שוברת בצורת: קליין תשעבד שישה נכסים כדי לגייס חוב בישראל

אחרי בצורת של שלושה חודשים מתחדש גל ההנפקות של חברות הנדל"ן האמריקאיות. רצף ההנפקות נעצר בחודשים האחרונים בעקבות הפדיונות בקרנות הנאמנות ועליית התשואות בקרב החברות שכבר הנפיקו אג"ח בישראל. 

נמאס לה להמתין

לחברת קליין אנטרפרייזס (Klein Enterprises), חברת הנדל"ן המניב של מייקל קליין, המבקשת לגייס בת"א חוב בהיקף של 65 מיליון דולר, נמאס לחכות שהשווקים יתייצבו, והיא החליטה להוציא את הגיוס הראשוני שלה בישראל לפועל. קליין אנטרפרייזס (ששמה מזכיר את קליין קבוצה, שכבר הנפיקה אג"ח בישראל, אך אין קשר בין השתיים), יצאה אתמול לרוד שואו ונאלצה להוסיף שעבוד ראשון על שישה נכסים שלה, הרשומים בספריה בשווי של 82.2 מיליון דולר. החברה קיבלה דירוג ראשוני מחברת מידרוג של A3.

נראה כי המשקיעים בישראל החלו לתמחר את החברות האמריקאיות בסיכון גבוה יותר, וכעת מצליחות להגיע לשוק רק כאלה שמציעות שעבוד ראשון על נכסיהן. המצב הזה הופך את השוק הישראלי ליציב ובטוח יותר, אולם מנגד התשואות עבור המשקיעים יהיו נמוכות יותר. אם בעבר החברות האמריקאיות גייסו בישראל בריביות של 5%–7%, הרי שגיוסי החוב כיום עם השעבודים מתקיימים בריביות של 3%–6%.

קליין אנטרפרייזס היא קטנה לעומת החברות שהגיעו לישראל עד כה. החברה בעלת הון עצמי מיוחס לבעלים של 132 מיליון דולר והיקף נכסים (נדל"ן להשקעה) של 282 מיליון דולר. היא מביאה לישראל פורטפוליו נכסים מעורב, שכולל מצד אחד תמהיל נכסים טוב ויציב של מולטי פאמילי (מקבצי דיור להשכרה), אולם גם נכסים שנחשבים בימים אלה לנושאי סיכון גבוה כמו מרכזים מסחריים. מרבית נכסי החברה הם בסביבות הערים וושינגטון די.סי ובולטימור. בנוסף, יש לה שלושה פרויקטים חדשים — שניים מהם מולטי פאמילי ופרויקט מסחרי אחד, שנמצאים בשלבי ייזום — ואותם היא מתחייבת להכניס לתוך החברה ובכך להגדיל את ההון העצמי הכולל שלה ל־170 מיליון דולר.

מרכז מסחרי של קליין במדינת וירג'יניה. לחברה 22 מרכזי מסחר בשטח השכרה כולל של 2 מיליון מ"ר צילום: klein enterprises

מצבת הנכסים של החברה כוללת 30 נכסים. בתחום המסחרי יש לה 22 מרכזי מסחר, בשטח השכרה כולל של כ־2 מיליון מ"ר, ובמגורים יש לה שמונה נכסים, ובהם 1,131 יחידות דיור להשכרה מסוג A Class. נכון לסוף 2017 הסתכם השווי הנכסי הנקי (NAV) בכ־128 מיליון דולר, וההכנסות הנקיות משכירות לאותה שנה הסתכמו ב־18 מיליון דולר. ה־FFO של החברה ב־2017 עמד על 8.8 מיליון דולר — עלייה של 60% לעומת התקופה המקבילה.

הכסף מיועד למיחזור חוב

את הכסף שתגייס בישראל מייעדת קליין בעיקר להחלפת הלוואות בכירות בהיקף 54 מיליון דולר שקיימות על נכסיה. ההלוואות האלה נלקחו בריבית ממוצעת של 4.2%, כך שסביר שהגיוס בישראל, שצפוי להיות בריבית של 4%–6%, בהתחשב בתשואות שבהן נסחרות סדרות של חברות מקבילות עם שעבוד כמו אנקור ודלשה, יהיה יקר יותר מהחוב הקיים של קליין.

אבל בקליין מעוניינים בכל זאת לבצע את הגיוס בישראל, לדברי מקורבים "כדי ליצור פלטפורמה של גיוסים נוספים בעתיד". יתרת התמורה מיועדת לרכישת שותפים בנכסים שונים תמורת 7.7 מיליון דולר ורכישת נכס חדש תמורת 1.4 מיליון דולר. את ההנפקה מבצעים אינפין של יהונתן כהן ולאומי פרטנרס בניהול גלעד שמעוני.