אולייר בתגובה לתחקיר כלכליסט: "החברה מוסרת גילוי בהתאם לחוק ני"ע"

בעקבות תחקיר כלכליסט שפורסם הבוקר (ראשון) ולאחר שהחברה העדיפה שלא לענות לשאלות הפרטניות שהוצגו לה, שיגרה אולייר לבורסה תשובות לחלק מהשאלות שעלו בכתבה.

בתחקיר כלכליסט עלתה השאלה כיצד קרקע הממוקמת ברחוב Walworth 94 המוחכרת למשך 20 שנה מניבה דמי שכירות קובעים למרות שבמקום עדיין אין פעילות ייזום.

אולייר חזרה על ממצאי התחקיר לפיו מדובר בקרקע ללא בנייה, והוסיפה כי השוכר בה עתיד לבנות על המקרקעין. ביחס לנכס אחר באותו רחוב אליו התייחס התחקיר ושלפיו צוין כי הוא מניב דמי שכירות ונמצא בבנייה, ציינה אולייר כי רק חלק מזערי מהנכס נמצא בבניה, בעוד שחלק הארי שלו מושכר.

אחת מהטענות שעלו בכתבה התייחסה לתלות של אולייר בשוכרים הראשיים ולעמימות סביב זהותם. בתחקיר כלכליסט נשאלה השאלה כיצד אולייר אינה מגלה למשקיעים מי הם אותם שוכרים ראשיים, היות והסיכון שבהשכרת הנכסים והדאגה לדמי השכירות עוברת אליהם.

באולייר הבהירו שהחברה לא מחויבת לפרט את שמות השוכרים הראשיים, שהם צדדי ג' המעוניינים לשמור על פרטיותם. ביחס לשוכרים הראשיים טוענים באולייר שחלק גדול מהנכסים שתחת שכירות ראשית נמצאים בתפוסה גבוהה, ויתרתם בהליכי השכרה לשוכרים סופיים, ולכן אין לחברה תלות בשוכרים הראשיים.

ביחס לעובדה שהוצגה בתחקיר של כלכליסט, לפיה בפרויקט Denizen Bushwick - פרויקט הדגל של אולייר שכולל 911 דירות ושטחים מסחריים - ההסכם שהוצג בפני מעריך השווי, בין החברה לשוכר הראשי היה לא חתום, החברה אישרה את הדיווח אך הבהירה כי השמאי אכן קיבל לעיונו טיוטה לא חתומה של הסכם השכירות ושההסכם החתום הועבר אליו בהמשך. אלא שלטענת אולייר, "בטעות לא עודכן המלל בהערכת השווי בעניין זה".

פרויקט הדגל של אולייר בבושוויק

טענה נוספת אליה התייחסה החברה בדיווח המיידי לבורסה נוגעת לפערים שבין הדיווחים של הברוקרים שמוכרים את הדירות בפרויקט בושוויק לבין דמי השכירות כפי שהיו בתחזית של מעריך השווי ודמי השכירות בפועל. באולייר טוענים כי הדירות מושכרות במחירים גבוהים יותר מהנתונים המופיעים באתר StreetEasy, אתר אליו מדווחים הברוקרים שמוכרים דירות בניו יורק. כדאי להזכיר כי בשיחות מקדימות עם גורמים בסביבת החברה הפנו אלו לאתר זה כמקור מהימן למדידת מחירי הדירות וקצב השיווק בפרויקטים השונים.

בכתבה שפורסמה ב"כלכליסט" צוין שמחירי השכירות באתר StreetEasy מצביעים על מחירים נמוכים יותר בהשוואה לאלו שמופיעים בהערכת השווי לפרויקט ולא ביחס למחירים בפועל. עוד נקודה אליה התייחסה הכתבה בכלכליסט ואליה לא התייחסה החברה נוגעת לעובדה שגם כשמשווים את מחירי הדירות לפי אותו אתר, על בסיס שתי תקופות זמן שונות, עולים מחירי השכירויות הממוצעים שנחתמו החל מתחילת הרבעון הרביעי נמוכים מאלו שנחתמו עד סוף הרבעון השלישי.

לגבי השטחים המסחריים של החברה, ביחס לנכס Albee אישרו באולייר את הנתונים בכתבה לפיהם חלק מהשטח מושכר על ידי השוכר הראשי לשוכר סופי אך הנכס אינו מושכר במלואו .ביחס לנכס Franklin מציינים באולייר כי מרבית החלק המסחרי מושכר על ידי השוכר הראשי לשוכר סופי.

אולייר מאשרת בדיווח המיידי שלה לבורסה את הפרסום בכלכליסט כי החברה הקבלנית שוכרת את משרדיה מחברת הנכס הנמצאת בבעלות החברה המחזיקה בבניין בו נמצאים גם משרדי החברה, אולם מציינת שאין ממש ביחס לתהיות שמצויות בכתבה ביחס לחברה הקבלנית.

בנוגע לדיווחים של החברה, באולייר טוענים שהחברה מוסרת גילוי על נכסיה המהותיים בהתאם לחוק ניירות ערך ותקנותיו וכן בהתאם להנחיות רשות ניירות ערך". ביחס לעשרות הנכסים הקטנים יחסית של החברה שלא מקבלים גילוי בדוחות הכספיים של אולייר נטען שמדובר בנכסים יציבים שמניבים הכנסות ושרובם המכריע ממומן על ידי בנקים לתקופות ארוכות.

באולייר טוענים ש"החברה מוסרת במסגרת הדוח התקופתי את הפרטים ביחס לכלל הנכסים של החברה בהתאם לדין, במסגרת פרק הגילוי המצרפי הנדרש על פי הנחיות רשות ניירות ערך".

כפי שנכתב בתחקיר, טרם פרסום הכתבה פנה "כלכליסט" לחברת אולייר עם 18 שאלות מפורטות, אולם החברה בחרה לשלוח תגובה לקונית בלבד שלפיה "לאחר התייעצות עם יועציה המשפטיים של החברה, לאור העובדה שהשאלות מתייחסות למידע שאינו פומבי, אין באפשרותה לענות על השאלות ששאלתם".