המיליארדר לארי סילברסטיין הגיע לישראל לגייס 200 מיליון דולר

המיליארדר האמריקאי לארי סילברסטיין, הבעלים של סילברסטיין פרופרטיז, מקבוצות הנדל"ן הגדולות בארה"ב, שהקימה את מרכז הסחר העולמי במנהטן (World Trade Center) שבו שכנו מגדלי התאומים שהופלו על ידי טרוריסטים ב־2001, נחת אתמול בישראל והחל ברואד שואו לגיוס 200 מיליון דולר מכספי הפנסיה הישראליים.

סילברסטיין ייצא להנפקה בסוף החודש ויצטרף ל־34 יזמים אמריקאים שכבר גייסו בבורסת תל אביב יותר מ־23 מיליארד שקל באמצעות אג"ח. הגיוס של סילברסטיין הופך את הבורסה של תל אביב לבורסת אג"ח בינלאומית, ובמידה שיעבור בהצלחה הוא צפוי למשוך משקיעים רבים מכל העולם לישראל.

סילברסטיין (86) מביא לישראל פורטפוליו של שמונה נכסים שכוללים בנייני משרדים, דיור להשכרה וקרקע אחת שמיועדת לשני פרויקטים יזמיים, שיכללו הקמת בניין משרדים אחד ובניין מגורים אחד. הנכסים שמגיעים לישראל הם בשווי של 3 מיליארד דולר (נדל"ן להשקעה), וההון העצמי שמיוחס לבעלי המניות של החברה הוא 1.4 מיליארד דולר - הון שמגלם שיעור מינוף נמוך (חוב ל־CAP) של 39%.

זו חברת הנדל"ן הראשונה שמגיעה לישראל לאחר שכבר ביצעה שורת עסקאות נרחבות עם גופים מוסדיים ישראליים. מ־2012 הקבוצה פעילה עם מוסדיים ישראליים - בהם מנורה ביטוח, מגדל ביטוח, אלטשולר שחם, פסגות ועמיתים - בשורה של עסקאות רכישה ומימון של נכסים בניו יורק. חלקם אף נמצאים בפורטפוליו שמגיע לישראל. הפיזור של הנכסים של החברה מתפלג באופן הבא: 42.3% מה־NOI של החברה נבע מדיור להשכרה, וכ־57.7% ממשרדים, נכון לסוף 2017.

לארי סילברסטיין	צילום: גטי אימג'ס

הרבה נכסים עם שיעורי אחזקה נמוכים

כנגד כל הנקודות החיוביות האלה, יש גם כמה נקודות שמדליקות נורה אדומה בתשקיף. הראשונה שבהן היא שיעורי אחזקה נמוכים בנכסים. בניגוד למרבית החברות האמריקאיות שהגיעו לישראל, והביאו נכסים שנמצאים בבעלות מלאה או בשליטה כמעט מלאה, כמעט כל הנכסים של סילברסטיין הם עם שיעורי אחזקה נמוכים. למעט אחזקה מהותית של 94.8% בבניין המשרדים 7 במרכז הסחר העולמי, מרבית האחזקות שלה בנכסים הן במיעוט. כך למשל, בבניין המשרדים 1177 Avenue היא מחזיקה ב־3% בלבד, בבניין 120 Brodway (משרדים ומעט קמעונאות) היא מחזיקה ב־26.1%, בבניין River Place (מגורים) היא מחזיקה ב־30.14% ובבניין SILVER TOWER (דיור להשכרה) היא מחזיקה ב־67%.

אף שהחשבונאות מתייחסת לכלל הנכסים במאוחד, הפער בין חלקה היחסי בהכנסות לחלקה במאוחד גבוה, ולכן יש לבחון גם אותו. ההכנסות הנקיות משכירות על הנכסים (NOI) שלה ב־2017 הסתכמו בכ־117 מיליון דולר - ירידה של 4% לעומת 2016. אבל אם לוקחים בחשבון רק את חלקה היחסי בנכסים, ההכנסות הנקיות משכירות עומדות על 97 מיליון דולר – פער של 20 מיליון דולר בשנה, וזה לא מעט. ה־FFO של החברה (הרווח הנקי מנוכה מהפחתות חד־פעמיות) לכאורה הסתכם בכ־101 מיליון דולר ב־2017, ירידה של 2% לעומת 2016. ושוב, אם לוקחים בחשבון את חלקה היחסי בנכסים, ה־FFO מסתכם רק ב־73 מיליון דולר – ירידה של 2%.

