפעול וניהול של תיק ההשקעות. החברה מחויבת לשלם ליועץ שכר טרחה עבור שירותים מסוימים ובהם דמי ניהול נכסים, שכוללים שכר טרחה ליועץ ועמלות שונות. עלותו ההתקשרות עם היועץ בסוף 2018 הסתכמה ב־14.4 מיליון דולר, ירידה של 29% ביחס ל־2017 אז הן הסתכמו ב־20.37 מיליון דולר.

בשנה שחלפה הורכבו העלויות של הסכם הייעוץ מדמי ניהול נכסים בהיקף של 8.52 מיליון דולר ב־2018, ירידה של 20% ביחס לשנה הקודמת, עמלות רכישת נדל"ן של 3.09 מיליון דולר - מול 907 אלף דולר שנה קודם לכן ועמלות מכירה של 2.49 מיליון דולר ב־2018, שירדו ב־70% ביחס לשנת 2017.

החברה רשמה בסיכום השנה שחלפה עליה ברמת המינוף שלה. יחס חוב ל־CAP (הון עצמי בתוספת חוב פיננסי נטו), עלה לשיעור של 49.9% מול רמה של 32.8% בשנה הקודמת. בחברה ציינו כי העלייה ברמת המינוף נבעה מרכישה ומימון של מספר נכסים.

לאחר פרסום הדו"חות הכספיים אתמול, הודיעה KBS על התפתחות נוספת בעסקיה. חברה מוחזקת של KBS, המחזיקה בזכויות בבניין משרדים ברחוב 110 וויליאמס במנהטן, התקשרה בהסכמי מימון בהיקף של 348.5 מיליון דולר מתוך הסכום, 281.1 מיליון דולר התקבלו במועד ההתקשרות - לצורך מימון מחדש של ההלוואות הקיימות בנכס, שיתרתן היתה בסוף 2018 - 268 מיליון דולרים.

נזכיר כי בינואר החליטה KBS להפסיק את התקשרותה לצורכי דירוג עם אחת מחברות הדירוג שלה, חברת מידרוג. כאשר החברה היתה באופק דירוג שלילי למשך כשנה, ערב הפסקת ההתקשרות. גורמים בסביבת החברה הסבירו כי מדובר בחסכון בעלויות וכי אין לחברה צורך בדירוג כפול. כמו כן בחברה הסבירו את ההיפרדות ממידרוג כתוצאה מהבדלים בתפיסת אסטרטגיית החברה בין חברות הדירוג השונות.

פיטר ברן מנכ"ל KBS צילום: KBS