לאחר כמעט חודש בתשואות דו-ספרתיות: מידרוג מורידה דירוג לחברת אולייר

אולייר, יזמית נדל"ן מניו יורק (המקימה פרויקטים למגורים ברובע ברוקלין) שבבעלות יואל גולדמן, היא אחת מחברות הנדל"ן האמריקאיות בעלות אג"ח בת"א (חברות ה-BVI) שנקלעו בעת האחרונה למשבר אמון מול המשקיעים. ההחלטה של מידרוג מגיעה לאחר כמעט חודש שבו אג"ח אול-יר נסחרות בתשואה דו ספרתית.

במדרוג מעניקים כמה סיבות להורדת הדירוג, בין היתר את הזינוק בתשואות שלפיהן נסחרות אג"ח חברות ה-BVI בחודשים האחרונים בבורסה של תל אביב. בחברה מציינים כי "היעדר נגישות החברה לשוק ההון בישראל מצריכה את החברה לייצר יתרות נזילות ממימוש ומימון מחדש של נכסים".

הסיבות הנוספות נובעות מאי שמירה על יחסי מינוף מתחת ל-65% לאורך זמן. במדרוג גם מציינים כי יחס החוב ל-CAP של אולייר הסתכם בכ-69% בסוף הרבעון השלישי בדומה ליחס שנה קודם לכן. "המצב שבו יחסי המינוף לא יורדים שמלווה בכך שהחברה לא שמרה על יתרות נזילות מהותיות לצרכי שירות אגרות החוב, משפיעה לשלילה על הפרופיל הפיננסי של החברה" הסבירו בחברת דירוג האשראי.

דירוג החברה מושפע לשלילה מיחסי כיסוי איטיים לרמת הדירוג, הנובעים בעיקר מסביבת הפעילות והן מייזום פרויקט בושוויק. בנייתו של שלב ב' צפויה להסתיים במהלך הרבעון הראשון לשנת 2019 . מידרוג צופה, כי גם בטווח הזמן הארוך, יחסי הכיסוי יהיו איטיים ביחס לרמת הדירוג. יחסים אלו משפיעים לשלילה על התזרים השיורי כך שהחברה צריכה להתבסס על מקורות אחרים לפירעון אגרות החוב. כמו כן, היעדר גמישות פיננסית על נכסים שאינם משועבדים משפיעה לשלילה על הפרופיל הפיננסי של החברה.

בצד החיובי, הדירוג של אולייר נתמך, בין היתר, בענף הפעילות המתמקד בדיור להשכרה ברובע ברוקלין. תחום זה מאופיין בביקושים יציבים, בשיעורי תפוסה גבוהים לאורך זמן ובפיזור שוכרים אינהרנטי. היקפי הפעילות של החברה תומכים בפעילות העסקית של החברה, כך שנכון לסוף הרבעון השלישי ,לחברה מעל ל-2,500 יחידות דיור הפזורות בכ-150 בנייני מגורים. סך המאזן, של החברה נכון לתאריך זה, מסתכם בכ-2.2 מיליארד דולר ובולט לחיוב לרמת הדירוג.

במדרוג מציינים גם את יכולת החברה להגדיל את היקפי הפעילות והיקפי ההון העצמי המשויך לבעלי המניות בשנים האחרונות. הון זה הסתכם בכ-475 מיליון דולר, זאת בהשוואה לכ-190 מיליון דולר נכון לסוף 2015. גידול זה בהון העצמי של אולייר נובע לפי מידרוג בעיקרו מיצירת ערך במספר פרויקטים ובעיקרם בפרויקט החברה בשכונת בושוויק, ברובע ברוקלין בניו יורק.

פרויקט של אולייר בברוקלין צילום: אורן פרוינד