"ברוקלנד אפילו לא רמזה לנו שיש לה בעיה לעמוד בתשלומי האג"ח הקרובים"

לחצו כאן לערוץ הטלגרם של מדור שוק ההון בכלכליסט

ברוקלנד, חברת הנדל"ן האמריקאית שגייסה אג"ח בתל אביב, מאותתת שהיא נמצאת אולי בדרך להסדר חוב. אם דבר זה יקרה, מדובר יהיה בהסדר חוב ראשון של אחת החברות האמריקאיות שגייסו עשרות מיליארדי שקלים מהציבור בשנים האחרונות.

היום (ב'), לאחר שהבורסה הכריזה על הפסקת מסחר מלאה באג"ח של ברוקלנד, כינסה החברה של בועז גלעד ישיבת דירקטוריון דחופה כאשר על הפרק דיון באשר לדרכים שתנקוט החברה. בברוקלנד מסרו כי הם מנועים מלהגיב בנושא עד לפרסום הדיווח המיידי למשקיעים דרך הבורסה. S&P מעלות הודיעה מאוחר יותר היום כי תכניס את ברוקלנד לרשימת המעקב עם השלכות שליליות, זאת לאחר שביוני האחרון הורידה מעלות את דירוג החוב של ברוקלנד אך הותירה אותו על אופק יציב. 

בתוך כך דיווחה החברה כי מבקר הפנים שלה, משה כהן, התפטר. כהן מסר כי טרם קיבל לידיו "את מרבית החומרים הדרושים לביצוע הביקורות על פי תכנית עבודת הביקורת הפנימית שאושרה בחודש מרץ 2018, ולאור האמור אין באפשרותו לבצע את תפקידו".

המסחר בני"ע של ברוקלנד, שעוסקת במיזמי נדל"ן בברוקלין, הופסק בעקבות דיווח שלה כי היא עומדת לפרסם דיווח מהותי באשר למצבה, והכחישה ידיעות שלפיהן היא מפטרת את עובדיה בשל מצבה הפיננסי. מיד לאחר מכן הודיע נאמן שתי סדרות האג"ח (א' וב') רו"ח יוסי רזניק על כינוס אסיפה דחופה שתתקיים מחר ובה יימסר למחזיקים עדכון על מצבה של ברוקלנד ובנוסף יתקיים דיון והתייעצות בקשר למינוי יועצים משפטיים וכלכליים לנאמן ולמחזיקי האג"ח.

חשש להעדפת נושים

בתחילת החודש פרעה ברוקלנד תשלומי ריבית לאג"ח א' בהיקף של 700 אלף שקל, ולדברי חלק מבעלי האג"ח, אם יתברר שתשלומים אלה נעשו בעת שהחברה היתה בקשיים פיננסיים מאז תחילת נובמבר, הרי שעלול לעלות חשש לכאורה להעדפת נושים אסורה, מצב שעשוי לייצר חשיפה משפטית לדירקטוריון החברה.

אתמול, טרם הפסקת המסחר, נסחרה אג"ח א' בתשואה לפדיון של 18.3%, ואילו אג"ח ב' נסחרה בתשואה לפידיון של 29.7%. סדרה א', שבה גויסו 120 מיליון שקל ומהקרן שלה נותרו לפדיון 21.5 מיליון שקל מיועדת לפירעון עד מאי 2020. בסדרה ב', שאמורה להיפרע בדצמבר 2021, יתרת הפירעון מסתכמת ב־127 מיליון שקל, והקרן טרם החלה להיפרע. לפי אתר סטוקר, נכון לסוף אוגוסט, למוסדיים יש אחזקה זניחה של 17.9% בסדרה ב'. קריסתה האפשרית של ברוקלנד לא מדאיגה את המוסדיים, ואחד מהם אמר אתמול ל"כלכליסט": "ברוקלנד היא חברה קטנה עם סדרות לא משמעותיות שהקרן שנותרה מהן זניחה, בעוד גיוסי החברות האמריקאיות הם בסדרי גודל של 500-400 מיליון שקל".