נקודה נוספת שמדליקה נורה אדומה היא הקרקע של החברה בניו יורק, שעליה היא מתכננת להקים שני פרויקטים של מגורים ומשרדים. המשקיעים הישראלים לא אוהבים לערבב בין חברות נדל"ן מניב, שמספקות תזרים יציב וקבוע, לחברות יזמיות שעלולות להיכנס להרפתקה יקרה ומסוכנת בהקמה של בנייני ענק, הכרוכה בהשקעה של מאות מיליוני דולרים.

הקרקע שמחזיקה סילברסטיין ב־ Midtown West Manhattan מופרדת לשני חלקים. חלק אחד שייעודו לבניית מגדל משרדים רשום בספרים לפי שווי הוגן של 312 מיליון דולר. החברה ציינה כי היא עדיין לא יודעת מה בדיוק תקים על החלק, וזה יכול להיות בית מלון, מגורים או משרדים. היא גם לא ציינה מה תהיה העלות של הפרויקט הזה ומתי תתחיל לבנות - אם בכלל. סביר להניח שבניית הפרויקט הזה לא תהיה בקרוב.

החלק השני של הקרקע כן מיועד לבנייה בקרוב. מדובר בחלקה שרשומה בספרים בשווי 81 מיליון דולר, אך מכיוון שזו קרקע שמיועדת לבנייה של פרויקט מגורים, הקרקע היא רשומה לפי עלות ולא לפי שווי הוגן (מחיר שוק). הקרקע הזו נרכשה ב־2015, כך שבפועל סביר להניח ששוויה גבוה יותר.

מה שעוד עלול להרים גבות אצל המשקיעים הוא העובדה שמדובר בפרויקט לבניית דירות יקרות. כלומר דירות במחיר של 2,000–3.000 דולר לרגל רבועה (ר"ר) - שלב אחד לפני דירות יוקרה, כמו שבונה היזם גארי בארנט בניו יורק, שמתקשה למכור אותן. שוק הדירות של ניו יורק נמצא בשנים האחרונות בהאטה, וככל שמחיר הדירה עולה - כך גדל גם הקושי למכור אותה. לפיכך, לצאת לפרויקט יזמי ענק של בניית 499 יחידות דיור עשוי להיות צעד שייתפס כמסוכן אצל המשקיעים. התחלת הבנייה המשוערת היא דצמבר 2018 והסיום ב־2022. כדי להרגיע קצת את המשקיעים, החברה ציינה שהיא תקים את הפרויקט הזה ביחד עם שותפים, שחלקם לא יפחת ממחצית האחזקות בפרויקט.

לא ברור לאן מיועדת התמורה מההנפקה

נקודה נוספת שעולה מן התשקיף היא שתמורת ההנפקה אינה מחויבת לאפיק מסוים. החברה ציינה כי התמורה מיועדת לפעילות השוטפת ופירעון הלוואות, אך הוסיפה כי "החברה עשויה, מעת לעת, על פי שיקול דעתה הבלעדי, לשנות את ייעוד תמורת ההנפקה - כולו או חלקו, ובכלל זאת לשנות את רכיבי הייעוד".

אביו של סילברסטיין הקים את החברה ב־1957. מאז היא פיתחה, החזיקה וניהלה נדל"ן בהיקף של יותר מ־40 מיליון ר"ר ברחבי ארה"ב. בין הנכסים הנבחרים של הקבוצה: מרכז הסחר העולמי - World Trade Center, שאותו רכש רק חודשיים לפני שבנייני התאומים קרסו במתקפת הטרור של 11 בספטמבר. היא ביצע אז את עסקת הנדל"ן הגדולה בהיסטוריה של ניו יורק (3.2 מיליארד דולר), שכללה רכישה עם חוזה ל־99 שנה בשטח של כ־10 מיליון ר"ר.

בנוסף, סילברסטיין מחזיקה בבניין פדרלי בוושינגטון - Ronald Reagen Building & International Trade Center, המבנה הגדול ביותר בוושינגטון, בשטח של 3.1 מיליון ר"ר. זה הבניין הפדרלי הראשון והיחיד בוושינגטון שמיועד לשימוש ממשלתי ופרטי. הוא כולל אולם כנסים, משרדי הנהלה, קמעונאות ועוד. קבוצת סילברסטיין הפרטית מנהלת נכסים בשווי יותר מ־9 מיליארד דולר בארה"ב, ומעסיקה כ־350 עובדים.