ברוקלנד אפריל, גייסה ממשקיעים בישראל 262 מיליון שקל בשלושה סבבים שונים בשנים 2014 ו־2015, כאשר כבר בסוף אותה שנה התגלו סימנים מעוררי דאגה באשר למצבה הכלכלי, כאשר רשמה תזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת של 56.4 מיליון שקל. סימנים אלה החמידו במאי 2017 כאשר גלעד נפרד משותפו אסף פיטוסי, ורכש את חלקו (25.5%). בדצמבר 2017 השלים גלעד את היפרדותו משני שותפים פיננסיים נוספים (49%) דדי גולדברגר ואייל יגב ונותר בעלים יחיד של החברה.

קריסת האג"ח הפתאומית

ביולי האחרון קרסו האג"ח של ברוקלנד בפתאומיות ועברו להיסחר בתשואת זבל. בחברה תלו אז את האשמה בין היתר בפעולה של גורם או גורמים עלומים שבחרו לחסל פוזיציה במהירות וגם טענו כי עבודת אנליזה של גיזה־זינגר־אבן שהוכנה בנוגע לחברה, לא שקללה נתונים משמעותיים ותרמה לתדמית השלילית בשוק.

באנליזה שהגיעה לידי "כלכליסט" נכתב בין היתר כי "החברה משקיעה סכום זניח כהון עצמי בפרויקטים, ואת עיקר הסכום מגייסת משותפים. לחברה אין מרווח מספק לכיסוי התחייבויותיה במקרה של עיכובים בבניית הפרויקטים או הרעה בקצב מכירת היח"ד או ירידה במחיר המכירה". זאת, לפי חישוב לפיו יתרת העודפים הצפויה של החברה עמדה על 44 מיליון דולר מול יתרת אג"ח של 45 מיליון דולרים. בברוקלנד דחו את ממצאי האנליזה בטענה כי ההערכות לא כללו את ההון העצמי של החברה, כמו גם את מנגנוני ההגנות שהוקנו למשקיעים.

בועז גלעד

"ארגון מחדש של החוב"

עוד נכתב באנליזה כי הפירעון של "מלוא התחייבויות החברה נסמך על יכולתה להשלים בהצלחה את הפרויקטים הקיימים במועדים החזויים ולפתח פרויקטים נוספים בשיעורי רווחיות גבוהים, אולי אף יותר מאלו החזויים על ידה כיום.. אם לא יחול שיפור בקצב או במחירי המכירה, העודפים החזויים בגין פרויקטים קיימים צפויים שלא להספיק לפירעון מלוא התחייבויותיה, ועל כן היא תידרש לארגון מחדש של החוב או להזרמת הון על ידי בעל השליטה בכדי לעמוד בהתחייבויותיה כסדרן".

בחודש שעבר ערך גלעד סבב פגישות עם גורמים בשוק ההון הישראלי. במצגת למשקיעים שהביא גלעד עלה לברוקלנד הון עצמי של 67 מיליון דולר, מתוכו 8 מיליון דולר בלבד מיוחסים לבעלי המניות.לבד מנטישת השותפים את גלעד היו גם גורמים נוספים שהדאיגו את המשקיעים בשבועות האחרונים. במהלך אוקטובר הודיעה ברוקלנד כי היא מוכרת נכסים שלה לשותפיה בפרויקטים תמורת 2.7 מיליון דולר. באותה הודעה נכתב גם כי השותפים לעסקה התחייבו לפעול "כמיטב יכולתם" לשחרר את גלעד מערבויות שנתן כלפי התאגיד בחצי השנה הקרובה.

עד כה, בקרב גל חברות הנדל"ן שהגיעו לתל אביב מצפון אמריקה, בלטה פרשה אחת שהיתה קשורה בהתמוטטות הפיננסית של אורבנקורפ הקנדית, פרשה שהתפוצצה במהלך 2016 ואף הובילה לעצירת גל הגיוסים של חברות הנדל"ן שהתאגדו באיי הבתולה (BVI). במקרה הנוכחי המוסדיים המחזיקים באג"ח של ברוקלנד יכולים להיות מעט יותר רגועים בהנחה שתרחיש הסדר החוב אכן הולך להתממש, שכן למחזיקים יש כריות ביטחון בשתי הסדרות.

הגופים המוסדיים מוטרדים

גורמים בסביבת הגופים המוסדיים המחזיקים באג"ח סיפרו אתמול כי לפני כשלושה שבועות קיימה ברוקלנד פגישות עם נציגי המוסדיים, וסמנכ"לית הכספים נועה מתיתיהו פורן לא אמרה ולו ברמז שיש איזו בעיה לעמוד בתשלומים למחזיקי האג"ח לפחות עד יוני הבא, ולכן השמועות בדבר אפשרות שהחברה תכריז כי אינה יכולה לעמוד בתשלומים כבר כעת הפתיעה אותם מאוד .

המוסדיים מוטרדים בעיקר מעסקה, שלא התבצעה, שבמסגרתה תכננה ברוקלנד לרכוש פרויקט יזמי מחברה־בת תמורת 5.5 מיליון דולר ולהשתמש בכספי התמורה לפירעון הלוואה בגין הנכס שנלקחה מצד שלישי. בספטמבר התברר כי ברוקלנד כבר פרעה 1.1 מיליון דולר למלווה הבכיר בפרויקט והשתמשה לצורך כך בכסף שנמצא בחשבון נאמנות לטובת מחזיקי האג"ח. ברוקלנד תכננה לשייך לחשבון הנאמנות את הזכויות בפרויקט במקום את הסכום במזומן. אלא שאז התרחשו שני אירועים במקביל – כמה גופים מוסדיים דרשו להשאיר בחשבון הנאמנות סכום במזומן אחרת יידרשו לבצע הערכת שווי מצד מעריך בלתי תלוי לשווי הפרויקט המדובר. במקביל הודיעה החברה שיו"ר ועדת הביקורת שלה לא ידע שברוקלנד החלה בפירעון החוב הבכיר אף שהדירקטוריון לא אישר לה לפעול כך, ולכן הוחלט להשהות את העסקה. מאז לא יצא כל דיווח נוסף שנוגע לעסקה זו.

החזרת הכסף לחשבון

המוסדיים דורשים להחזיר את הכסף בחזרה לחשבון הנאמנות, אך הכסף כאמור כבר עבר ללווה הבכיר ולא ברור אם יש לחברה אפשרות להשיב אותו. בסביבת המוסדיים מעריכים כי יש לאירוע זה קשר להתפתחויות האחרונות. בקרב המוסדיים יש הטוענים, כאמור, כי הדירקטורים שאישרו בתחילת החודש את התשלום לסדרה א' נמצאים בחשיפה משפטית אם יוחלט להכריז כעת על הליכה להסדר חוב שכן תשלום זה עלול להיראות כהעדפת נושים. לכן, הם מעריכים כי החברה תתקשה לבקש לעצור את התשלום הקרוב בדצמבר, ותתחיל לדבר עם בעלי האג"ח רק לגבי הסדר אפשרי של תשלומים רחוקים יותר.

אותם גורמים מבהירים כי הם מעולם לא היו שרויים באפילה כה גדולה בכל הקשור למתרחש בחברה וכי הם מצדם לא ניסו להתניע תהליך של הסדר, אלא להיפך, העריכו שיש עוד די כסף לבצע תשלומים בשנה הקרובה. אותם גורמים העריכו כי ישיבת הדירקטוריון שהתקיימה אתמול עסקה, בין היתר, באותה עסקה בעייתית שלא אושרה לכאורה כנדרש באורגנים של החברה.